樓市拐點論的邏輯站得住腳嗎

　　張敬偉

　　今年以來，持續高漲了十多年的我國樓市彌漫著一股悲情。以往的樓市小陽春乍冷還寒，過去的“金五月”也不見了蹤影。眼見各大城市不時出現的樓盤打折、降價和各類促銷信息，海外媒體、國內學者，似乎從現象看到了本質，再三放出“拐點論”甚至“崩盤論”。

　　風聲鶴唳非理性邏輯，是市場焦慮；草木皆兵非市場節奏，是嘩眾取寵。但不合邏輯的市場焦慮和嘩眾取寵，卻容易形成危險慣性，一些地方不夠淡定的救市，以及一些媒體對樓市扶正祛邪的說明，皆為慣性下的迷思。

　　我國當下樓市究竟是一種怎樣的生態？講邏輯就要看事實，事實是，樓市確實進入了調整期，這是我國商品房市場連續多年高速擴張和房價持續猛漲并形成泡沫以后必然會出現的自然調整。再說，中國經濟整體都在調整，由粗放的高速度低質量增長轉入集約的中速度高質量增長，由過分依賴投資轉向主要依靠消費，由過分依賴出口外需轉向主要依靠擴大內需，商品房投資減速和商品房價格適度下行已成這輪經濟調整的必然選擇。但市場走向是多維度的，各城各地樓市風景各異，京滬廣深等一線城市，雖然房價高企，但依然擋不住涌入的人流。以至于都采取行政節流的方式，控制城市人口存量。這些城市，樓市需求依然旺盛。 二三線城市，情況也各不相同。杭州的房價，近年來在二線城市中處于高位，直逼一線城市。經過數年熱炒，存量趨于飽和，亟需擠壓泡沫消化存量，因而房價下跌或者個別開發商跑路，也是屬于市場自我調節，還也不能說迎來了拐點時刻。因為杭州市樓盤一旦實質降價，還是有人追捧。真正的拐點應是降價也沒有人買。浙江其他城市，亦有類似情況，至于最先破局的溫州，可能離拐點最近，轉型已是鐵板釘釘的事。

　　不錯，近來全國有近30城市相繼開始松綁限購政策，但據本周一的信息，起碼有10個城市不在此列，除了京滬廣深，還包括廈門和南京等城市。這說明，現在最急于指望政府出手救市的，正是那些泡沫化重、有“鬼城”稱號的那些城市。只是，這樣的“鬼城”，目前還只是點狀分布而非線性布局，遑論形成趨勢？

　　我國樓市的現狀，是系統性因素所致。前些年各地經濟的高速發展，是樓市繁榮的主要動力；財稅體制的央地博弈不平衡，也是激活土地財政的前提要素；金融機構熱衷、實體經濟(包括央企國企)迅速入市、公眾投資等全民性的逐利沖動，則使樓市更加喧囂。經濟繁榮刺激了樓市發展，樓市也推升了經濟發展，兩者互為表里，相互促進。

　　中央政府近年來一直在有意識地從政策面調整中國經濟結構。前些年多輪次的樓市調控，就是緩釋點剎有序調整的嘗試。現在，深化改革、結構調整、市場配置已成政策面主流。表現在經濟增長層面，就是經濟步入中高速發展階段；在結構調整上，就是從結構失衡到優化再平衡；表現在宏觀政策面，就是消化既往積累矛盾，用市場配置緩釋。

　　只要不偏頗激進而是辯證客觀審視當下的我國樓市，就不難看出，眼下的中國樓市，除了賣地無節制的幾個“鬼城”和好大喜功的“攤大餅”蓋新城形成的泡沫性風險外，大多數城市的樓市生態，應該說都是在改革調整下的“常態”演進。地方政府的賣地沖動被新政績考核給阻滯了，銀行濫放信貸的欲望給金融改革羈束了，部分地產商資金鏈斷裂也是政策與金融雙向改革傳導所致。

　　有“大炮”之稱的房地產大佬任志強[微博]這次發聲毫不含糊：“支撐房地產發展基本要素并未根本改變”。他舉出的論據有四：一，中國經濟仍將保持7%至8%的較高增長；二，城鎮化率仍處于高增長期；三，人口結構中家庭分裂加速，適齡結婚的人口高峰仍在持續(23歲年齡人口的最高峰將出現在2015年)；四，消費結構的變化，家庭消費中吃的比重下降，住的比重上升并加速。

　　任志強這番分析確實很有說服力。筆者再以四個生活常識來進一步驗證中國樓市拐點論的不靠譜：首先是剛需族購房的需求仍旺，無奈信貸無門；其次是國人有追求新房追逐舒適心理，改善住房是一代代的通識；其三是“二孩”時代來臨，人口政策紅利催生樓市需求；其四是現代化趨勢下的房價不可能被某種情緒所左右。

　　(作者為察哈爾學會研究員，香港天大研究院特約研究員)