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　　不動產(chǎn)“總登記”前置 未登記房屋將遇“產(chǎn)權普查”

　　專設不動產(chǎn)登記員，考試上崗，20年未進行住房普查尷尬局面有望改觀，不涉“小產(chǎn)權房”

　　李樂

　　中國將近20年沒有進行住房普查的尷尬局面，有望隨著3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》的實施而有所改觀。國土資源主管部門已經(jīng)確定，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記實施后將首先進行“總登記”。

　　“總登記”系工作術語，意指對國土范圍內(nèi)的所有不動產(chǎn)進行登記，這既包括原有已登記核發(fā)不動產(chǎn)產(chǎn)權證書的房屋和其他不動產(chǎn)，也包括因各種原因未進行登記、備案的房屋和其他不動產(chǎn)情況的核實。在“總登記”工作完成后，國土范圍內(nèi)原則上將不存在沒有登記備案的房屋和其他不動產(chǎn)。

　　作為有效完成不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的機制保障，國土資源主管部門已經(jīng)確定將在全國所有不動產(chǎn)登記職能部門專門設立“不動產(chǎn)登記員”，在培訓和考試合格后上崗執(zhí)業(yè)，從事不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“總登記”、“初次登記”和“變更登記”等工作。

　　全國“總登記”

　　“按照現(xiàn)在已經(jīng)基本確定的工作安排，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作開展后，將進行‘總登記’工作，這一點已經(jīng)沒有疑義了，‘總登記’是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的基礎。”日前，包括房產(chǎn)在內(nèi)的此前因各種原因未辦理產(chǎn)權登記或備案手續(xù)的不動產(chǎn)產(chǎn)權權屬狀況，都將被厘清。一位不愿具名的國土資源部官員告訴《中國經(jīng)營報》記者。

　　所謂“總登記”，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)為完成轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)的土地進行的全面登記。按照已經(jīng)基本定案的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(征求意見稿)》(下稱“細則”)的要求，在“總登記”的過程中，地上定著物未登記的，應當一并登記。

　　一位參與“細則”前期討論的權威人士告訴記者，目前，由于各種不同的歷史原因，在我國國土范圍內(nèi)，存在相當部分的不動產(chǎn)沒有進行產(chǎn)權登記或備案，這其中既有城鎮(zhèn)住房、農(nóng)村土地，也包括部分林地、海域、草場等。而在“總登記”的過程中，這些未登記不動產(chǎn)產(chǎn)權，合法合規(guī)擁有不動產(chǎn)權權屬的，將全部被納入登記備案并逐步實現(xiàn)在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記平臺上共享，不符合有關規(guī)定的，也將明確情況、狀況。不過，按照當前政策口徑，將不涉及小產(chǎn)權房。

　　3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》在全國范圍內(nèi)正式實施，作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作牽頭部門的國土資源部，已經(jīng)確定在初步完成登記機關職能整合之后，逐步在全國范圍內(nèi)開展“總登記”工作。

　　由于包括房屋在內(nèi)的不動產(chǎn)權屬狀況相對復雜，總量較大，因此，這或?qū)⑹且豁椇臅r許久的工作。根據(jù)國土資源部的工作安排，不動產(chǎn)登記工作將在2014年基本完成各級職責整合，建立基礎性制度，至2017年實現(xiàn)信息共享，依法公開查詢。

　　“拓展”至住房

　　在此之前，農(nóng)村集體土地、宅基地等確權頒證的過程中，國土資源部已經(jīng)推行了“總登記”的模式，在進行確權頒證的過程中，國土資源部認為“總登記”模式未來仍有巨大的運用空間，因此，將“總登記”引入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。

　　在“細則”下發(fā)征求意見的過程中，隨“細則”征求意見稿，國土資源部還下發(fā)了《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則(征求意見稿)》起草說明(下稱“起草說明”)。

　　“起草說明”中稱，“細則”將“總登記”界定為不動產(chǎn)登記機構(gòu)為完成轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)的土地進行的全面登記，同時，將“總登記”范圍擴展到地上定著物，規(guī)定地上定著物未登記的，應當一并登記。這顯然包括住房。

　　“在住房領域，有兩種特殊現(xiàn)象，一類是由于一些歷史原因，住房的不動產(chǎn)權沒有登記、備案，即有人實際占有，也符合法律可以擁有產(chǎn)權，但在法律上沒有備案；另一類是出于個人考慮，主動不申請住房產(chǎn)權證明、備案，這兩類情況都導致一些房產(chǎn)有人實際占有使用，但未進行產(chǎn)權備案的情況。”一位長期從事產(chǎn)權管理的基層住建官員稱。此外，還有部分違法違規(guī)的不擁有產(chǎn)權的情況，比如違建等。

　　上述基層住建官員認為，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將“總登記”的工作方式，由土地領域拓展至地上定著物，可以有效的解決上述問題即該有產(chǎn)權權屬的依法登記備案，不應擁有產(chǎn)權權屬的，摸清情況、狀況。

　　細則(征求意見稿)提出，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度實施后，城鎮(zhèn)住房頒發(fā)“不動產(chǎn)權證”中須提交“納稅識別號”。與此同時，“總登記”工作將并行開展，對于未登記產(chǎn)權的住房進行產(chǎn)權的“總登記”，以確保所有地上定著物均納入產(chǎn)權登記系統(tǒng)。

　　人力資源保障

　　與此同時，國土資源部已經(jīng)著手建立“不動產(chǎn)登記員”制度，以確保不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的實施有足夠的人力資源保障。2015年，國土資源部將制定出臺有關不動產(chǎn)權籍調(diào)查的有關政策意見、不動產(chǎn)登記人員管理和代理制度等不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度的配套執(zhí)行政策。

　　已經(jīng)下發(fā)地方政府征求意見的“細則”提出，不動產(chǎn)登記的審核和登簿由不動產(chǎn)登記員負責，其他輔助性工作由一般工作人員負責。

　　所謂不動產(chǎn)登記員是指通過國務院國土資源主管部門組織的不動產(chǎn)登記人員上崗考試，并在不動產(chǎn)登記機構(gòu)從事不動產(chǎn)登記工作的在編、在崗人員。國務院國土資源主管部門建立不動產(chǎn)登記人員信息數(shù)據(jù)庫，實時掌握不動產(chǎn)登記工作人員的信息狀況。

　　“這些不動產(chǎn)登記員，將負責‘總登記’‘初始登記’‘變更登記’等具體的工作，國土資源部將另行制定有關不動產(chǎn)登記員的管理規(guī)定。”前述國土資源部的官員告訴記者。

　　記者了解到，在過渡期內(nèi)，已經(jīng)取得《土地登記上崗資格證》《房屋登記官考核合格證書》，且無相關主管部門規(guī)定的失效事由的，證書繼續(xù)有效，持證人可以申請換發(fā)不動產(chǎn)登記員證書。已經(jīng)取得上述兩項資質(zhì)的人員，將成為實施不動產(chǎn)總登記制度的初期人力資源保障。