55幅地王21幅尚未開工 高溢價(jià)拿地非死即傷
王健蕓 制圖
地王泥淖：55幅地王21幅未開工 高溢價(jià)拿地“非死即傷”
本報(bào)記者 劉娟 發(fā)自廣州
中國的房地產(chǎn)是一個(gè)怪圈。
2008年以來，每一輪樓市調(diào)整，都會(huì)有一些地王遭遇“裸泳”尷尬。從SOHO中國陷入官司的上海外灘8-1地王到南京中冶被部分收回的256億元地王，再到陷入滯銷的廣州亞運(yùn)城地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動(dòng)的活教材。
這卻未能阻擋前仆后繼的各路房地產(chǎn)豪杰。發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場上百輪的追價(jià)歷歷在目，驚心動(dòng)魄程度絕不亞于頂級(jí)國際大片。
但這一次，那些曾經(jīng)的地王，還會(huì)如此幸運(yùn)嗎？時(shí)代周報(bào)記者經(jīng)過調(diào)研和了解發(fā)現(xiàn)，近三年內(nèi)，位列國內(nèi)年度總價(jià)和單價(jià)地王的55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開工，占比高達(dá)38%。時(shí)光不會(huì)倒流，下一步，誰會(huì)來幫他們解套？
算不攏的經(jīng)濟(jì)賬
“面粉”太貴帶來了定價(jià)矛盾。
當(dāng)光環(huán)散去，一些走向前臺(tái)的地王們開始陷入“降價(jià)即虧本、保價(jià)則滯銷”進(jìn)退維谷境地。
一個(gè)尷尬的樣本出自中華企業(yè)。2009年12月24日，杭州章家壩地塊開拍，這是當(dāng)?shù)乇就链篦{綠城志在必得的一塊地，時(shí)任綠城董事長宋衛(wèi)平親自坐鎮(zhèn)競拍。不過，半路殺出的中華企業(yè)，最后以總價(jià)28.1億元從綠城嘴邊搶走了這塊地，1.82萬元/平方米的樓板價(jià)至今無人能出其右。在四年多后的2014年2月，打響杭州降價(jià)第一槍的本土房企德信地產(chǎn)也拿下章家壩一幅地，樓板價(jià)僅1.24萬元/平方米。
曾經(jīng)的地王，變成了騎虎難下的“燙手山芋”，案名為“中企？御品灣”的中華企業(yè)杭州地王至今仍未正式開售。
“不開盤是暗著死，開盤是明著死。”杭州當(dāng)?shù)厝耸咳绱嗽u價(jià)說，在杭州地產(chǎn)界，該盤被公認(rèn)是虧損已成定局的項(xiàng)目，甚至可能是杭州樓市目前為止史上虧損最大的項(xiàng)目。在中華企業(yè)2013年年報(bào)中，也對杭州御品灣計(jì)提了1.1億元跌價(jià)準(zhǔn)備。
日前，克而瑞集團(tuán)的一份統(tǒng)計(jì)報(bào)告中，2011-2013年這三年間，全國經(jīng)營性用地年度單價(jià)和總價(jià)前十的55幅地塊(5幅地塊同時(shí)位列總價(jià)和單價(jià)TOP10)鮮有入市，僅有9個(gè)項(xiàng)目在售。
克而瑞杭州總經(jīng)理劉晨光對媒體稱，包括中海、金地、保利等高價(jià)地得主在杭州都開始“品嘗苦果”，項(xiàng)目銷售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場十分少見。
在蘇州， 2011年1月，中華企業(yè)以約3萬元/平方米拿下了當(dāng)?shù)仄浇瓍^(qū)機(jī)床電器廠、林機(jī)廠地塊。“這個(gè)樓板價(jià)放到今天的蘇州市場也是極高的，要知道地塊附近的蘇州平門府別墅項(xiàng)目今年6月份的均價(jià)也不過3.4萬元/平方米，”克而瑞信息集團(tuán)董事長丁祖昱說，這就是典型的地價(jià)房價(jià)算不過來賬的地王，中華企業(yè)蘇州地王至今遲遲沒有開工。
