棚改新政一石二鳥：或?qū)ι唐贩咳齑嫫鹨庀氩坏降男Ч?/h1>
棚改新政一石二鳥
以提高貨幣化補(bǔ)償額度為核心內(nèi)容的棚改新政，或?qū)ι唐贩繋齑嫒セl(fā)揮意想不到的效果。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者從多個(gè)渠道獲悉，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開發(fā)銀行下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》(下稱《通知》)目前已下發(fā)至各省級住建部門及國開行各分行，該文件旨在落實(shí)好棚改專項(xiàng)貸款資金。
雖是針對棚改的一項(xiàng)新政，但卻會(huì)對高企的商品房庫存起到顯著去化作用。據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，按照此前未成文的慣例，棚戶區(qū)改造資金使用中，貨幣補(bǔ)償資金一般不允許超過總投資額的20%，而此次《通知》則要求，貨幣補(bǔ)償占總投資的比例不超過40%。
"這意味著棚改方向由以往主要依靠建設(shè)-安置為主，變?yōu)橐载泿艔氖袌龌刭徤唐贩堪仓脼橹鳌＿@既有利于盡快解決棚戶區(qū)居民安置問題，也有利于消化過剩的商品房庫存。"一位接近住建部的人士說。
一石二鳥
近兩個(gè)月以來，針對房地產(chǎn)市場的一系列政策，在一定程度上起到了激活市場交易的效果。從10月份的市場成交情況看，多地呈現(xiàn)成交回暖趨勢。特別是9月底貸款政策的松動(dòng)，對激活改善型購房起到了一定作用。
但業(yè)內(nèi)人士表示，僅從9、10月份的銷售數(shù)據(jù)，很難判斷市場已進(jìn)入回暖期。中國指數(shù)研究院[微博]監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，主要城市庫存量環(huán)比9月下降0.3%，庫存壓力雖有所緩解，但仍處于近年高位。
一位接近住建部的人士表示，目前限購、限貸政策的釋放效應(yīng)，主要利好的是剛需和改善型需求，而這部分需求并非新增需求。"采用貨幣化安置進(jìn)行棚戶區(qū)改造正是將市場庫存高的商品房轉(zhuǎn)化為剛性需求住房，這才是抓到了真正的剛性消費(fèi)所在。"上述人士說。
今年以來，房地產(chǎn)投資增速下滑，拖累整體經(jīng)濟(jì)增速，三季度經(jīng)濟(jì)增長率已放緩至7.3%。棚戶區(qū)改造曾一度被視為彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速下滑的重要手段。但在一些商品房供應(yīng)本就過剩、房地產(chǎn)庫存高企的城市，大規(guī)模上馬棚改項(xiàng)目卻造成了資源雙重浪費(fèi)。要化解這一矛盾，調(diào)整棚改貨幣化補(bǔ)償政策就顯得極為必要。
無錫市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長沈洵表示，通過政府搭建平臺(tái)，以一定折扣從市場采購商品房用于棚改安置，一方面是采購的商品房質(zhì)量相對較好；另外，房企參與的意愿較高，尤其對于上市房企而言，年終沖業(yè)績壓力之下，更有意愿以一定折扣參與政府團(tuán)購，消化庫存。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在房價(jià)下行狀況下，貨幣化補(bǔ)償安置方式更容易被老百姓接受。在當(dāng)下市場狀況下實(shí)行，恰逢其時(shí)。
探路新棚改
政府回購商品房作為安置房，以及棚改貨幣化補(bǔ)償，一些地方政府早有實(shí)踐。
鄂爾多斯市房管局在控制商品房增量的同時(shí)積極消化存量商品房，目前已由政府組織回購7666套房源作為保障房和回遷安置房；沈陽市2014年棚戶區(qū)12423戶改造任務(wù)中，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對接、政府組織團(tuán)購等方式，初步購買意向房屋8610套。
