艾經緯

　　從2014年5月起，中國房價已經連跌9個月，不出意外的話，這輪下跌仍將持續。鑒于房地產市場正處于大轉折之際，第一財經《財商》不妨來盤點一下改革開放以來的房價變遷。

　　1987~2014年房價變遷

　　從官方統計的數據來看，1987年才有全國性的房價統計。

　　1987年商品房銷售面積2697萬平方米，總量上似乎也不少，可相對于龐大的國民總數，實在太少，只能滿足幾十萬人的居住需求。當年的全國平均房價是多少？408元/平方米。看起來不高，但相對于當時的居民收入，也屬于不可承受之重。

　　一直到1992年，房價維持在單價千元以下，但每年的漲幅可觀。

　　1998年，在新中國短暫的房地產歷史上是一個分水嶺。在連續兩年的北戴河會議醞釀之后，當年7月3日，國務院頒發《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，核心內容就是從當年下半年開始停止住房實物分配，實行貨幣化。繼而從1999年開始，中央在全國范圍內推行住房分配貨幣化制度。

　　也就是在1998年，房價的單價躍上2000元。現在回過頭來看，房地產市場化之后，房價應該大漲啊。但實際上沒有，1998~2000年，房價維持不動甚至略有下跌。想來有很多人會懊悔為啥沒有在那幾年緊跟政策的腳步呢？當然，房價的3年原地踏步應該和當時遭遇東南亞金融危機也有關系。

　　從今天回頭看，房價在2001~2003年還是給足了很多人機會，小幅上漲。不過也就是在當時，市場上出現了房價泡沫的聲音，現在想想，大有在股市2000點時就喊泡沫的意味。

　　而從2004年開始，房價開始如脫韁之野馬，再也不給希望下跌者以機會了。全國平均房價的單價一路躍過3000、4000、5000元、6000元關口，直到2014年才稍有停息。（見圖1）

　　1998年之前的房價

　　1998年7月之前，雖然已有商品房，但鑒于絕大部分住宅仍是福利分配，其價格很難反映真實的市場供需，也就不是真正的市場價格。

　　鑒于1998年在房地產市場上的特殊性，且官方從1987年才有全國性的房價數據可查，筆者在新著《房市大衰退：33年房市變遷大推演》中搜集了一些有代表性的房價數據。

　　曾經網絡上熱傳1980年左右的《人民日報》評論“一個普通市民要不吃不喝工作60年才能買得起一套商品房”，確實如此，1979年~1981年，全國60個城市推行全價售房，但結果很不理想。當時普通工人的月工資約60元，豬肉約1元/斤，房價之高可以想象。

　　買不起，那給補貼呢？1982年~1985年，160個城市及360個縣試點補貼售房，但當時住房改革的思路以租金改革為主要思路，所以之后也不了了之。

　　有準確房價數據記載的是在1981年，當年浙江溫州瑞安商品房熱賣，68.85元/平方米，每套2600元。這個價格看起來還比較親民，但算起來也要一個月才能買一平方米，而且這還是在小縣城。

　　接下來數年，沒見到房價數據的記載。到了1988年7月，中國第一個土地拍賣、按揭貸款，真正完全意義上的商品房小區東曉花園在深圳竣工，售價是1600元/平方米。

　　再后來，1989年2月15日，北京首次公開出售建在黃金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被預訂了250套。沒辦法，還是太貴了。

　　上世紀90年代初，海南大開發推動了房地產市場的繁榮，上海市中心房價漲到6000元/平方米，但隨著1993年第一次房地產調控，海南、北海等地房地產泡沫破裂。

　　泡沫破裂效應蔓延至全國，1994年上海市中心房價降到3000元/平方米，市場一片蕭條。

　　接下來數年，同樣沒見到房價數據的記載，直到1998年住房改革。當年，廣州市實行房改政策，東湖新村部分屬于單位福利分房的住戶可以800元~1000元/平方米買回房子，部分則以2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

