京“準地王”流拍背后：把房企嚇跑了

　　國土局逆市調高土地出讓底價

　　本報記者 董映頡 趙普 北京報道

　　北京孫河兩宗地塊甫一掛牌即被貼上“準地王”的標簽，然而，“準地王”卻意外流拍。

　　“實際上，為避免優質地塊流拍導致土地市場降溫，政府在推地之前，已經了解過房企的拿地意向，基本確定有意向企業之后，政府才會把優質地塊推出來，但這個高價還是把房企給嚇跑了。”一家大型房企投資部經理告訴《華夏時報》記者。

　　接近北京市國土局的一位人士表示，政府近期推地的節奏明顯加快，推出孫河這兩塊地意在托熱土地市場，但這個定價有點“太著急”。

　　“定價太離譜”

　　根據出讓公告，朝陽區孫河K地塊規劃建筑面積為89860平方米，起始價31.45億元，包括保障房面積在內的起始樓面價高達3.5萬元/平方米，破北京宅地起始樓面價最高記錄。而孫河BCDE地塊規劃建筑面積176085平方米，起始價46億元，起始樓面價約2.6萬元/平方米。77.45億元的總價，即使以底價成交，也意味著北京新總價地王將誕生。

　　“這一地塊本來要在去年底推，定價也參照了去年中糧地產拿的孫河地塊的成交價格，但由于北京對高端住宅實行限價政策，這一地塊就延遲到今年推出。”上述接近北京市國土局的人士向記者透露，今年的市場行情急轉直下，無論是房地產央企還是民企在資金上都有所顧慮，這也是政府部門沒料到的。

　　截至起拍前，上述兩宗地塊網上報價均為零，成為北京三年來首次流拍的住宅地塊。

　　據記者了解，天恒置業與中糧地產兩家房企確實意向參與了孫河BCDE地塊的競拍。但在競拍當日，天恒雖然現場參與了房山其它地塊的競拍，但對孫河地塊卻未給予報價，中糧地產則未現身。

　　“一方面是本次出讓的孫河地塊價格超出了我們的預期，另一方面，該地塊規劃與我們之前拿到的地塊產品規劃也不一樣。”記者以投資者身份致電中糧地產董秘時，對方如是說。

　　同在孫河地塊開發高端項目的一位房企負責人對記者表示，政府這次“定價太離譜”，“現在不少開發商現金流緊張，哪有公司愿意花這么多錢拿地？”

　　亞豪機構市場總監郭毅表示，對于當前以“去庫存化”為首要任務的房企來說，孫河兩宗地塊過高的總價會加大其資金使用成本，這是造成兩地塊最終流拍的主要原因。

　　“這兩幅地塊的流拍，對今年下半年北京土地市場的成交都會造成影響，預計下半年將推出的低密地塊還將頻頻遇冷。”郭毅指出。

　　中糧地王被套牢

　　孫河地塊從去年的“大熱”到今年流拍“爆冷”，反映了開發商對未來市場走勢的判斷。

　　“拿地節奏可以看出企業對市場的判斷，目前開發商普遍不看好未來一年樓市的發展。”中原地產首席分析師張大偉分析，20大標桿房企購置土地單月額度連續多月銳減，今年4-6月連續3個月不足200億元，未來房企拿地有可能繼續萎縮。

　　此前不惜重金拿地的開發商，如今則面臨“解套”難題。

　　“在去年和今年初，很多企業購買土地都是以現有的二手房交易價格為地價標準，他們在按照2013年房價上漲的價格幅度計算2014年可能出現的房價上漲，我個人認為這是一個很危險的事情。”華遠地產董事長任志強[微博]在今年初表示。

　　在任志強看來，去年高價拿地的開發商無疑是在進行“一場豪賭”。

　　以中糧地產為例，去年7月，該公司以4.84萬元/平方米的實際樓面價，獲得孫河HIJ地塊，刷新了北京土地出讓歷史上的單價紀錄。

　　“中糧地產高價拿下孫河地塊，是看中了這一區域土地的升值潛力，因為從2012年到2013年，孫河區域的住宅價格至少上漲了30%。”業內一位分析人士指出。

　　但這一次，中糧地產似乎“沒有賭對”。業內人士測算，中糧地產孫河項目要賣到10萬元/平方米左右才能成功“解套”。

　　郭毅表示，由于去年出讓的住宅用地普遍配建了自住房及保障房，北京位置較好的少量商品住宅地塊因高地價而“被豪宅”。城市別墅激增的供應量與穩定的需求量將可能造成細分市場的供過于求，加之北京嚴格執行的限購政策對高端人群的購房行為形成制約，北京的高端住宅市場未來走勢并不明朗。