安徽蕪湖自今年7月試水棚改征遷貨幣化補(bǔ)償新模式，截至9月底，完成棚戶區(qū)改造征收12014戶，其中貨幣化補(bǔ)償占比近46%。
蕪湖市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)人表示，2013年以前，蕪湖棚改主要采取政府統(tǒng)建安置房方式，一方面源于當(dāng)時(shí)房價(jià)上漲過快，市場供應(yīng)不足；另一方面，該模式即期安置資金支付壓力小。但這種政府主導(dǎo)的模式建設(shè)周期長，從征收到安置建設(shè)和竣工交付一般需要4~5年，群眾過渡期較長；安置房質(zhì)量、成本控制難達(dá)到市場化企業(yè)的專業(yè)水平；一些安置地塊為劃撥用地，辦證難；分配難度大，群眾有意見，等等。
在成都，貨幣化補(bǔ)償安置已成棚改主要方式。成都市房屋征收辦公室提供的一份數(shù)據(jù)顯示：近3年，成都中心城區(qū)棚改貨幣化安置比例均超過50%，且呈逐年增高趨勢。成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人表示，貨幣化安置方式不僅有利于加快棚改步伐，也有利于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，有效拉動(dòng)消費(fèi)和投資。此外，貨幣補(bǔ)償安置還具有減少群眾過渡安置時(shí)間，滿足群眾個(gè)性化需求和有效引導(dǎo)人口疏解等好處。
但據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，目前棚戶區(qū)改造中采取政府統(tǒng)建安置的方式比較普遍，貨幣化安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)行比例較低。
在前述由住建部和國開行下發(fā)的《通知》中，明確提出"商品住房庫存量較多的城市，應(yīng)將存量商品住房作為重要的安置房房源，通過減免稅費(fèi)、鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)讓利等措施，推動(dòng)利用存量商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房"。
難題
2014年上半年，國開行已完成棚戶區(qū)改造貸款2000億元，預(yù)計(jì)2014年棚戶區(qū)改造資金將達(dá)到5000億元左右。如果實(shí)現(xiàn)40%的貨幣補(bǔ)償，將可釋放近2000億元的貨幣用于商品房回購。在業(yè)內(nèi)人士看來，全國一年的商品房竣工量約為800萬套，今年棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套，如果棚改中政府回購的商品房量達(dá)到40%，就是180多萬套。這對于庫存過剩的商品房市場是一個(gè)很好的對沖。
在當(dāng)前市場供大于求環(huán)境下，提高棚改貨幣化安置比例，對于解決當(dāng)前市場矛盾的確是一劑良方，不過，因各地房地產(chǎn)市場情況不一，政策實(shí)施過程中并非毫無隱憂。
成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人坦言，成都貨幣化補(bǔ)償方式是經(jīng)過多年的探索，自2008年起至今，已建立了較為成熟的補(bǔ)償安置政策體系，當(dāng)前貨幣化安置比例較高是群眾自愿選擇的結(jié)果。而對于此前主要以集中成片政府自建安置房的城市而言，若突然變?yōu)樨泿虐仓茫赡軙?huì)造成原建房難消化，又變?yōu)樾碌拇媪糠浚叩恼{(diào)整和延續(xù)需要有一個(gè)過程。
據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，有的省份對《通知》作了傳達(dá)，有些城市已著手根據(jù)文件精神制定新的棚改補(bǔ)償方案，也有城市還未開始落實(shí)。另外，各地能夠獲得國開行的貸款額度不一，要想利用這筆資金回購商品房作為安置房也并非易事。
