松綁“限貸”？四大行“曖昧”以對

　　樓市“焦慮”等待信貸出招

　　□據(jù)新華社報道

　　繼建設銀行、工商銀行之后，24日，中國銀行、農(nóng)業(yè)銀行也回應了松綁“限貸”的傳聞。至此，幾天來備受關注的房貸政策調(diào)整，四大行均已有所表態(tài)：既不肯定也不否定，而是強調(diào)支持合理需求適時調(diào)整政策。截至目前，職能部門尚未有明文政策出臺，市場對于“房貸政策調(diào)整”的討論再度升溫。這樣一種撲朔迷離的狀態(tài)傳遞出了什么信息？

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟認為，各大銀行還在“投石問路”。業(yè)內(nèi)人士指出，房價問題核心是貨幣。當前，房地產(chǎn)政策的調(diào)整正從相對外圍的“限購”向更為核心的“限貸”傳遞。深陷“焦慮”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場走勢如何，很大程度上取決于信貸政策的招數(shù)變化。

　　□“限貸松綁”銀行態(tài)度微妙

　　來自媒體公開的報道說，銀行的房貸政策即將出現(xiàn)全新變化，只要還清房貸，都可以算“首套”；首套房利率重返“七折時代”；二套房的限制也有松動。據(jù)稱，這是央行[微博]上周召集四大行開會吹風的主要“想法”。不過，這一傳言很快遭遇了“滑鐵盧”，各商業(yè)銀行均否認調(diào)整了房貸政策。

　　記者多方求證發(fā)現(xiàn)，銀行對“限貸松綁”態(tài)度微妙：中行表示，總行已授權當?shù)胤中锌梢园凑帐袌鲂枨蠛驼�策變化適時調(diào)整相關政策，對不同的購房需求采取差異化策略，提高審批效率，提升服務能力，積極支持居民合理購房需求。工商銀行對新華社記者回應稱，依舊積極支持個人住房和房地產(chǎn)開發(fā)的合理信貸需求，“正密切關注房地產(chǎn)市場變化和相關政策的調(diào)整，并將及時做好相關信貸政策的銜接，不斷完善相應的金融服務”。建設銀行則表示，建議完善差別化住房信貸政策，尤其是首套房認定標準。

　　“各種跡象表明，商業(yè)銀行松綁首套房認定標準，由‘認房又認貸’調(diào)整為‘認房不認貸’，并非空穴來風。”上海某銀行業(yè)資深人士說，“但銀行又有重重顧慮，很可能是由各地分行根據(jù)當?shù)貥鞘星闆r出臺不同的政策。”

　　□差別化的信貸政策引爭議

　　目前樓市限貸的“認房又認貸”政策始于2010年5月住建部、央行和銀監(jiān)會三部委聯(lián)合發(fā)布的《關于規(guī)范商業(yè)性個人住房貸款中第二套住房認定標準的通知》。根據(jù)這一政策，只要符合“家庭名下有房產(chǎn)”或“有過房貸記錄”中任何一項，即不能算作首套房。

　　這一差別化的信貸政策，對抑制樓市炒作、房價過快上漲起到了積極作用，也有效降低了按揭貸款風險。不過，運行至今遭遇的一個問題是：部分改善性住房需求被抑制，居民貸款成本走高。比如，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上海地區(qū)個人首套房貸的占比已在90%左右，房貸按揭平均首付成數(shù)達到46%左右。

　　中國社會科學院金融所銀行研究室主任曾剛認為，前幾年為了抑制樓市泡沫，出臺了很多限制性措施，信貸政策非常嚴格，比如對首套房“認房又認貸”等，在抑制投機的同時，也“誤傷”了不少有剛性需求的購房者。

　　多位接受記者采訪的房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，放開“限貸”是進一步的標志。如果“限貸”放開，可能意味著管理層，至少是地方政府對當下房地產(chǎn)市場要做全新的思考。“首套房貸‘松閘門’相當于給居民購房加杠桿，將能有效解決目前信貸矛盾。”廣發(fā)證券分析師沐華說。

　　但是，對于放開“限貸”，一些專家依然心存疑慮。“中國的房地產(chǎn)調(diào)控，無疑是要走市場化的道路。但是，大規(guī)模地放開‘限貸’，會不會帶來市場的強勁反彈？又或者，帶來市場信心的進一步低落？這些市場的心理因素把握起來比較難。”

　　□市場期待明確調(diào)控方向

　　自今年6月以來，國內(nèi)城市陸續(xù)松綁房屋限購政策。截至目前，46個限購城市中僅剩北京、上海、廣州、深圳、珠海、三亞6城仍在執(zhí)行限購。但放松限購作用相對有限，各地住宅庫存量仍持續(xù)攀升。

　　繼放松限購之后，福建、湖南、湖北等地又公布實施了一系列提振樓市的舉措。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]等業(yè)內(nèi)人士分析，這一輪救市旨在進一步通過信貸、財政、稅費補貼等更多手段形式刺激樓市交易復蘇。部分地區(qū)已出現(xiàn)放松首套房貸認定標準的端倪。面對低迷，依賴土地財政的地方政府的焦慮不亞于購房者，且已把“球”踢給了信貸監(jiān)管部門。

　　銀行人士建議，應進一步明確和規(guī)范首套房貸支持的范圍、條件和標準，切實滿足居民家庭購買自住和改善型住房的貸款要求。住建部總經(jīng)濟師馮俊近期表示，住房價格是市場的重要信號，其本身不應當是直接的調(diào)控對象。簡單地將住房價格作為住房政策的調(diào)控對象并不合適。住房政策的調(diào)控目標應當是供求平衡、市場平穩(wěn)。

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，樓市相關各方均處于“深度焦慮”狀態(tài)。地方政府、監(jiān)管部門既想放松“行政之手”微調(diào)樓市，又擔心松綁“限貸”被過度解讀為刺激樓市；商業(yè)銀行、開發(fā)商、購房者則期待明確調(diào)控方向，讓市場發(fā)揮作用。