它并非孤例。在克而瑞的統(tǒng)計(jì)中，上述55幅地塊中，21幅地塊至今尚未開工，占比高達(dá)38%。在丁祖昱看來，在高周轉(zhuǎn)盛行的當(dāng)下，38%地王項(xiàng)目未開工，是一個(gè)極高的比例了，“特別是單價(jià)地王低至50%的開工率，更說明地王好拿，項(xiàng)目難做。”
據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，上述三年間63%的總價(jià)地王已經(jīng)開工，2011年、2012年和2013年的開工率分別為80%、70%和40%，單價(jià)地王開工率則相對較低，為50%，同期開工率分別為70%、70%和10%。
這當(dāng)中，還不乏為規(guī)避“2年必須開工”的土地政策懲處而被迫開工的項(xiàng)目。上海申電投資有限公司以20.5億元競得的黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價(jià)28983元/平方米，曾是2012年上海總價(jià)及單價(jià)最高的“雙料地王”。在上海不少業(yè)內(nèi)人士看來，如今該項(xiàng)目進(jìn)展較慢，盡管已經(jīng)開工但預(yù)計(jì)未來工期或大大放緩。
頗受關(guān)注的還有北京崇文菜市場地塊，該地塊是合景泰富2011年以7.1億元總價(jià)，4.37萬元/平方米樓板價(jià)競得的單價(jià)地王，目前也被外界指責(zé)開發(fā)進(jìn)展緩慢。
高溢價(jià)拿地或?qū)ⅰ胺撬兰磦?/strong>
地王之間流行著一個(gè)“解套游戲”。一個(gè)新地王的出世，背負(fù)起未來的銷售壓力，這才意味著一個(gè)老地王的解套。
可是，這一次，幸運(yùn)女神，還會(huì)眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎？
以北京朝陽區(qū)孫河地王為例，2012年9月，龍湖以約為2.02萬元/平方米的樓面價(jià)率先在孫河A地塊稱王，泰禾于2013年1月以樓面價(jià)約為2.94萬元/平方米拿下W地塊；首開股份于2013年2月以2.63萬/平方米的樓面價(jià)奪得F、G兩塊土地。
2013年7月，中糧以實(shí)際樓面價(jià)接近5萬元/平方米，刷新了北京土地出讓歷史上的單價(jià)紀(jì)錄，解救了之前進(jìn)駐孫河板塊的其他地王。但今年7月29日，孫河組團(tuán)BCDE地塊和K地塊雙雙流拍，中糧繼任孫河區(qū)域王中王，讓人增添了一重?fù)?dān)憂。
土地市場降溫的趨勢還在延續(xù)，且向北京、上海等一線城市蔓延。中國指數(shù)研究院[微博]日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。
“在房地產(chǎn)市場整體低迷的情況下，去年拿地較為激進(jìn)的開發(fā)商面臨著較大的資金壓力，房企的戰(zhàn)略重點(diǎn)在于去庫存，所以預(yù)計(jì)8月份及三季度土地市場仍將持續(xù)降溫，” 上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭[微博]如是說。而丁祖昱則表示，隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價(jià)成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復(fù)2013年的榮光。
多位地產(chǎn)界人士直言，凡在2013年下半年高溢價(jià)拿地的企業(yè)，將來都會(huì)“非死即傷”，其中民企可能因資金實(shí)力較弱，最先倒下。
在眾多地王故事中，中冶南京地王分崩離析的結(jié)局也令人扼腕。拆遷艱難，體量巨大，開發(fā)周期過長，這讓中冶置業(yè)2010年9月獲得的256億元南京下關(guān)濱江地王項(xiàng)目至今無實(shí)質(zhì)性開發(fā)進(jìn)展，最后，該地王僅留3號(hào)地自己開發(fā)，而1號(hào)地分割多塊轉(zhuǎn)手，2號(hào)地更是遭政府收回。
文章關(guān)鍵詞： 地王高溢價(jià)項(xiàng)目開工