成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，最近一直在開會(huì)討論新的補(bǔ)償方案，主要涉及政府平臺(tái)如何搭建，此外，與以往相比從市場購買商品房補(bǔ)償補(bǔ)償成本會(huì)有一定增加，在現(xiàn)有資金情況下如何平衡安排也是一個(gè)問題。
棚改新政一石二鳥
以提高貨幣化補(bǔ)償額度為核心內(nèi)容的棚改新政，或?qū)ι唐贩繋齑嫒セl(fā)揮意想不到的效果。
《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者從多個(gè)渠道獲悉，由住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家開發(fā)銀行下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)好棚戶區(qū)改造貸款資金的通知》(下稱《通知》)目前已下發(fā)至各省級住建部門及國開行各分行，該文件旨在落實(shí)好棚改專項(xiàng)貸款資金。
雖是針對棚改的一項(xiàng)新政，但卻會(huì)對高企的商品房庫存起到顯著去化作用。據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，按照此前未成文的慣例，棚戶區(qū)改造資金使用中，貨幣補(bǔ)償資金一般不允許超過總投資額的20%，而此次《通知》則要求，貨幣補(bǔ)償占總投資的比例不超過40%。
"這意味著棚改方向由以往主要依靠建設(shè)-安置為主，變?yōu)橐载泿艔氖袌龌刭徤唐贩堪仓脼橹鳌＿@既有利于盡快解決棚戶區(qū)居民安置問題，也有利于消化過剩的商品房庫存。"一位接近住建部的人士說。
一石二鳥
近兩個(gè)月以來，針對房地產(chǎn)市場的一系列政策，在一定程度上起到了激活市場交易的效果。從10月份的市場成交情況看，多地呈現(xiàn)成交回暖趨勢。特別是9月底貸款政策的松動(dòng)，對激活改善型購房起到了一定作用。
但業(yè)內(nèi)人士表示，僅從9、10月份的銷售數(shù)據(jù)，很難判斷市場已進(jìn)入回暖期。中國指數(shù)研究院[微博]監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，截至10月末，主要城市庫存量環(huán)比9月下降0.3%，庫存壓力雖有所緩解，但仍處于近年高位。
一位接近住建部的人士表示，目前限購、限貸政策的釋放效應(yīng)，主要利好的是剛需和改善型需求，而這部分需求并非新增需求。"采用貨幣化安置進(jìn)行棚戶區(qū)改造正是將市場庫存高的商品房轉(zhuǎn)化為剛性需求住房，這才是抓到了真正的剛性消費(fèi)所在。"上述人士說。
今年以來，房地產(chǎn)投資增速下滑，拖累整體經(jīng)濟(jì)增速，三季度經(jīng)濟(jì)增長率已放緩至7.3%。棚戶區(qū)改造曾一度被視為彌補(bǔ)房地產(chǎn)投資增速下滑的重要手段。但在一些商品房供應(yīng)本就過剩、房地產(chǎn)庫存高企的城市，大規(guī)模上馬棚改項(xiàng)目卻造成了資源雙重浪費(fèi)。要化解這一矛盾，調(diào)整棚改貨幣化補(bǔ)償政策就顯得極為必要。
無錫市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長兼秘書長沈洵表示，通過政府搭建平臺(tái)，以一定折扣從市場采購商品房用于棚改安置，一方面是采購的商品房質(zhì)量相對較好；另外，房企參與的意愿較高，尤其對于上市房企而言，年終沖業(yè)績壓力之下，更有意愿以一定折扣參與政府團(tuán)購，消化庫存。
在業(yè)內(nèi)人士看來，在房價(jià)下行狀況下，貨幣化補(bǔ)償安置方式更容易被老百姓接受。在當(dāng)下市場狀況下實(shí)行，恰逢其時(shí)。
探路新棚改
政府回購商品房作為安置房，以及棚改貨幣化補(bǔ)償，一些地方政府早有實(shí)踐。
鄂爾多斯市房管局在控制商品房增量的同時(shí)積極消化存量商品房，目前已由政府組織回購7666套房源作為保障房和回遷安置房；沈陽市2014年棚戶區(qū)12423戶改造任務(wù)中，通過改造主體與開發(fā)企業(yè)銷售對接、政府組織團(tuán)購等方式，初步購買意向房屋8610套。
