全國(guó)土地出讓金7月“腰斬” 36城倉(cāng)惶救市

　　紀(jì)睿坤 駱丹

　　經(jīng)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截止到8月4日，46個(gè)限購(gòu)城市中，已經(jīng)有36個(gè)城市通過(guò)明確發(fā)文或官方默認(rèn)取消“限購(gòu)”。

　　也就是說(shuō)，僅有北京、上海、深圳、南京、鄭州、哈爾濱、佛山、銀川、臺(tái)州、永康這10個(gè)城市仍然堅(jiān)守執(zhí)行限購(gòu)政策。

　　實(shí)際上，相比松綁限購(gòu)地方政府的“救市”方法在升級(jí)，比如浙江紹興的既放松限購(gòu)、又放松限貸；成都、臺(tái)州通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼的方式刺激住房消費(fèi)等。

　　“相比松綁限購(gòu)，用信貸政策或者財(cái)政補(bǔ)貼救市的實(shí)際效果更大。”中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉表示。

　　這一輪地方“救市”動(dòng)因有多個(gè)緯度，其中，不可忽視的最大動(dòng)力，就是賣地收入驟降。

　　中國(guó)指數(shù)院發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，7月，全國(guó)300個(gè)城市土地出讓金總額為1475億元，環(huán)比減少15%，同比減少49%。

　　一線城市賣地收入下降七成

　　土地市場(chǎng)降溫早已波及一線城市。

　　以北京為例，7月29日，北京時(shí)隔3年后再現(xiàn)兩宗住宅用地流拍，當(dāng)月，北京土地市場(chǎng)僅成交4宗宅地，規(guī)劃建筑面積同比減少近七成。

　　上海、廣州等一線城市已現(xiàn)多宗流拍地塊，土地市場(chǎng)低溢價(jià)、底價(jià)成交屢見(jiàn)不鮮。

　　21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)，7月份，一線城市土地出讓收入合計(jì)為217.74億元，同比去年的627.92億元，下降近七成。

　　具體來(lái)看，北京7月同比下滑45%，上海同比下滑38%，廣州同比下滑77%，深圳僅底價(jià)出讓一塊龍崗工業(yè)地塊。

　　相比一線城市，二三線城市土地市場(chǎng)降溫更為明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年6月，36個(gè)二三線城市土地出讓宗數(shù)相較于1月跌幅超3成，土地出讓金下滑近4成，平均溢價(jià)率為4.3%，僅占前5月平均值的四分之一。

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)表示，“土地市場(chǎng)具有滯后性，短期之內(nèi)樓市難現(xiàn)回暖，土地市場(chǎng)也很難有太大改觀。”

　　房企轉(zhuǎn)型“輕資產(chǎn)”

　　市場(chǎng)整體下行的背景下，住建部政策研究中心主任秦虹在近日北京某論壇上表示，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段。

　　沿海集團(tuán)執(zhí)行總裁陳昕在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪時(shí)也表示，和過(guò)去相比，房企拿地更為謹(jǐn)慎。另外，在市場(chǎng)變化之下，不少開(kāi)發(fā)商也在嘗試新的轉(zhuǎn)型思路，尋找新的利潤(rùn)點(diǎn)。

　　在陳昕看來(lái)，從重資產(chǎn)模式向輕資產(chǎn)戰(zhàn)略過(guò)渡，是新階段轉(zhuǎn)型的方向之一。近年來(lái)，萬(wàn)科、綠城、保利、龍湖、沿海在內(nèi)的龍頭企業(yè)。都相繼提出了向輕資產(chǎn)方向發(fā)展的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　對(duì)于所謂的輕資產(chǎn)，陳昕介紹，就是在企業(yè)運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，逐步擺脫傳統(tǒng)的“招拍掛拿地-開(kāi)發(fā)-銷售”模式，而是通過(guò)其他途徑尋找優(yōu)質(zhì)地塊，并以靈活方式開(kāi)發(fā)地塊，拓寬盈利渠道。

　　以沿海輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型路徑為例，陳昕介紹，沿海從開(kāi)發(fā)商到服務(wù)商，從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)的轉(zhuǎn)型路徑轉(zhuǎn)移，2013年合約銷售額取得了13%的增長(zhǎng)，項(xiàng)目管理及工程服務(wù)收入增至近4億港元，輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型成績(jī)明顯。

　　陳國(guó)強(qiáng)介紹，過(guò)去地方政府賣不了不少地，且很多地都在閑置，在新一輪樓市下行壓力下，房企間整合、合作的情況會(huì)增加，輕資產(chǎn)也正是迎合這一方向，這也將倒逼地方政府不斷減少對(duì)賣地的依賴。

　　36個(gè)城市松綁調(diào)控

　　“在土地財(cái)政依賴癥短期難改的情況下，賣地收入的下滑，也將增加地方政府的救市沖動(dòng)。”陳國(guó)強(qiáng)如是說(shuō)。

　　經(jīng)過(guò)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中，已有36個(gè)城市不同程度松綁限購(gòu)，上一周就有9個(gè)城市出臺(tái)救市政策。

　　更值得一提的是，在限購(gòu)松綁效果不明顯的背景下，多地的救市措施開(kāi)始升級(jí)。比如成都、紹興、包頭等地通過(guò)財(cái)政補(bǔ)貼、松綁限貸等形式刺激樓市。

　　以8月4日浙江紹興住建局出的“11條”救市細(xì)則為例，除了解除限購(gòu)，更放松了限貸，一方面規(guī)定貸款有優(yōu)惠利率，另一方面，把此前的認(rèn)房又認(rèn)貸改為認(rèn)房不認(rèn)貸。

　　包頭市政府更是發(fā)出通知，在9月6日-10日的房交會(huì)期間，首套新建商品住房，給予所納契稅100%的補(bǔ)貼；購(gòu)買二套以上(含二套)新建商品住房，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼；購(gòu)買非住宅，給予所納契稅50%的補(bǔ)貼。

　　北京大岳咨詢有限責(zé)任公司總經(jīng)理金永祥介紹，相比限購(gòu)，限貸的松綁以及財(cái)政補(bǔ)貼救市對(duì)樓市的影響更大，如果后續(xù)其他城市跟進(jìn)，且能長(zhǎng)期執(zhí)行，對(duì)市場(chǎng)的影響不能小覷。