降息效應：樓市將緩慢復蘇？

　　重點提示

　　降息與樓市之間的關系有四大主要特點：第一，利率與房價負相關。降息會降低開發商和購房者的資金使用成本，從而促進市場增長。第二，利率變化對樓市的影響具有明顯的滯后性。第三，一個利率調整周期一般需要2-5年時間，連續同向調整利率5-10次，其中降息的時間周期一般長于加息周期。第四，利率調整幅度呈減小趨勢。

　　本報記者 王營 北京報道

　　央行[微博]持續降息正對樓市產生正向的作用。

　　中原地產研究中心統計數據顯示：上周全國54城市成交量快速復蘇，一周簽約套數為37690套，比前一周增長53.6%。雖然依然低于春節前平均單周5萬套的簽約量，但隨著假期結束，以及降息的刺激，3月下半月市場有望告別簽約淡季。部分城市出現小陽春現象。

　　鏈家地產[微博]分析師張旭也告訴21世紀經濟報道記者，據監測，春節后，二手房成交量以及新增客源量都在上漲。樓市正呈現逐步升溫的局面。

　　小陽春可期？

　　從鏈家地產內部實際成交量看，3月第一周較2月第一周增加7.2%，節后市場恢復迅速。

　　除了成交量，新增客源量也在上漲。根據鏈家地產市場研究中心統計，3月第一周日均新增客源量較春節后上漲68.4%，較春節前的2月第一周也有超過16%的漲幅。由于近期利率政策持續放松，剛需入市增多，部分城區的小戶型和近郊區房屋銷量上升。

　　同時，新增房源掛牌價有所上漲，業主心理價位抬升，讓價意愿降低，部分熱點地區出現價格上升趨勢。逐漸回暖的市場吸引了大量改善性需求入市，上周日均新增房源量較2月第一周增加50%，其中大部分新增房源的業主為換房的業主。

　　鏈家地產分析師張旭認為，隨著房客源入市增多，二手房成交量將進一步上升，市場或將迎來陽春三月。從政策方面看，全國兩會《政府工作報告》中穩定住房消費、支持居民自住和改善性住房需求等表述，在2014年下半年已有相應的初步政策與之呼應，預計未來還將有后續政策出臺。房產市場或將煥發出新的生機。但值得一提的是，未來一段時間內市場飆升的情況將很難出現，溫和上升將成為未來市場的常態。

　　中原地產首席分析師張大偉認為，降息對于房地產市場作用明顯。這一利好信息，發生在即將召開的“兩會”前夕，預示著相對寬松和溫和的貨幣政策環境的持續來臨。預計隨著3月份傳統銷售旺季逐漸開啟，房地產市場將擺脫2月低迷而逐步升溫，但城市間依然存在分化。

　　降息與房價的負相關

　　上海易居研究院研究員徐向科通過研究發現，降息與樓市之間的關系有四大主要特點：第一，利率與房價負相關。降息會降低開發商和購房者的資金使用成本，從而促進市場增長；加息會提高開發商和購房者的資金使用成本，從而抑制市場增長。第二，利率變化對樓市的影響具有明顯的滯后性。第三，一個利率調整周期一般需要2-5年時間，連續同向調整利率5-10次，其中降息的時間周期一般長于加息周期。第四，利率調整幅度呈減小趨勢。

　　過去20年，我國共有三輪降息周期。第一輪降息周期始于1996年5月，而從房屋銷售價格指數同比數值看，從1999年四季度開始，也就是降息啟動三年之后，房價開始步入上漲軌道，并在隨后幾年增速加快。但是，這輪房價的持續快速上漲，主要是受我國住房制度改革的影響，低利率僅僅起到輔助作用。

　　第二輪降息周期始于2008年10月，在2008年12月完成最后一次降息，短期內多次降息，很快便對房價產生了影響。2009年3月房價止跌回升，距離第一次降息6個月，距離最后一次降息僅僅3個月。隨后房價開始了新一輪的快速上漲期，一直持續到2010年4月份新一輪抑制性調控政策出臺，房價上漲幅度才逐漸減小。這再次證明，密集的利率調整，對于樓市的影響較大，但依然是最后一次調息后，房價才出現方向性變化。

　　第三輪降息周期始于2012年6月，延續至今，存款利率累計降息4次，無論頻率還是幅度都較小。從70個大中城市新建商品住宅銷售價格走勢看，在本輪降息之前，樓市已出現回暖跡象，降息開啟后，樓市升溫加速，銷售價格環比增速在2013年3月份達到頂峰，距最近一次降息調整時間約6個月。樓市熱度一直持續到2014年年初，隨后樓市陷入低迷，央行于是2014年11月、2015年2月再度降息，降息對樓市的正面影響正在逐步釋放。

　　徐向科預計，未來還會有1-2次降息周期。但這輪降息周期情況比較復雜，在降息的初始階段，2012年6、7月前兩次降息后，樓市加速回暖，并于2013年出現一波涉及一二線城市的繁榮。其后，2014年樓市再度降溫。而在房價上漲之后，降息停止，非常罕見地中斷了兩年多。因此，當前更需要關注的是2014年11月重啟降息之后，包括本次降息，對于2015年樓市復蘇進程的影響。

　　徐向科認為，從2014年5月全國70城房價環比下跌以來，全國房地產市場持續低迷已超過10個月，買賣雙方也觀望等待了相當長一段時間，因此，降息對市場需求的效用將趨于增加。加之諸多房地產調控政策繼續寬松，在貨幣政策與調控政策雙重寬松、疊加效應之下，預計二季度全國70城房價環比增幅將止跌反彈。預計2015-2016年還有降息機會，這將持續推動樓市復蘇，2016年仍將受此正面影響。

　　CRIC研究院楊科偉也認為，春節后國內樓市景氣有望持續回穩。對土地市場而言，隨著3月份上海、合肥、武漢等重點城市逐步加大供地力度，尤其是諸如上海大寧“新地王”、武漢硚口古田二路等優質宅地的陸續放出，上半年土地市場成交規模回升可期。