局地調控從“防大漲”轉向“防大跌”

　　財力下滑 地方借助“限降令”托市

　　記者 梁倩 高偉 王政 劉宏宇 北京 杭州 廣州報道

　　近日，政府救市聲音不斷傳出。有媒體曝出，繼杭州出臺“限降令”后，東莞也出現“限降”現象。

　　對此，業內人士表示，在市場預期房價下滑的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標尚有較大差距，部分房企選擇降價跑量。而地方政府出于財政收入等方面的考慮則采取“限降令”防止房價出現跳崖式下滑，這表明部分地方調控已經從防止房價“大漲”轉向防“大跌”。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已趨緊的資金鏈愈發吃緊。

　　托市 杭州東莞相繼出臺“限降令”

　　日前，有報道稱，東莞世紀城幸福公館項目，最新一期特價房項目因降價幅度達21%，根據政府出臺的“超過備案價15%降幅，需重新備案”規定，該項目被限制網簽。

　　對此，東莞房管局相關人士向《經濟參考報》記者表示，這不是東莞最新出臺的政策，早在2011年該政策就已出臺。

　　據了解，2011年，為防止開發商報價虛高、高報低賣，東莞住建局、房管局、物價部門聯合出臺《關于加強新建商品住房銷售價格備案管理的補充通知》，規定即日起所有新建商品房銷售價格一經備案，其實際成交價不得低于備案價的15%，違者其網上銷售系統將自動被鎖定。

　　上述人士表示，當實際成交價高于備案價或比備案價下浮超過15%時，商品房網上銷售系統將自動鎖定交易，無法進行網上簽約程序。

　　這意味著，彼時為杜絕開發企業隨意報高房價誤導消費者的行為，而如今卻成了“限降”工具。

　　對此，上述人士指出，媒體報道有過度解讀的成分，政策初始意圖并不是為了“限降”。但值得注意的是，就在之前一周，在樓市降價敏感的時點，杭州市出臺了類似的“限降令”。

　　23日，杭州市出臺政策：商品房實際成交價低于備案價格超過15%，將通過技術手段限制網簽。

　　據了解，在政策出臺前一周，杭州不少降價樓盤的開發商被房管部門約談，并被告知房管部門和物價部門將推出降價備案制度。具體為，商品住房銷售價格申報備案后，銷售現場標示價格和申報備案價格、網上公示價格應保持一致，不得隨意調整，實際成交價格不得高于申報備案價格。提高銷售價格的，需重新備案公示，未經備案公示或調價理由不充分的，不得提高銷售價格。對未售房源銷售價格明顯偏離原備案價格的，需要重新申報備案。

　　杭州市物價局相關負責人表示，“如果降價幅度超過15%，就屬于隨意調整價格，房地產開發企業需要重新向物價部門申報備案。”

　　該負責人同時指出，商品房降價和優惠促銷時，應做到范圍明確、規則透明、幅度合理，清晰標示原備案價格、現銷售價格、活動期限。不得以虛假折扣銷售，不得使用含糊其辭、容易使人誤解的標價方式或銷售術語。

　　該負責人還表示，房地產開發企業可以根據建設成本及市場供求等情況調整價格，政府部門會根據開發企業的調價申請及時進行辦理。

　　有房地產企業負責人向《經濟參考報》記者確認，房企已經收到相關通知，如果降價幅度超過備案價的15%，將無法進行網簽，要么取消交易，要么調整價格重新備案。

　　吃緊 地方政府財政收入下滑

　　對于“限降令”的出現原因，中原地產市場總監張大偉表示，本輪市場轉冷更多由于前期房價過快上漲等市場本身風險因素積累，以及前期成交集中釋放帶來的需求斷檔。他認為，杭州等“限價令”政策的出現，其根源是整體樓市或區域樓市發展出現了質變，以這一政策為節點，調控已經從防止房價“大漲”轉變到了防“大跌”。

　　今年2月份以來，由杭州等地掀起的樓市降價潮由長三角城市向全國范圍擴散。這背后是樓市成交量下滑，促使開發商選擇“以價換量”。

　　中原地產研究中心統計數據顯示，5月前25天，全國范圍受統計的54個城市合計住宅簽約套數為155906套，環比2014年4月的162714套下調4.22%。與2013年5月同期的193382套，則同比下調了19.4%。

