資料圖

　　不動產登記全面推進：數據成為落地難點

　　核心摘要

　　15個聯系點已經在全國率先發放了不動產產權證，在不動產實質性落地過程中，不動產統一登記的數據尤其是房產數據依然是不動產登記的一大難點。

　　本報記者 紀睿坤 北京報道

　　不動產登記正在全國大范圍開展。

　　21世紀經濟報道記者自國土部獲悉，目前國家層面不動產登記職責和機構建設已經完成，截至目前，全國有30多個市(州)、70多個縣(市、區)完成職責和機構整合。

　　與此同時，國土部選擇了山東青島市、四川瀘州市瀘縣、廣西南寧等15個地方，作為不動產統一登記窗口建設的聯系點，指導加快推進不動產統一登記窗口建設工作。

　　上述15個聯系點已經在全國率先發放了不動產產權證，在不動產實質性落地過程中，不動產統一登記的數據尤其是房產數據依然是不動產登記的一大難點。

　　根據國土部的安排，國土部2015年下半年上線試運行信息平臺，2016年完善信息平臺并拓展擴容。

　　“在信息平臺投入運行前，各地要全面清理和整理不動產登記歷史資料，按照國家統一制定的數據庫標準和數據整合建庫技術規程，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息數據庫。” 國土部不動產登記局局長王廣華介紹。

　　數據是地方不動產登記的難題

　　瀘州是國土部選定的全國不動產統一登記窗口建設的15個聯系點之一，該聯系點是為全國統一登記后簿冊證、信息平臺、標準怎么統一，具體怎么做，探索解決途徑。

　　在《不動產暫行條例》實施的當日，四川瀘州居民申慶獲得“宅基地使用權和房屋不動產產權證書”，這是中國第一張不動產權證書。

　　這亦標志著瀘州市率先完成了不動產統一登記制度的落地。

　　據全程參與瀘州不動產登記系統建設的北京超圖軟件股份有限公司(下稱超圖)房產事業部副總經理李峰介紹，瀘州不動產登記的最大難點是不動產登記的數據整合問題，瀘州的房屋和土地信息，在落到地圖上時，不統一，存在一定的差異。

　　21世紀經濟報道記者致電瀘州不動產管理局獲悉，為全力推進不動產登記，瀘州市耗費巨大人力物力推進各類不動產登記數據整合，截至目前，共整合歷史土地登記數據約為80萬條，房屋登記數據約310萬條，每天還要新增300多例登記數據。

　　瀘州不動產統一登記數據庫的問題并非個例，不動產登記的核心和難點在于市縣，不過，21世紀經濟報道記者自采訪獲悉，眾多市縣均存在數據待完善的情況。

　　一方面住房、土地、林地等分散各個部門登記，這么多年來，內容、標準各不相同；另一方面，各市縣的信息化存在差距，部分縣市信息化較差，歷史的房產、土地等信息仍以紙質為主，缺失和錯誤較多，仍需進一步完善。

　　“不動產具有屬地性和不動性，其信息涉及坐落、界址、空間界限、面積、用途等，具有空間化特點，在地理信息系統中通常用多邊形表示，隨著土地和房屋權屬登記的精細化管理，有向立體化發展的趨勢，三維地籍和房產將成為今后的發展方向。” 超圖總工程師梁軍告訴21世紀經濟報道記者，也就是說未來房屋、土地、海洋甚至未來地下管線將在一張圖(地圖)上展現，實現不動產一張圖或不動產與地下管線一張圖。

　　“當房屋和土地等各種不動產單元分布數據在地圖上疊加和顯示時”，梁軍表示，存在問題就會一眼了然地顯露出來，有利于避免空中樓閣(假房源)和一女多嫁(一個房源賣給多個權利人)。

　　梁軍介紹，不動產數據的難點在于房產數據。“房產數據既涉及宗地、建筑物，也涉及描述建物內部房產單元的樓盤表和分層分戶圖，數據量大且復雜，因房產單位面積的價值高而要求數據精度高。”梁軍表示，房產登記涉及的權利人比較廣，且權利人具有流動性和非空間化特點。

