一線城市成限購“孤島”背后

　　擔憂房價大漲，控制人口流入

　　華夏時報記者 陳小瑛 深圳報道

　　目前，全國僅剩下北上廣深四個一線城市未放松限購，盡管業(yè)內松綁限購的呼聲不絕于耳，但上述幾大城市都紛紛表態(tài)短期內不會調整政策。

　　“實際上，并非僅出于中央層面的壓力，而是一線城市的地方政府自己不愿放開限購，他們有自身的顧慮。”深圳市規(guī)劃國土委一位內部人士透露。

　　住建部政策研究中心原副主任王鈺林告訴《華夏時報》記者，中央和地方政府放開一線城市限購的意愿都不強，政府擔心放開后，市場預期突然發(fā)生巨變，投資投機需求重新入市，房價再度大漲。

　　他進一步表示，目前北上廣深限購確實很難放開，但存在政策微調的可能性，比如按一定條件允許外地戶籍人士購買二套房，或縮短首套房繳納社保或繳稅的年限。

　　政府的重重顧慮

　　對于政府存在哪些顧慮，上述深圳市規(guī)劃國土委內部人士告訴記者，一線城市的房源整體上仍是稀缺產品，長期來看供不應求，而保障房的供給又十分有限，短期仍無法保障中低收入人群的住房問題，一旦放開限購，房價必然上漲，不利于社會穩(wěn)定。

　　該人士補充道，更為重要的是，政府需要考慮特大城市人口流入管理，而限購可以控制人口流入。“一般買了房，就會定居下來，政府需要配套各種資源，比如教育、社保、交通等，增加了政府支出，短期內公共配套跟不上。”

　　盡管目前一線城市沒有購房入戶政策，但實際上附加在房子上的公共資源仍較多，比如教育資源，且有房也可為落戶加分，所以政府為了減少相關配套支出，之前有的二線城市即便救市，也不允許購房入戶。

　　而住建部副部長齊驥近期也公開表示，對于一些城市此前出臺的限購政策，這類干預遲早要離開房地產市場。但對一些特大城市而言，人們購置完房子就要在這里生活，形成了實際居住人口的增量，對整個城市運轉包括供水、公共交通、大氣污染等都帶來挑戰(zhàn)，這已經超出了房地產市場的范疇。

　　業(yè)內人士認為，限購是在房價快速上漲、投資投機性需求大量釋放的背景下出臺的。目前，房價已經處于比較平穩(wěn)的狀態(tài)，而堅持限購可能造成奇貨可居的印象，反而令購房者對后市充滿信心。

　　在北京中原地產首席分析師張大偉看來，一線城市對房地產的依賴相對較輕，其他產業(yè)完善，可以部分彌補房地產調整對經濟的影響；今年一線城市土地銷售依然火爆，政府在房地產部分的收入減少有限，且一線城市不需要放松限購市場就可以回暖，央行[微博]“9·30”新政松綁限貸后，成交最活躍的恰恰是一線城市。

　　中原地產市場研究部統計數據顯示，截至11月18日，今年北上廣深四大城市土地成交金額已高達4519億元，平均樓面單價為每平方米8341.9元，比2013年年度的平均樓面單價大漲53.4%。而住宅土地成交額高達3037.9億元，已超2013年全年2728.9億元的成交額。

　　存微調可能性

　　據媒體報道，近期智囊機構向監(jiān)管層提交了一份調整房地產調控政策的整體方案，未來包括對一線城市購房資格的進一步放寬、降低稅費等儲備政策將視市場情況出臺，使樓市維持一定熱度。

　　在王玨林看來，四個一線城市也有區(qū)別，北京、上海限購很難放松，廣州、深圳現在也不具備放開的條件，但政策存在微調的可能性。

　　“原來對外地戶籍人士只給一個購房指標，但他們工作三五年后，也需要改善住房，外地人也繳納社保，也納稅了，有理由享受城市居民同等待遇。”王玨林說，這些微調操作起來也不難，同時對市場預期又不會產生太大影響，可行性較大。

　　實際上，業(yè)內人士認為很多改善型需求被限購政策擋在門外，因此一直在呼吁放松北京等城市高端住宅的限購。

　　“我們在今年4月份就提出了對高端住宅放松限購的建議，從目前來看，這一建議已經被多個地方采納，而結果證明，在目前的市場環(huán)境下，放松高端住宅限購不會帶來房價的報復性上漲，反而對于促進當地房地產市場的健康發(fā)展是有好處的。”中房協名譽會長朱中一告訴本報記者。

　　北京萬科副總經理肖勁也曾建議，北京高端住宅限購應放開，比如單價5萬元／平方米以上，或者總價800萬元以上的項目。

　　“我們判斷有可能會放開高端住宅的限購，但全部放開的可能性不大。”深圳一家央企開發(fā)商營銷負責人對記者說。

　　上海易居房地產研究院研究員嚴躍進稱，可以對一線城市限購政策進行“結構性調整”，比如市區(qū)和郊區(qū)采取不同的限購政策，對于外來人口的購房資格認定調整，或者加大對大戶型購買的政策優(yōu)惠力度，但不能任由投資投機者炒房。既要鼓勵樓市健康發(fā)展，也要繼續(xù)抑制投機等情況出現。

　　“兩個月前，住建部官員來上海考察過，我們當時反映了市場庫存已有下降的跡象，成交有所回暖。”上海一位業(yè)內人士告訴記者，之后上海調整了普通商品房的認定標準，但并未放開限購。