限購松綁50天調查 地方樓市或存假回暖

　　紀睿坤

　　6月24日距今已經過去整整50天。

　　當日，呼和浩特首次發文取消限購，自此，全國掀開了取消限購的大潮，隨后，杭州、濟南等30多個城市迅速跟進。

　　21世紀經濟報道記者調查了解，限購松綁后，各地樓市反應不一，諸如濟南、杭州、呼和浩特出現短期成交量環比回升，與此同時，溫州、無錫、貴陽等地仍保持下行。

　　值得一提的是，雖然成交量出現短期暴漲，但是房價并未因限購的放松而抬升。

　　突擊“補簽”

　　毋庸置疑，多地因為放松限購而迅速拉升成交量。

　　作為首個明文放開限購的城市，7月呼和浩特商品房共成交1658套，成交面積178819.45平方米，環比上漲了68.62%，同比上漲42.55%。

　　杭州、濟南、福州、成都等多地也大抵如此。其中，7月10日取消限購的濟南最為明顯。

　　據搜房網數據統計，7月，濟南新建商品房成交12400套，相較于6月的6459套環比暴漲92%。這個成交量相當于濟南今年上半年月均成交量6689套的將近兩倍。

　　不過，21世紀經濟報道記者采訪濟南當地中介機構了解到，限購之初出現的網簽量暴增，原因在于此前已和開發商簽訂認購協議或紙質合同的購房者，在限購政策取消、獲得購房資格后，短期內進行了突擊“補簽”。

　　另外，從成交走勢來看，濟南樓市呈現中間高兩端低的趨勢。7月放開限購的前3周，成交量不斷上升，在第3周達到頂峰后，隨之第4周、第5周持續走低。

　　“46個實施限購城市中，執行限購比較嚴的也就是四個一線城市和幾個重點的二線城市，剩下大多數地方執行限購并不嚴，因為購房資格被限制入市的人寥寥，且有很多突破辦法。”北京中原地產市場研究部總監張大偉如是介紹。

　　與此同時，此前為規避限購的很多線下合同轉成線上協議，由此大幅推漲成交，但實際上，市場的真實成交反應可能非常有限。在張大偉看來，限購后，多地的成交暴漲很可能是一種假回暖。

　　一位全國性大型房企負責人亦向21世紀經濟報道記者介紹，限購取消后會有一斷時間的政策影響期，比如去年3月20%個稅出臺后的恐慌性購房和當前的“補漏簽”，在其看來，“限購”取消后的市場是否向好，重要窗口期是看“金九銀十”。

　　相比“假回暖”，更有溫州、無錫、貴陽等多地仍保持持續下行的趨勢，其中，溫州7月商品住宅環比下跌18%，貴陽7月商品住宅成交共3170套，環比下降9.2%。

　　信貸是關鍵

　　談及取消限購對市場影響，中房協名譽副會長朱中一介紹，影響購房者入市主要包括三個因素，購房資格、購買力以及購買意向，部分城市對限購政策的調整只是解決了一小部分人的購房資格問題，但是多地的限貸、補貼等提升購買力的政策并未跟進，更多人購房能力尚未解決。另外，市場仍處于去庫存的階段，觀望預期仍未扭轉。

　　北京大岳咨詢有限責任公司總經理金永祥也認為，單純放松限購不能從根本上扭轉庫存高企、供需不平衡的局面，在信貸偏緊、市場預期看弱的影響下，持續性需求動力不足，難以扭轉當前市場的整體低迷態勢。

　　在金永祥看來，樓市能否回暖，關鍵看信貸。

　　實際上，在取消限購之后，諸如廣西、四川、福建等多地已經發文要求放松限貸。比如廣西要求落實好居民購買首套自住普通商品房貸款首付比例和利率優惠政策；四川向首次購買自住房提供貸款且利率不超過基準利率的金融機構給予財政補助；福建改認房又認貸為認房不認貸，且要求金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行，增加住房開發貸款供應等。

　　克而瑞信息集團首席執行官丁祖昱表示，限貸放松與限購放松不同，限購放松是行政命令，具有強制性，政策效果立竿見影，而限貸放松則是政府給予指導、商業銀行來操作，政策效力能否落實并不完全由政府說了算。

　　“商業銀行是否會按照政府建議落實與執行，還有待觀察，這也是救市效果最大的變數所在。”丁祖昱如是介紹。

　　“限貸是否放松主要看央行[微博]和銀監會，通常地方不能干預。”一位股份制銀行副行長告訴21世紀經濟報道記者。

　　目前來看，銀監會對房地產相關信貸投放態度并未有明顯松動跡象。銀監會高層在7月25日召開的2014年上半年全國銀行業監督管理工作會議上的發言所透露出的信息表明，防范房地產風險仍是主題。

　　另外，雖然央行有定向降準，但錢并未太多流入房地產。

　　“和2008年不一樣，當時是市場有錢看好地產，現在是地產面臨去庫存壓力，短期內難逆轉，就算有錢，也不敢流入地產”。上述副行長如是介紹，從房貸這塊來看，“很多購房者無力承擔巨額房貸，就賭未來房價上行，一旦市場下行，可能會有一批棄房斷供，在此背景下，金融機構也非常謹慎。”