“假摔”與“真摔”取決于房企資金鏈 

　　徐紹峰

　　即便樓市黑云壓城，樓市“假摔”與“真摔”的爭論，依然冰火不容。

　　野村證券表示，中國房地產調整已經開始，樓市泡沫正在破裂。包括巴克萊資本在內的不少經濟分析得出結論也認為，中國樓市在未來兩年將逐步走向調整，雖然向下調整的可能性顯著壓倒房價陡降或出現美國式崩盤的可能。

　　中國社會科學院日本經濟藍皮書課題組日前預測稱，參照日本房地產發展經驗，北上廣或仍將出現大大超過人們心理預期的房價瘋漲。

　　而地產大佬任志強[微博]的看法則更樂觀，房價“長期持續下降幾乎是不可能的，真正的拐點是降價也無人購買。”當前仍是買房的好時機，且“機不可失”。

　　聽誰的？

　　似乎國家統計局公布的數據更靠譜。

　　5月18日，國家統計局發布的4月70個大中城市房價數據顯示，70個大中城市房價上漲幅度進一步趨緩。其中，新建商品住宅銷售價格環比、同比漲幅雙雙回落，價格環比上漲的城市數量降至2013年以來新低，26個城市房價環比止漲。

　　26個城市房價環比止漲，是房價“真摔”的信號嗎？

　　雖然有人說，一個月的數據，看不出名堂，需再觀察幾個月。但不管怎樣，權威數據還是佐證了這樣一個事實，房價確實有點漲不動了，而且止漲的城市正在蔓延。

　　漲不動的房價何去何從？在北京師范大學金融學教授鐘偉看來，未來2年至5年，房地產的中期趨勢依然是高位平臺調整。我們判斷，房地產行業的巔峰其實早已過去，房地產行業已經進入平臺期，房地產行業的供求關系，已經逐漸扭轉。

　　“高位平臺調整”，那意思是，既不“真摔”，也不“假摔”，平躺著？

　　這顯然是樓市消化庫存的理想境界，中國經濟也最需要房價如此不漲不跌。鐘偉的理由是，從新增婚姻家庭、新增城市人口、新增人口購買能力等方面來看，房地產的居住需求正在呈現緩慢放緩的態勢，即使從2010年開始實施的限購限貸政策，在局部限制了一些剛性的購房需求，但并不影響需求變動的方向。鐘偉的理由并不新鮮。上述地產大佬也從中國經濟仍將保持7%至8%左右的較高增長、城鎮化率仍處于高增長期、人口結構中家庭分裂加速、消費結構的變化等四個維度，得出了“支撐房地產發展的基本要素并未根本改變”的結論。

　　不過，人們也注意到，無論鐘偉，還是地產大佬，都避口不談錢的事。這也讓他們的結論變得很不可信。

　　當前，中國房價下跌，導火索最先可能并不來自“房多多”們的拋售，因為房產稅開征遙遙無期，不動產登記也無威懾力，反腐以來，拋售房產的貪官未成風潮。因此，推倒房價的，更可能來自開發商資金周轉不靈下的清倉甩賣。

　　綠城老板宋衛平日前接受媒體采訪時，有一段話發人深思：“你看我們6年前在無錫買的地，如今變成了巨大的庫存壓力——供貨量70億元，絕大部分都沒賣出去。我們湖州開發的房子也不貴，但買房子的人，都在哪里？”宋衛平攤開雙手嘆息，綠城過去的客戶——小企業主們要么移民，要么沒有錢了，“放眼望去，除了馬云[微博]的IT業，沒有哪個行業掙錢。”

　　沒有了購買力，開發商的資金鏈就容易出問題。何況，外部環境變化之快，也出乎開發商意料：一方面由于人民幣匯率貶值，使那些背負著巨額海外債務的開發商，償債負擔加重，也使那些試圖從海外借貸的開發商融資成本上升；另一方面監管部門對影子銀行日趨嚴厲的規范和監管，使影子銀行規模快速萎縮，央行[微博]公布的金融統計數據顯示，4月信托貸款在3月少增5442億元的基礎上，再次少增1525億元，而且4月新增信托貸款僅417億元。而房地產大亨潘石屹[微博]日前明確表示，信托、第三方理財、委托存款等金融產品，是房地產行業的主要融資渠道。此外，由于商業銀行不斷去杠桿，加之銀行存款持續流失，使得銀行資金緊張，對開發商的貸款紛紛壓縮或叫停。

　　如果開發商缺錢，避免破產倒閉的唯一辦法，就是加速出貨。在購買力虛弱的背景下，能否順利出貨，取決于開發商降價的決心。這也是房價“假摔”與“真摔”的試金石。

　　值得警醒的是，國際評級機構穆迪日前將中國房地產業的信用評級展望從穩定下調至負面，這似乎是個不妙的信號。潘石屹也不看好中國樓市，他認為，中國的房地產就是泰坦尼克號，馬上就要撞到前面的冰山，撞到之后，不但是房地產行業的風險，更大的是金融行業的風險。“當房價下跌20%至30%，這些問題就全部暴露出來了。”

　　雖然目前房價下跌尚只是零零星星，未成氣候。但一旦下跌開始，任何救市措施都難以遏止。正如投資大師羅杰斯所言：一般來說，房地產價格一旦開始下跌，它就不會只跌5%或者10%，通常會下跌很多，尤其是(購房)杠桿率很高的時候。中國房地產的杠桿率不像美國或者英國那么高，但是里面投機的成分很高。