　　另外，梁軍介紹，從房地產調控的層面，個人信息還涉及家庭成員信息，需要通過人口數據庫實現“以人控房”。

　　王廣華也介紹說，各地要全面清理不動產登記歷史資料，對本地區土地、房屋、林地、草原、海域存量登記數據進行整合，建立關聯關系，健全完善不動產登記信息數據庫。

　　中國社會科學院法學所民法研究室主任孫憲忠表示，條例最主要目的是梳理不動產信息，最大的亮點是登記從分散到統一的變化，是一大進步，現在統一登記在不動產登記局，這個新的登記系統如何把其他部門過去登記的資料重新系統化，如何讓幾方登記的內容、權利不至于發生碰撞、摩擦，這都是要解決的問題。

　　7月搭建信息平臺

　　國土部不動產統一登記司司長王廣華介紹，不動產登記目前是“反彈琵琶”，即通過加快信息平臺建設步伐來推動整個不動產統一登記工作進程。計劃2015年下半年上線試運行信息平臺，2016年完善信息平臺并拓展擴容，2017年全面運行。

　　從技術上看，不動產統一登記體系將體現為四個統一，即統一登記機構、統一登記依據、統一登記簿冊和統一信息平臺。

　　梁軍解釋，不動產是指土地、海域以及房屋、林木等定著物(《登記條例》。不動產統一登記涉及國家、省、地市和縣區等四級行政區劃單元以及國土、住建、農業、林業、海洋等多個部門，具有多個部門(行業)和多個層級(區域)網格管理的特點，是一個非常復雜的系統工程，統一登記職能最終劃歸為國土部。

　　梁軍介紹，不動產統一登記信息管理基礎平臺是確保不動產統一登記成功的關鍵，而不動產登記平臺必須以地理信息系統為基礎。

　　梁軍介紹，目前不動產統一登記系統建設有兩種模式，一是全國統一搭建不動產統一登記系統，地方直接在線使用，或下載安裝本地使用；另一種模式是地方自建，通過標準接口接入全國系統，全國系統的數據要實現實時更新和共享。不動產登記數據是國家戰略性信息資源，將以地理信息空間庫為基礎，并需要與人口庫和法人庫的對接，這一定程度上也將加快我們國家信息化的過程。

　　目前來看搭建不動產統一登記系統也存在一些難題，李峰介紹，有一些標準、細則需要完善，比如登記技術規程、數據庫的安全與規范、查詢管理規范等。

　　“按照不動產登記的要求，明確可以依法查詢，但是也要確保隱私權，且不同層級的部門也需配合，但是怎么進一步地規范查詢行為，也需要明確，”李峰表示。

　　“標準不確定，隨時都可能去調整變化，標準的確定不是一蹴而就的，而是一個長期的磨合過程。”李峰介紹。

　　王廣華介紹，在信息平臺投入運行后，各地應根據當地信息化工作基礎，提早對各類不動產登記操作系統軟件進行融合、對接，形成統一發證的業務操作系統軟件，支持與本級國土、住建、農業、林業、海洋等部門的業務協同，提供本級登記信息查詢服務，并按照信息平臺統一技術要求，預留接口，做好準備，一旦成熟，及時接入信息平臺，并將本地區日常不動產登記信息實時納入信息平臺。

　　交易和登記分開

　　在李峰看來，讓不動產登記落地，技術上都不難，難點在職能上的整合。

　　截至目前，國家層面不動產登記職責和機構建設已經完成，全國有30多個市(州)、70多個縣(市、區)完成職責和機構整合。

　　“不動產統一登記涉及國家、省、地市和縣區等四級行政區劃單元以及國土、住建、農業、林業、海洋等多個部門，具有多個部門(行業)和多個層級(區域)網格管理的特點，是一個非常復雜的系統工程。”梁軍介紹，其建設也涉及各個部門、不同層級間的職能協調和統一問題。

