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　　部分房企“漲價(jià)令”潛行  一線城市料先上調(diào)

　　□本報(bào)記者 張敏

　　據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者了解，近期，北京部分房地產(chǎn)企業(yè)召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，傳達(dá)“漲價(jià)令”，最快從下個(gè)月就開(kāi)始做出價(jià)格調(diào)整。在其他一些熱點(diǎn)城市，優(yōu)惠減少、價(jià)格上調(diào)的情況已初現(xiàn)端倪。分析人士指出，“量升”往往是“價(jià)漲”的前兆。近期，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量回暖明顯，部分房企銷售目標(biāo)完成情況較好，因此具有漲價(jià)的動(dòng)力。若市場(chǎng)繼續(xù)升溫，更多房企將做出價(jià)格調(diào)整。其中，在供需關(guān)系相對(duì)緊張的一線城市，部分區(qū)域可能率先出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)。

　　內(nèi)部傳達(dá)“漲價(jià)令”

　　“現(xiàn)在市場(chǎng)好，政策上又鼓勵(lì)買房，所以漲價(jià)是早晚的事情。”上述銷售人員表示，最近是很好的買房窗口期，因?yàn)楹芏囗?xiàng)目的價(jià)格優(yōu)惠還在推行。一旦政策層面的利好真正落地，這些優(yōu)惠措施就將取消，項(xiàng)目的售價(jià)就會(huì)出現(xiàn)上漲。

　　本報(bào)記者了解到，近期該房企已經(jīng)召開(kāi)內(nèi)部會(huì)議，宣布將在12月份對(duì)旗下項(xiàng)目的價(jià)格進(jìn)行全面調(diào)整，具體調(diào)整幅度根據(jù)項(xiàng)目所處的地段、商區(qū)而定。也即，“漲價(jià)令”已經(jīng)率先在該公司內(nèi)部下發(fā)。

　　此前的10月和11月初，該公司已經(jīng)通過(guò)一系列營(yíng)銷活動(dòng)，錄得可觀的意向銷售額，并已提前完成全年的銷售目標(biāo)。因此，轉(zhuǎn)而通過(guò)價(jià)格調(diào)整來(lái)追求利潤(rùn)。

　　早在今年的國(guó)慶長(zhǎng)假期間，該公司就曾依據(jù)剛剛出臺(tái)的房貸新政，對(duì)市場(chǎng)做出研判，同時(shí)結(jié)合假期的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，推出價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)。在這些活動(dòng)中，該公司的內(nèi)部員工還認(rèn)購(gòu)了一部分房屋。上述銷售人員說(shuō)，“不可能再有這么大的優(yōu)惠了。”

　　據(jù)本報(bào)記者了解，受銷售向好的影響，近期北京有數(shù)家房企發(fā)布了類似的“漲價(jià)令”，其主要內(nèi)容在于，取消優(yōu)惠措施、推出高端房源，甚至直接上調(diào)價(jià)格等。調(diào)整時(shí)間多集中在12月份。

　　不僅是北京，在全國(guó)其他熱點(diǎn)城市，自9月以來(lái)頻繁推出的價(jià)格優(yōu)惠活動(dòng)已明顯減少。在一些熱點(diǎn)區(qū)域，漲價(jià)現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)。

　　今年10月初，綠城集團(tuán)浙東公司曾發(fā)布文件，要求從11月開(kāi)始對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行調(diào)整。據(jù)本報(bào)記者了解，受困于股權(quán)交易難題，如今這些項(xiàng)目尚未出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象。但在浙江區(qū)域，個(gè)別房地產(chǎn)項(xiàng)目確已漲價(jià)。

　　有分析人士指出，浙江的民間資本發(fā)達(dá)，對(duì)于政策和市場(chǎng)變化較為敏感，也是在本輪市場(chǎng)調(diào)整中最先做出價(jià)格下調(diào)的區(qū)域。受利好政策的刺激，其率先啟動(dòng)漲價(jià)也不足為奇。

　　需要指出的是，在房地產(chǎn)市場(chǎng)分化嚴(yán)重的情況下，漲價(jià)行為并未大面積出現(xiàn)，而是僅限于一線城市和熱點(diǎn)城市的部分區(qū)域。在很多市場(chǎng)供大于求的二三線城市，尚未出現(xiàn)明顯的價(jià)格調(diào)整。

　　政策利好改變需求預(yù)期

　　引發(fā)價(jià)格調(diào)整的根源，在于一系列政策利好引發(fā)的市場(chǎng)交易回暖。今年9月30日，央行[微博]和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文，提出首套房購(gòu)房“認(rèn)房不認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)，并重申首套房貸款利率最低優(yōu)惠政策。10月，三部委又發(fā)文降低公積金貸款購(gòu)房的門檻。

　　中國(guó)指數(shù)研究院[微博]公布的數(shù)據(jù)顯示，在房貸新政以及地方政府不同程度松綁政策的推動(dòng)下，10月主要城市成交普遍回升，42個(gè)主要城市的商品房成交總量環(huán)比增長(zhǎng)12.6%。