安徽蕪湖自今年7月試水棚改征遷貨幣化補(bǔ)償新模式，截至9月底，完成棚戶區(qū)改造征收12014戶，其中貨幣化補(bǔ)償占比近46%。
蕪湖市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委負(fù)責(zé)人表示，2013年以前，蕪湖棚改主要采取政府統(tǒng)建安置房方式，一方面源于當(dāng)時(shí)房價(jià)上漲過快，市場供應(yīng)不足；另一方面，該模式即期安置資金支付壓力小。但這種政府主導(dǎo)的模式建設(shè)周期長，從征收到安置建設(shè)和竣工交付一般需要4~5年，群眾過渡期較長；安置房質(zhì)量、成本控制難達(dá)到市場化企業(yè)的專業(yè)水平；一些安置地塊為劃撥用地，辦證難；分配難度大，群眾有意見，等等。
在成都，貨幣化補(bǔ)償安置已成棚改主要方式。成都市房屋征收辦公室提供的一份數(shù)據(jù)顯示：近3年，成都中心城區(qū)棚改貨幣化安置比例均超過50%，且呈逐年增高趨勢。成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人表示，貨幣化安置方式不僅有利于加快棚改步伐，也有利于保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，有效拉動(dòng)消費(fèi)和投資。此外，貨幣補(bǔ)償安置還具有減少群眾過渡安置時(shí)間，滿足群眾個(gè)性化需求和有效引導(dǎo)人口疏解等好處。
但據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，目前棚戶區(qū)改造中采取政府統(tǒng)建安置的方式比較普遍，貨幣化安置補(bǔ)償?shù)膶?shí)行比例較低。
在前述由住建部和國開行下發(fā)的《通知》中，明確提出"商品住房庫存量較多的城市，應(yīng)將存量商品住房作為重要的安置房房源，通過減免稅費(fèi)、鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)讓利等措施，推動(dòng)利用存量商品住房作為棚戶區(qū)改造安置房"。
難題
2014年上半年，國開行已完成棚戶區(qū)改造貸款2000億元，預(yù)計(jì)2014年棚戶區(qū)改造資金將達(dá)到5000億元左右。如果實(shí)現(xiàn)40%的貨幣補(bǔ)償，將可釋放近2000億元的貨幣用于商品房回購。在業(yè)內(nèi)人士看來，全國一年的商品房竣工量約為800萬套，今年棚戶區(qū)改造任務(wù)是470萬套，如果棚改中政府回購的商品房量達(dá)到40%，就是180多萬套。這對于庫存過剩的商品房市場是一個(gè)很好的對沖。
在當(dāng)前市場供大于求環(huán)境下，提高棚改貨幣化安置比例，對于解決當(dāng)前市場矛盾的確是一劑良方，不過，因各地房地產(chǎn)市場情況不一，政策實(shí)施過程中并非毫無隱憂。
成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人坦言，成都貨幣化補(bǔ)償方式是經(jīng)過多年的探索，自2008年起至今，已建立了較為成熟的補(bǔ)償安置政策體系，當(dāng)前貨幣化安置比例較高是群眾自愿選擇的結(jié)果。而對于此前主要以集中成片政府自建安置房的城市而言，若突然變?yōu)樨泿虐仓茫赡軙?huì)造成原建房難消化，又變?yōu)樾碌拇媪糠浚叩恼{(diào)整和延續(xù)需要有一個(gè)過程。
據(jù)《財(cái)經(jīng)國家周刊》記者了解，有的省份對《通知》作了傳達(dá)，有些城市已著手根據(jù)文件精神制定新的棚改補(bǔ)償方案，也有城市還未開始落實(shí)。另外，各地能夠獲得國開行的貸款額度不一，要想利用這筆資金回購商品房作為安置房也并非易事。
成都市房屋征收辦公室負(fù)責(zé)人告訴記者，最近一直在開會(huì)討論新的補(bǔ)償方案，主要涉及政府平臺(tái)如何搭建，此外，與以往相比從市場購買商品房補(bǔ)償補(bǔ)償成本會(huì)有一定增加，在現(xiàn)有資金情況下如何平衡安排也是一個(gè)問題。