　　“根據國務院的要求，雖然統一登記職能最終劃歸為國土資源管理部門，”但因涉及原有業務部門的職責分工問題，如房產、農業和林業，可能存在審批、交易過程與登記分離現象。”梁軍介紹。

　　以房產為例，房產登記最終需要統一至不動產登記中，歸國土部不動產登記局統籌，不過，房產的交易和管理等職能可能仍屬住建部。

　　梁軍表示，這其中也涉及一個重要問題，即是相關部門的職能如何協調和統一的問題。

　　參與《條例》起草工作的中央財經大學不動產法研究所所長尹飛也介紹，現在把登記機構和管理機構分開，需要進一步明晰登記行為和其他行政管理行為的界限，對于厘清政府和市場的關系具有很重要的意義。但如何保證管理機關進行適度合理的管理，如何更好地進行銜接工作，還需要一些配套制度去完善，需要進一步探索和研究。

　　市場有人把不動產登記和反腐相聯系，尹飛介紹，其實，不動產登記和反腐沒有直接關系，只能說，按照現行法律，有關機關依法偵查或者調查時有權進行查詢，登記機構也負有協助的義務。

　　雖然職能整合是不動產統一登記的難點，但是其解決對于推進簡政放權具有重要意義。

　　“不動產統一登記不是一個簡單的機構設立和職能整合的問題。事關多個部門和多個層級的組織結構、業務職能、業務流程、技術支撐和數據保障等多種要素的復雜系統綜合設計與優化問題，以及多方利益協調問題，如國家與地方、部門與部門之間，特別是信息技術支撐下的多部門、多層級協同問題。”梁軍介紹，其建立，將有利于IT技術支撐下的國家治理體系的發展與完善，包括推進智慧城市建設，智慧城市的建(構)筑物數據庫可以與不動產登記房屋數據庫實現數據整合與共享。

　　中國人民大學法學院教授朱巖表示，如此一來，將形成全國上下、橫跨不同部門的不動產產權信息共享的局面，在不動產登記領域，率先實現了政府部門分工協作、共同服務的良性格局。不僅如此，國土資源、公安、民政、財政等多個部門，通過信息共享，可以在信息對稱的前提下，彼此高效開展各項行政工作，共同提高政府決策和服務水平。

　　實施細則已經啟動立法程序

　　在尹飛看來，不動產登記全面推行、落地還需要一個磨合期，必須有配套的實施細則的落地等。

　　孫憲忠也表示，條例有個細則待細的過程，有很多環節需求明確。

　　實際上，《不動產登記暫行條例》也明確提出要制定實施細則，王廣華稱，

　　我們正在抓緊制定不動產登記暫行條例實施細則、不動產權籍調查等相關規章規范。

　　“目前實施細則已經全面征求了國務院36個部門和全國31個省(區、市)國土資源主管部門的意見，啟動了立法程序，正在按程序加快推進，爭取盡快出臺。”王廣華如是介紹。

　　王廣華稱， 實施細則在起草過程中主要遵循以下原則：一是以土地、海域為基礎，貫徹統一登記原則。二是充分尊重各部門現行有效做法，體現繼承和發展原則。三是以細化條例為目標，注重制度可操作性原則。四是以便民利民為導向，落實維護不動產權利人物權權益原則。五是確保條例實施前后各項工作有效銜接和平穩過渡。力求通過實施細則，進一步細化登記類型、登記程序、各類不動產物權登記要求、登記機構和人員職責等內容。

　　王廣華也表示，不動產權籍調查指導意見已經形成，有望盡快出臺。

　　“總的看，地方在完成職責和機構整合基礎上，依據條例，使用統一的簿冊證開展不動產統一登記工作，具備了基本的技術條件。但具體不動產登記工作主要在市縣兩級。”王廣華說，考慮到上述地區還要進行業務流程再造、登記系統對接、統一窗口設置等必要技術準備，也需要一段時間磨合。