房地產(chǎn)投資增速放緩（資料圖）

　　隨著樓市進(jìn)入調(diào)整期，房價(jià)逐漸趨于平穩(wěn)，今后，行政調(diào)控將逐漸退出舞臺(tái)。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部新聞發(fā)言人倪虹日前表示，用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問題，將是下一步樓市調(diào)控的主要方向和手段。

　　階段使命完成 市場(chǎng)調(diào)節(jié)發(fā)力

　　樓市行政調(diào)控開始陸續(xù)謝幕(熱點(diǎn)聚焦)

　　本報(bào)記者 羅 蘭

　　房地產(chǎn)投資增速放緩

　　今年以來，樓市量價(jià)齊跌，降溫超出市場(chǎng)預(yù)期。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從5月份起，70個(gè)大中城市平均房價(jià)首次出現(xiàn)環(huán)比下跌。9月份70個(gè)大中城市新建商品房價(jià)格環(huán)比全面停漲，環(huán)比最大降幅1.9%，與去年同期相比，70個(gè)大中城市住宅價(jià)格下降的達(dá)到58個(gè)，同比最大降幅7.9%。

　　房地產(chǎn)開發(fā)投資增速和貸款增速也在放緩。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年前三季度，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資68751億元，同比增長12.5%，增速比上半年回落1.6個(gè)百分點(diǎn)。住宅新開工面積下降13.5%，住宅銷售面積下降10.3%。

　　央行[微博]發(fā)布的報(bào)告顯示，截至三季度末，中國主要金融機(jī)構(gòu)及小型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)、外資銀行人民幣房地產(chǎn)貸款余額16.74萬億元，同比增長18.2%，增速比上季末低1個(gè)百分點(diǎn)。

　　目前，市場(chǎng)向好因素增加，比如首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)放松，政策支持力度加強(qiáng)等，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)樓市未來將“量增價(jià)穩(wěn)”。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析，房貸新政釋放了大量需求，起碼可以增加30%的可購房人群，這一政策的松綁效果相當(dāng)于限購松綁影響的5倍以上。他預(yù)測(cè)，整體四季度依然會(huì)是量增價(jià)穩(wěn)的市場(chǎng)形態(tài)。

　　淡化行政干預(yù)明朗

　　為抑制曾經(jīng)過熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)，國家出臺(tái)了一系列調(diào)控措施。“之前，新一屆政府的主導(dǎo)思路是要求在結(jié)構(gòu)性改革中，實(shí)行去杠桿化和以短痛換取經(jīng)濟(jì)長期可持續(xù)發(fā)展的潛力。在這一主導(dǎo)思路下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整勢(shì)在必行。”有關(guān)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　現(xiàn)在，市場(chǎng)發(fā)生了變化，中國國際經(jīng)濟(jì)交流中心信息部部長徐洪才[微博]對(duì)本報(bào)記者說，過去，為抑制投機(jī)性需求，防止房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱，國家采取了行政干預(yù)手段。現(xiàn)在，有些地區(qū)供過于求，三、四線城市房價(jià)下跌。為維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行，保障市場(chǎng)不大起大落，同時(shí)，也為了解決房地產(chǎn)拖經(jīng)濟(jì)增長后腿的問題，需要因時(shí)制宜，放棄特殊時(shí)期的行政干預(yù)手段，讓市場(chǎng)機(jī)制發(fā)揮作用。

　　“運(yùn)用政府的行政力量來對(duì)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)，短期內(nèi)能夠收到立竿見影的效果，但長期來看，市場(chǎng)的力量是難以戰(zhàn)勝的。”中國房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長胡志剛表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要在行政調(diào)控之外“呼吸”的空間，這與本屆政府想要還市場(chǎng)一定自發(fā)調(diào)整空間的工作思路相吻合，而解決房地產(chǎn)市場(chǎng)問題的真正“良方”還是應(yīng)該來源于市場(chǎng)。

　　專家認(rèn)為，行政性干預(yù)手段是階段性政策，需要逐漸淡出市場(chǎng)，樓市最終要建立一種以市場(chǎng)規(guī)律為核心的長效調(diào)控機(jī)制。“破除對(duì)行政手段的依賴，不追求一時(shí)的效果，而是追求長期的穩(wěn)定發(fā)展，相信這才是中央對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的新認(rèn)識(shí)。”胡志剛表示。

　　用經(jīng)濟(jì)手段分類調(diào)控

　　當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)分化格局日漸明顯，一、二線城市需求仍旺，三、四線城市供過于求，過去“一刀切”的調(diào)控方式顯然已不合時(shí)宜，以市場(chǎng)手段分類調(diào)控成為主要方式。今年年初，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)明確樓市調(diào)控的主基調(diào)是“分類調(diào)控”，專家指出，未來調(diào)控將根據(jù)各地具體情況進(jìn)行分類指導(dǎo)，即熱點(diǎn)城市繼續(xù)增加供應(yīng)，抑制、遏制投資投機(jī)性需求；而對(duì)于庫存量較高的城市，則要控制住宅用地供地規(guī)模，控制供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　“對(duì)于房地產(chǎn)的調(diào)控，政府工作報(bào)告中有56個(gè)字，對(duì)四個(gè)方面進(jìn)行了表述：調(diào)控、供給、需求和市場(chǎng)。”倪虹說，用市場(chǎng)的手段調(diào)控市場(chǎng)的問題，將是下一步調(diào)控的主要方向和手段。未來一段時(shí)期，政府將更傾向于運(yùn)用金融、財(cái)稅等市場(chǎng)化手段，而行政化手段相信會(huì)越來越少。

　　在分類調(diào)控中，保障民生是重要內(nèi)容。倪虹介紹，在調(diào)控方面的表述是“分類調(diào)控”，所以給出的信號(hào)是，政府做好政府的事情，市場(chǎng)發(fā)揮經(jīng)濟(jì)規(guī)律做好市場(chǎng)的事情。其中，政府做好政府的住房保障工作，也是政府做好政府的事情的一個(gè)表現(xiàn)。

　　按照國務(wù)院的要求，2014年保障性安居工程要基本建成480萬套，新開工700萬套。倪虹說，大城市特別是特大城市，保障房的建設(shè)規(guī)模就應(yīng)大一些，比例適當(dāng)高一些，綜合考慮困難程度不同群眾的基本住房需求；而對(duì)小城鎮(zhèn)來說，重點(diǎn)可能就是推進(jìn)棚戶區(qū)、危舊房改造。