“燙手”的地王：機(jī)構(gòu)稱近四成未動工

　　蔡胤

　　地王好拿，項目難做，昔日風(fēng)光無限的地王，很可能在市場調(diào)整期變成燙手山芋。

　　近日，克而瑞信息集團(tuán)統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，過去3年，全國經(jīng)營性用地單價和總價位居前十的55幅地塊中，有21幅地塊尚未動工，占比高達(dá)38%。

　　“北京兩年內(nèi)如果繼續(xù)執(zhí)行高端產(chǎn)品限購政策，一些地王項目將面臨生死考驗�！币晃粊碜匝肫蟆⒃诒本┎俦P別墅項目的開發(fā)商人士如此說道。

　　克而瑞旗下的研究中心最新一份統(tǒng)計報告顯示，2011~2013年度全國經(jīng)營性用地單價和總價前十的55幅地塊中，30幅地塊為商業(yè)辦公用地，25幅地塊為含住宅用地，這些項目中，僅1個已竣工開業(yè)，22個項目處在在建狀態(tài)，占比為40%，另外僅有9個項目在售。值得注意的是，這些地塊中，有2幅已被政府收回，有21幅地塊尚未動工，未開工地塊占比高達(dá)38%。

　　以上地王地塊中，63%的總價地王已經(jīng)開工，2011年、2012年和2013年成交地塊的開工率分別為80%、70%和40%，單價地王開工率則相對較低，為50%，同期成交地塊的開工率分別為70%、70%和10%。

　　對于地王開工率低的現(xiàn)狀，克而瑞董事長丁祖昱對《第一財經(jīng)日報》記者稱，土地價格太高企業(yè)難以盈利，是企業(yè)遲遲不開工的核心原因。

　　他舉例說，中華企業(yè)2011年初摘取的蘇州平江區(qū)平四路機(jī)床電器廠、林機(jī)廠地塊，30290元/平方米的樓板價，對于目前的蘇州市場而言也極高，該地塊附近的蘇州平門府別墅項目，今年6月的成交均價也不過34000元/平方米左右。

　　而一些地王項目則正趕在兩年大限前開工。業(yè)內(nèi)人士透露，上海申電投資有限公司以20.5億元底價競得黃浦江沿岸綜合開發(fā)E18單元1-12地塊，樓板價28983元/平方米，該地塊曾是2012年上�？們r及單價最高的“雙料地王”，如今項目進(jìn)展較慢，盡管已經(jīng)開工但預(yù)計未來工期或大大放緩。

　　從城市分布來看，近3年來成交的地王七成以上位于北上廣深四個城市。一線城市市場成熟，企業(yè)競爭激烈，地價也遙遙領(lǐng)先其他城市；此外一線城市重點區(qū)域批量推出土地集中成交，也被認(rèn)為是造成高價地王頻現(xiàn)的主要原因。如上海的世博會區(qū)域、深圳前海、北京朝陽區(qū)東三環(huán)CBD等區(qū)域。

　　與此同時，近年部分熱門二線城市地價走高，如天津、杭州等城市地王也頻頻上榜。

　　克而瑞對拿地企業(yè)分析發(fā)現(xiàn)，奪得全國前20的地王地塊的企業(yè)主要分四類：一是國企(央企)，此類企業(yè)資金充裕，具備拿高總價地塊的實力，如方興、中海、中冶、首農(nóng)等。此外，地方城投類國企拿地也比較積極，如杭州金融城、廣州城實、佳質(zhì)資產(chǎn)管理(陸家嘴)；二是激流勇進(jìn)的閩系房企，這類企業(yè)一向以拿地激進(jìn)著稱，如泰禾、融信等；三是金融險資企業(yè)與開發(fā)商聯(lián)合，資金支撐與經(jīng)驗技術(shù)相得益彰，如兆華斯坦與前海國際能源金融中心、佳兆業(yè)與生命人壽等合作，也有部分金融企業(yè)單獨拿地，如金利通投資；四是20強(qiáng)房企，如恒大、龍湖、遠(yuǎn)洋、融綠等，這些企業(yè)資金充裕，從優(yōu)化區(qū)域布局和銷售結(jié)構(gòu)的角度出發(fā)，在一二線城市積極增加項目儲備。

