國有房企改革前夜：經理人忐忑待抉擇

　　本報記者 荊寶潔 北京報道

　　蘭德咨詢總裁宋延慶11月19日去某家央企開會。它與另一家公司的房地產業(yè)務合并為一家。這兩家公司都找宋延慶做過咨詢。

　　在資本市場上掀起巨大想象空間的國企改革，在房地產界似乎舉步維艱。“很難通過改革再造一個萬科。”宋延慶對21世紀經濟報道記者說。

　　一位北京市房地產國企高管向21世紀經濟報道記者透露，今年6月份，北京市國資委[微博]曾到公司調研，但時至今日并無新的進展。“公司并沒有先行先試的舉措，等國資委[微博]的消息。”他也聽到了將對國企限薪的消息。

　　地方先行先試

　　已有一些公司和地區(qū)先行探索。

　　2月18日，格力電器(000651.SZ)發(fā)布公告，格力集團將剝離格力地產。根據格力集團發(fā)布的改革方案，珠海市國資委擬將格力集團持有的格力地產股份有限公司51.94%股權等資產，注入珠海市國資委新設立的全資子公司。之后，珠海市國資委擬將不超過公司49%的股權通過公開掛牌轉讓的方式引進戰(zhàn)略投資者。

　　10月30日，南京高科(600064.SH)接到大股東通知，要求逐步退出地產和市政領域，實現(xiàn)轉型。

　　2013年8月31日，《南京市國資房地產企業(yè)退出一般商品房開發(fā)領域工作實施意見》提出，市屬國有全資、控股及參股房地產企業(yè)股權于2013年底前完成退出一般商品房開發(fā)工作。區(qū)屬、各功能板塊國資房地產企業(yè)于2014年6月底前完成退出一般商品房開發(fā)工作。

　　大型房企中，保利地產(600048.SH)在2014年4月舉辦的業(yè)績說明會中表示，保利地產[微博]和保利置業(yè)有合作或者合并的可能性。保利地產董事長宋廣菊稱這是保利集團戰(zhàn)略目標和任務之一。華僑城(000069.SZ)在股東大會上也表示，公司非常希望通過資本市場引入戰(zhàn)略投資者，甚至是引入國際資本。

　　另據宋延慶了解，山東很多公司也在做資產整合。國泰君安分析師李品科總結說，資源整合和激勵機制是改革兩條重要路徑。

　　障礙與矛盾

　　國企改革的重要意義，是厘清產權。

　　萬科(000002.SZ)集團董事會主席王石[微博]早前曾公開表示，1988年股改對萬科的意義非常重大，產權清晰了，在萬科最初的發(fā)展史里，是改革造就了萬科。

　　無論是首創(chuàng)地產董事長劉曉光[微博]還是華遠地產董事長任志強[微博]，在接受21世紀經濟報道記者采訪時都表示，受制于體制的桎梏，歷史上錯過了好幾個重大的發(fā)展機遇。

　　劉曉光稱，早在2004年，他就提出要拿出150億元，派出150個人，奔赴150個城市，拿下150塊地。此方案當時如果付諸實施，如今僅地價就已升值30倍左右。決策過程當中有人提了反對意見，因為是國有企業(yè)，集體討論有人反對，導致決策無法實行也是無可奈何的事情。

　　2004年首創(chuàng)還錯過了與美國的KK2和黑石等國際大鱷牽手的機會。當時，主管部門要求按照上市公司市值的90%進行對價談判，但對方認為這不符合國際慣例，放棄了合作。

　　根據國泰君安的報告，當前上市國企開發(fā)商共有55家，占比四成，但國企開發(fā)商的整體運營效率比民營企業(yè)略差。2012年國企、民企利潤增速平均為7%、29%，ROE為 12%、15%，三項費用率10%、9%，國企整體表現(xiàn)遜于民企。國泰君安認為，其中的重要原因是激勵不足，民企開發(fā)商實施股權激勵的比例約為國企2倍。

　　根據海通證券的觀察，2013年至今的第四階段的國企改革，或將以產權改革和國有股權稀釋為核心，以國有資本運營為載體，以分類指導和競爭性行業(yè)國企市場化運營為取向，重點應該是稀釋國有股權，著力解決國有股一股獨大問題，大幅引進民營、外資、個人投資者。

　　改革必將觸及利益，市場人士亦有不同的看法。

　　任志強6月12日在清華大學某論壇上發(fā)表題為《改革必須面對的幾個問題》的演講時認為，混合所有制很難完全做到平衡。改革最終要在公司治理方面下工夫，這是判斷混合所有制改革成功與否的根本標準。如混改成功，將帶來國企治理的飛躍，管理層的任免、薪酬等高管核心利益問題，都將由市場決定。

　　凱德集團總裁兼首席執(zhí)行官林明彥在接受21世紀經濟報道記者采訪時表示，早在上世紀七八十年代，新加坡就已完成了國有企業(yè)的改革。母公司凱德集團有40%股權握在新加坡主權財富基金淡馬錫手中，但無論是薪酬體系還是公司治理結構都十分市場化。這對公司發(fā)展的意義不言而喻。

　　據宋延慶透露，他所接觸的房地產國企，普遍存在的心態(tài)是，不敢有所行動，怕做錯事，避談薪酬，等待模仿其它公司。他認為，即使進行混合所有制改革，也難改國有控股一股獨大的局面。

　　無論如何，國企改革已經讓資本市場開始躁動。一些基金已經在著力布局和國企改革有關的房地產上市公司。