　　官方的數據是怎么樣的呢？國家統計局2013年公布的《1987年以來的國內商品房平均價格及上漲情況概覽》顯示，1987年全國商品房平均單價408元/平方米，到1992年之前基本維持在每年上漲100元上下的節奏。

　　到了1993年，房價漲幅加速，海南大開發中的房地產熱潮對此應該功不可沒。而在海南房地產泡沫破裂之后，1994年的房價回歸先前的正常漲幅。

　　隨著全國推廣住房公積金制度，以及1995年工商銀行推出第一個商品房貸款，從1995年開始，全國平均房價以每年約200元/平方米的漲幅向上，直至1998年東南亞金融危機。

　　1998年之后的房價

　　觀察1999年~2014年的全國新建商品住宅銷售均價走勢，房價走勢有幾個很明顯的高點。

　　2000年房價出現一小波上漲，2004年同比暴漲18.7%，2007年A股牛市之時又同比上漲16.9%，2008年金融危機之時同比下降1.9%，2009年大規模經濟刺激政策之下同比上漲22.4%，創歷史新高。之后，雖然2010年4月加大調控，但可惜房價是穩扎穩打。

　　這是全國的平均數據，14年中房價上漲200%，但在實際生活中，遠不止2倍。而一線城市中，更是遠高于平均漲幅。

　　那什么樣的統計會靠譜些？很多人覺得應該是二手房。

　　但即使是國內的二手房指數，也面臨類似的問題。因為根據中國指數研究院[微博]的網站，二手房指數的樣本選取，是基于“當地主要城區成交較為活躍的代表性樓盤”。隨著新開工項目和城市人口居住地越來越向周邊推進的趨勢，二手房指數的樣本選取偏差越來越大，數據的準確性也越來越差，由此引發的政策誤導性越來越強。

　　那我們直接來看二手房價格吧。就以上海為例。

　　1999年到2012年間上海房屋銷售均價從3102元/平方米上漲到13870元/平方米，上漲了3.47倍。數據不對啊？別急，這是全上海的平均房價，包括了廣大郊區。

　　所以，最能反映上海市區房價走勢的應該是中原地產統計的二手房成交均價（不含郊區），數據顯示，從2005年1月到2014年2月，上海市區房價從1.33萬元/平方米上漲到3.82萬元/平方米，9年上漲1.87倍。

　　所以2008年~2009年在上海買房的朋友們幸福感是很強的，即便房價暴跌50%，依然超過當初的買入價。不過，從2009年起陡峭向上的房價走勢，是否在股票市場上見到很多呢？

　　案例：商品房始祖的33年房價變遷

　　最后我們來看一個房價的最經典案例，這可是中國的商品房始祖。

　　中國第一個商品房小區是廣州東湖新村，1979年10月廣州秋交會閉幕后，穗港雙方簽訂合同引進香港寶江發展有限公司投資3600萬港元(當時折算1080萬元人民幣)興建60000平方米住宅樓。

　　1981年建成后，對香港售價為2500~2600港元/平方米，對內售價700元/平方米。(注：當時匯率人民幣約兌3港元)

　　1998年，廣州市實行房改政策，部分屬于單位福利分房的住戶可以800~1000元/平方米買回房子。東華物業管理公司則以人民幣2800元/平方米的價格出售給部分租賃的住戶或拆遷戶。

　　8年之后，東湖新村的房價開始進入上漲的快車道。2006年，東湖新村二手房的成交價漲到4000元/平方米，2008年二手房漲到9000元/平方米，2009年二手房價漲到10000元/平方米，2013年二手房價則在短短的4年間漲到22000元/平方米。

　　也就是說，從1981年~1998年17年間，房價漲了3倍，1998年~2009年11年之間，房價再次漲了2.5倍多，而從2009年~2013年這4年中，實現了驚人的一躍，再次翻倍。一條近乎45°的房價曲線，堪稱完美。（作者最新著有《房市大衰退：33年房市變遷大推演》）