　　對于這些企業(yè)，丁祖昱提醒，房企需警惕土地成交單價高溢價帶來的盈利風(fēng)險。在他看來，目前樓市的不景氣使得不少房企降價跑量，如果樓市繼續(xù)暗淡下行，單價地王低價入市的風(fēng)險勢必?zé)o法避免。同時，由于許多單價地王地價接近甚至高于區(qū)域房價，企業(yè)將其未來定位為高端產(chǎn)品，但是在剛需主導(dǎo)的市場環(huán)境下，或?qū)⒚媾R去化不暢的風(fēng)險。

　　克而瑞杭州總經(jīng)理劉晨光對媒體稱，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始“品嘗苦果”，項目銷售排名大幅下滑，截至今年7月，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30名，金地跌出前20名，這在以往的杭州市場十分少見。

　　今年年初，全國土地市場延續(xù)之前火熱態(tài)勢，競爭激烈，地王頻出，隨著整體市場進(jìn)入謹(jǐn)慎觀望態(tài)勢，3月份土地市場開始降溫�？硕�瑞上述統(tǒng)計報告顯示，3月份土地市場成交規(guī)模環(huán)比回落33.5%，同比大幅下降37%，5月份經(jīng)營性用地成交建筑面積3704萬平方米，達(dá)到2010年以來月度最低值，6月1日~22日，100城市土地成交建筑面積僅2580萬平方米，預(yù)計全月成交會再創(chuàng)新低，土地市場降溫已成事實。

　　“2014年下半年，由于目前樓市處于調(diào)整期，且國家傾向市場自行調(diào)節(jié)，預(yù)計不會出臺政策進(jìn)行干預(yù)�！倍∽骊欧治龇Q，在此背景下，整體市場觀望情緒將有所減緩，剛需有望帶動銷售回暖，房企拿地積極性回升，但拿地依然謹(jǐn)慎，高溢價地塊難現(xiàn)，且隨著下半年土地的集中入市，流標(biāo)及底價成交的情況將繼續(xù)上演，土地市場難復(fù)2013年的榮光。

　　熱門地塊流拍現(xiàn)象，已在北京這一傳統(tǒng)的“避險”城市出現(xiàn)。就在7月29日，北京土地市場共有5宗經(jīng)營性地塊成交，而此前熱門的孫河鄉(xiāng)兩宗居住用地卻意外流拍，這是北京土地市場今年以來首宗流拍的宅地。

　　對于下半年一線城市的土地市場行情，亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅預(yù)計，由于房企資金普遍偏緊，今年下半年北京土地市場推出的同類低密度地塊還將頻頻遇冷，曾經(jīng)一再出現(xiàn)的可以打造成為城市別墅的“地王”將不復(fù)去年火爆行情。穆迪副總裁、高級分析師梁鎮(zhèn)邦則表示，在當(dāng)前國內(nèi)經(jīng)營環(huán)境日益嚴(yán)峻的格局下，預(yù)計開發(fā)商之間的業(yè)績分化現(xiàn)象將更為明顯。

　　附表2011~2013年總價TOP10地塊

　　城市 地塊名稱 成交時間 地塊屬性 拿地企業(yè) 成交金額(億元) 土地狀態(tài)

　　上海 徐匯區(qū)“徐家匯中心項目”地塊 2013.9.5 商業(yè)、辦公 新鴻基 217.70 未開工

　　深圳 南山區(qū)T201-0078地塊 2013.8.16 商業(yè) 華潤置地 109.00 在建

　　天津 津南紅(掛)2013-102號 2013.9.18 住宅、商業(yè) 融創(chuàng)中國 103.20 在建

　　武漢 P(2013)130地塊(精武路地塊) 2013.9.12 住宅、商業(yè) 越秀地產(chǎn) 90.10 未開工

　　珠海 13155香洲區(qū)珠橫國土儲2013-14地塊 2013.12.31 住宅、商業(yè)、辦公 珠海大橫琴投資 77.75 未開工

　　深圳 南山區(qū)T201-0075地塊 2013.7.26 商業(yè) 卓越集團(tuán) 71.80 在建

　　深圳 南山區(qū)T207-0048地塊 2013.9.24 商業(yè) 深圳市地鐵集團(tuán)有限公司 67.15 未開工

　　重慶 渝中組團(tuán)D分區(qū)4-1/02宗地 2011.11.28 商業(yè)、住宅 嘉德置地 65.36 在建

　　深圳 K202-0014 2011.5.10 住宅、商業(yè) 招商地產(chǎn) 64.39 在建

　　廣州 天河區(qū)黃埔大道金融城起步區(qū)A003和A005地塊 2013.2.7 商業(yè) 保利地產(chǎn)、綠地 64.00 未開工

　　數(shù)據(jù)來源：CRIC研究中心