　　按照慣例，“量升”往往會(huì)帶來(lái)“價(jià)漲”的結(jié)果。而促使此輪成交量回暖的主要因素，在于需求的大量釋放。

　　從2013年年末開(kāi)始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)漸趨冷淡，由于預(yù)期不明朗，需求方陷入嚴(yán)重的觀望狀態(tài)中。與此同時(shí)，年初出現(xiàn)的降價(jià)現(xiàn)象，開(kāi)始“以點(diǎn)帶面”式的蔓延，進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)的觀望情緒。

　　直到2014年年中，這種情況才有所改觀。數(shù)據(jù)顯示，今年7月以來(lái)，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量呈逐月回升的態(tài)勢(shì)，10月以來(lái)的交易量提升更為明顯。尤其在一線城市，部分房地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)了久違的“搶房”現(xiàn)象。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，由于供需關(guān)系緊張的局面并未根本改變，從8、9月開(kāi)始，一線城市被壓抑的需求就開(kāi)始陸續(xù)釋放。與此同時(shí)，政策利好的不斷刺激，則使市場(chǎng)預(yù)期發(fā)生逆轉(zhuǎn)，并進(jìn)一步促進(jìn)需求入市。因此，未來(lái)樓市成交量將逐漸企穩(wěn)回升，零星的漲價(jià)情況也會(huì)繼續(xù)出現(xiàn)。

　　需要指出的是，在推動(dòng)漲價(jià)的因素中，部分房企銷售任務(wù)完成較好、資金壓力較小也是重要方面。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前10月，35家上市房企累計(jì)銷售業(yè)績(jī)達(dá)到了12731.8億，同比上漲10%。其中19家企業(yè)的業(yè)績(jī)出現(xiàn)同比上漲。

　　分析人士指出，雖然距離年末只剩不到兩個(gè)月的時(shí)間，但按照10月以來(lái)的銷售勢(shì)頭，房企沖擊年度銷售目標(biāo)頗有希望。凡是提前完成銷售業(yè)績(jī)的企業(yè)，都可能做出漲價(jià)的布局。

　　二手房?jī)r(jià)現(xiàn)反彈跡象

　　從政策層面來(lái)看，利好似乎仍未出盡。國(guó)務(wù)院總理李克強(qiáng)10月29日主持召開(kāi)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議，提出“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的說(shuō)法。這一表態(tài)被市場(chǎng)理解為利好，次日，地產(chǎn)股大幅上漲。

　　本報(bào)記者還了解到，智囊機(jī)構(gòu)已將一份調(diào)整樓市政策的整體方案提交至監(jiān)管層，其中包括對(duì)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)進(jìn)行減免，并對(duì)限購(gòu)進(jìn)行微調(diào)等，更好地刺激市場(chǎng)成交。若此類政策建議最終“落地”實(shí)施，無(wú)疑是又一重大利好。

　　張大偉指出，在限購(gòu)、信貸調(diào)整之后，以稅費(fèi)調(diào)整為代表的“第三輪救市”政策可能陸續(xù)出臺(tái)。與此同時(shí)，在“土地財(cái)政”和“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)”的驅(qū)使下，各地有可能陸續(xù)發(fā)布更多新的救市文件。

　　多家機(jī)構(gòu)的報(bào)告指出，政策底部已經(jīng)過(guò)去，未來(lái)還將不斷有利好釋放。這將刺激市場(chǎng)進(jìn)一步回暖，并促進(jìn)房?jī)r(jià)逐漸回調(diào)。

　　事實(shí)上，這種刺激的作用十分明顯。11月13日，上海市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整本市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的通知》，調(diào)整了該市關(guān)于普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，并將自11月20日起執(zhí)行。受此利好消息的影響，一些二手房業(yè)主驟然提高報(bào)價(jià)，甚至不惜違約。

　　從數(shù)據(jù)上看，價(jià)格回調(diào)的跡象已經(jīng)出現(xiàn)。來(lái)自國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，全國(guó)70個(gè)大中城市的新建商品住宅(不含保障房)價(jià)格平均環(huán)比下降0.3%。雖已連續(xù)6個(gè)月下滑，但降幅已連續(xù)兩個(gè)月收窄。

　　同期，北京、上海、廣州、深圳4個(gè)一線城市二手住宅價(jià)格環(huán)比均停止下跌，其中北京二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.3%，上海、廣州、深圳環(huán)比均持平。二手房對(duì)市場(chǎng)變化的反應(yīng)最為敏感，也往往被看作是先導(dǎo)性指標(biāo)。多數(shù)機(jī)構(gòu)指出，二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)上調(diào)，表明整體房?jī)r(jià)已有反彈跡象。

　　不過(guò)，業(yè)內(nèi)分析人士指出，由于我國(guó)樓市整體供大于求的形勢(shì)已經(jīng)確立，此輪房?jī)r(jià)的上調(diào)主要體現(xiàn)在供需關(guān)系相對(duì)緊張的一線城市和部分熱點(diǎn)城市。對(duì)于廣大二三線城市來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)仍需較長(zhǎng)的時(shí)間進(jìn)行調(diào)整，短期內(nèi)房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)力相對(duì)不足。