以房養老試水武漢

　　《新楚商》雜志 記者 | 曹巍

　　“以房養老”被叫囂多時，備受民眾爭議和熱議。2014年3月20，保監會下發《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見(征求意見稿)》(下稱《意見稿》)。《意見稿》顯示，除北京、上海和廣州被納入試點外，武漢成為唯一納入試點的二線城市。

　　推廣有何難點？

　　以房養老保險已被提議多年，但推廣開來仍有很多難點，合眾人壽表示，以房養老有各種難題待破解。“比如人們的傳統觀點難以轉變，房產繼承權中途發生變更，甚至房屋如果發生火災等意外損失，這類保險該誰埋單？類似這樣的細則有待完善。”

　　聽說將房屋抵押給保險公司，然后拿保費養老，家住光谷的姬老太太直搖頭：“我有兒子，去養老院養老本身就丟人，更何況還將房屋抵押給保險公司，兒子媳婦肯定覺得自己會背上罵名，臉上無光。”

　　今年62歲的武漢市民李爹爹發表個人觀點說：“現在的年輕人就是前半輩子還房貸，等房貸還清了，房子就快抵押給國家，一輩子就這樣幫國家打工，到死為止。”

　　一位網名為sh的網友，這樣發表自己的想法：“等老了，我就把房賣掉，找人去真正的貧困山區請兩個人照顧我，死后把剩余的錢給伺候我的人，既不給國家添麻煩又解決了兩人的貧苦問題。”

　　“以房養老是小眾保險產品，推廣起來會存在難度。”曾從事美國私人養老金制度研究的學者董登新[微博]表示，中國人的傳統觀念讓以房養老保險難以推廣。“一般而言，老人除了養老金外，還有來自子女的贍養費，不太依賴以房養老保險。除非沒有孩子的老年夫婦。”

　　為何試點武漢？

　　武漢為何獲得首批試點城市資格？“武漢是中部地區非常有代表性的城市，用來試點是個不錯的選擇。”董登新表示，中國存量房的數量很大，以房養老應該有市場前景。

　　據合眾人壽介紹，目前武漢以房養老的前端銷售平臺、房產估計、相關金融服務已成熟，而后端提供養老社區的服務、醫療體系已基本建成。“我們在武漢近郊推出的大型養老社區，目前已入住100多戶，那里養老環境舒適，住戶可以享受全天候醫療服務以及情感上的照顧。”“這與武漢市場的成熟度是相關的。”最先提出以房養老概念的幸福人壽相關人士表示，雖然以房養老保險尚未推出，但與此相關的配套工作已全面展開。如作為以房養老的衍生品牌、后期配套服務設施——養老社區已在各大險企的擴張版圖之中。據了解，除合眾人壽外，泰康、平安、新華等保險公司也在加緊圈地建設養老社區。其中，泰康人壽已在武漢選址，準備籌建養老社區。

　　以房養老不是房產問題

　　對于武漢以房養老新模式，湖北房地產經濟學會專家委員殷躍建教授顯然有自己獨到的見解和不同常人的觀點。

　　殷躍建認為，中國目前推行以房養老模式已具備三個方面的條件：一是中國老齡化社會有需求。我們目前大城市人口老齡化來臨，老齡化趨勢和問題越來越突出，據資料統計，武漢目前老年人數量超過總人口10%以上。未來社會老年化會越來越突出，養老問題也越來越明顯。二是老年人手里有房子。中國上世紀90年代中后期開始的房產改革，經過20多年來的房產市場化，使部分老年人變成“房產階層”，就是說我國部分老年人轉變成有獨立房產的有產階層。三是老齡化社會有以房養老的需求和老年人手里有獨立產權的房子同時具備，因此以房養老的模式自然會產生。

　　殷躍建表示，以房養老雖與房地產有關，但它不是房地產問題，主要屬于保險業、金融領域的問題。早在上世紀80年代歐美和日本就出現以房養老模式，時至今日，它們的模式是相當成熟的，我國目前的以房養老模式基本借鑒歐美和日本的成熟模式，所以我們不能以靜態的計算方式和簡單的經濟模式來對待以房養老問題，這就要求中國的保險業及保險業的精算師們，用長遠的眼光判斷未來幾十年房價的漲跌走勢，考慮到目前中國人的平均壽命等因素來進行評估和精算，這就需要社會金融和保險業要做出更大的努力和創新。

　　但中國保險公司的精算師們要頭疼了，太多具有中國特色的變量，是無法用數學模型來評估的：例如70年土地使用權，以及長期房價走勢。

　　在日本、美國、英國，土地使用權不是個問題，房產與土地一體，一般都是永久產權或999年產權。老年人去世之后，土地和房產產權依然存在，建筑折舊計算是最簡單的數學題。

　　武漢一金融業內資深人士認為，“以房養老險”推行起來或許有難度。金融機構推行“以房養老”也有風險：一是房價評估有政策方面的種種限制；二是住宅70年使用權到期后其自動續期條件不明；三是中國樓市走向難以預測。

　　養老問題是社會問題

　　殷躍建說，養老問題更多的是一種社會問題，包括家庭情感和財產歸屬等一系列的社會問題。在中國傳統觀念下，也可能導致部分老人和子女的家庭糾紛和矛盾，尤其在房地產產權、出資、使用權不一致的家庭(老人與子女之間)將更為突出。以房養老的產品推出，這種以“房產抵押”為“反向按揭”的養老模式與中國社會水往下流的傳統習俗(房產傳承子孫)，還是有沖突的。所以子女繼承父母財產的中國傳統式觀念亟需改變。

　　殷躍建表示，以房養老只是社會養老問題的一個補充，目前不會成為主要的養老方式。現階段養老主要還是來自家庭、社會和政府等傳統模式。20年后也許會成為養老發展的新趨勢，或許成為一種普通的養老模式，這都說不準。

　　殷躍建認為，武漢近一兩年間養老地產雖有一定起色，但整體養老地產做得

　　還不夠，比不上北京、長春、上海等城市。武漢這次作為全國首批以房養老試點城市，并不意味武漢養老地產走在全國前列；正像重慶作為全國首批房產稅試點城市，并不能說明重慶的房價和房產稅最高的道理一樣。

　　武漢為何獲得首批試點城市？殷躍建認為，主要源于考慮到武漢正處在一個老齡化現象比較明顯的城市，未來幾年老年問題可能比較突出的原因。

　　“武漢的養老事業才剛剛起步，武漢要抓住以房養老作為試點為契機，可能會帶來更多的發展機遇。”殷躍建說。