　　而在成交下滑的影響下，投資、土地數據紛紛下降，依靠土地財政的地方政府，財政收支大幅縮減。統計局數據顯示，1至4月份，全國房地產開發投資22322億元，同比名義增長16.4%，增速比1至3月份回落0.4個百分點，創16個月以來新低。一直是我國投資重點的房地產投資已連續兩個月對全國固定資產投資數據形成負拉動。

　　土地收入方面，在2013年不可能出現的流拍現象再現。5月27日，沈陽土地交易中心三塊地參與競拍，但最終，因無競買人報名參與競買，這3宗地塊全部遭遇流拍。而值得注意的是，5月來，沈陽共推出18宗地塊，其中10塊土地流拍。

　　同日，佛山土地市場也經歷了無人競拍而流拍的尷尬局面，而這是佛山土地市場一個月內出現的第二次土地流拍。

　　長沙方面，5月27日，據長沙市國土資源網上交易系統顯示，長沙一宗商業用地被長沙香江商貿物流城開發有限公司以1.83億拍得，而同日出讓的另一宗商住用地因無人競拍而流拍。

　　而值得注意的是，這些城市正是對土地財政依賴程度較高城市。此前同策咨詢研究部發布的《45個樓市限購城市土地財政依賴度分析報告》顯示，杭州、佛山、南京、長沙4個城市土地財政依賴程度超過100%，佛山則達到147.5%。

　　與此同時，根據財政部此前數據，2014年前4個月，受全國商品房銷售額持續下降影響，房地產營業稅同比下降4.2%；此外，與房地產交易直接相關的房地產營業稅和企業所得稅、契稅等對地方財政增收的貢獻也出現明顯回落。

　　隱患 房企負債高企資金鏈緊繃

　　有業內人士指出，在市場預期房價下行的背景下，雖已接近年中，但較多房企離其年初目標較遠，部分房企選擇放價跑量。地方政府則采取“限降令”防止房價出現跳崖式下滑。但值得注意的是，行政性“限降”或導致部分房企本已干涸的資金鏈雪上加霜。

　　29日中國房地產研究會發布《2014中國房地產上市公司測評研究報告》顯示，199家中國上市房企2013年資產負債率均值同比增加1.09%至65.81%；凈負債率均值同比增加15.31%至79.67%，處于歷史高位。

　　報告指出，2013年房地產市場整體呈現出了量價齊升的基本態勢，但是進入2014年，市場情況有所變化，房地產開發投資增速開始放緩，持續回落的住宅成交市場向房地產開發市場傳遞消極信號。在房地產市場變化周期較短且風險漸增的背景下，房地產上市公司競爭壓力不斷增加，整體表現持續分化。從市場和行業面來看，房地產行業上市公司估值普遍較低，資本市場對行業悲觀預期未有方向性變化。

　　而在負債高企的同時，融資卻更加困難。中原地產數據顯示，今年前四月房企海外融資分別為：86.16億美元、51.75億美元、34.14億美元、26.18億美元，連續數月下降。

　　張大偉說，從融資成本看，大部分企業的美元優先票據等成本都已經上漲到7%以上，再加上強勢美元因素，以人民幣銷售的房地產企業受到的影響非常大。

　　“不僅海外融資受阻，為嚴控風險，國內各大銀行普遍大幅度縮減了房企的融資總量。此外，銀監會發布的《關于信托公司風險監管的指導意見》提出加強風險評估，對房地產等重點風險領域定期進行壓力測試。房企資金門又有一扇處于逐漸關閉狀態，對市場的影響非常不樂觀。”張大偉說。

　　“在房企負債高企，融資收緊的同時，房企一旦回款不及時，極有可能造成不可控風險。”一位中小型房企負責人表示，幾十億甚至上百億的資金盤子，有時甚至就是幾億回款不及時，最后一根稻草也能把房企壓垮。

　　對此，上海易居研究院副院長楊紅旭[微博]也表示，“限降令”實際是想控制房企降價的幅度，但政府直接干預企業降價行為，等于直接插手了企業的經營權，開發商想加大力度促銷跑貨也不行，政府行為并不妥當。

　　上述房企負責人表示，房企大幅度降價，一定有其深層次考量，不到迫切階段，哪個房企也不會大幅度降價，降低利潤。因此，政府應減少對此方面的干預，使房企資金能自由周轉，以免造成更大的不可控風險。