井噴式發展之后出現明顯分化 空置率居高不下

　　趙宇航

　　農歷新年剛過，蘇州市政府發布了馬年首個地方房地產市場新政策，多年來一直脫離調控中心的商業地產首次被地方政府納入調控范疇。商業地產在經歷“井噴式”發展后，如何化解其供需矛盾背后隱藏的風險，已經成為各地面臨的緊要問題。

　　調控是把“雙刃劍”

　　近日，蘇州市政府出臺了《關于進一步加強全市商業房地產項目管理意見》，成為近年來地方政府首次專門針對商業地產出臺的調控政策。

　　《意見》規定，規劃國土部門要發揮前期調控作用，制定合理城市規劃和供地計劃；建立風險防范資產保障機制，對于可分割出售類的商業房地產項目在預售前劃出一部分房產作為風險防范資產予以凍結，3年凍結期內不得銷售、抵押和轉讓；全面提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準；嚴格禁止“返本銷售”“售后包租”等行為。

　　新加坡國立大學金融學博士、研究員文華認為，廣泛存在于內地二線城市的商業地產泡沫近來備受市場關注，以蘇州為例，近年來新建的20多家購物中心中，近半數經營情況不理想，商鋪和寫字樓都存在明顯的空置現象，部分項目甚至無法正常開業。蘇州率先預警樓市風險，向商業地產“開刀”具有積極的意義。

　　但德融地產發布的報告認為，從實際情況看，蘇州政府的這一政策雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫并有效保護市場規范，但是對城市商業地產發展也帶來了不小的阻滯，所以這將會是一把“雙刃劍”。

　　供求矛盾突出

　　細數歷年來的樓市調控政策，從中央到地方，從限價到限購，無不緊盯住宅市場，商業地產由此成為開發商和消費者雙向規避調控政策的投資洼地，加上各地新區建設熱潮的推動，其發展勢頭迅猛。

　　國家統計局的統計數據顯示，從2009年開始，全國每年商業營業用房投資完成額累計以同比超過20%的速度增長，2010年和2011年的同比增速甚至超過30%，高于同期住宅投資完成額累計的增速。

　　“井噴式”發展背后是不同城市間的商業地產市場出現明顯分化。在北上廣深等一線城市里，多數熱點地塊的寫字樓、商鋪供不應求，但是在眾多二線城市，由于前期放量供應，需求不濟，商業地產空置率居高不下。以寫字樓為例，根據咨詢機構世邦魏理仕的統計數據顯示，成都、天津、沈陽等地的優質寫字樓空置率超過40%，如果把范圍拓展到整個寫字樓物業，空置率還將大幅抬升。

　　中央財經大學中國金融發展研究院副院長同生輝指出，商業地產的潛力跟GDP沒有直接關系，而更多地與服務經濟的成熟度有關系，只有在服務業，特別是要素服務、會計評估、金融服務、法律仲裁、信息咨詢等現代商貿服務業發達的城市和區域的寫字樓物業才會有足夠的市場需求。

　　化解風險更需積極穩妥

　　此次蘇州針對商業地產過剩問題出臺調控措施，釋放出明確信號：地方政府開始重新審視前些年商業地產的發展政策，正面評估地方商業地產風險。

　　有分析指出，商業地產相對過剩實際上源于政府與開發商的不謀而合。很多地方政府都熱衷于新區開發，借此推動土地的銷售、基礎設施的建設、房地產的投資，以及城市整體的發展，以保證地方財政收入和地方國民生產總值的增長，這種情形在眾多二線城市尤為突出。

　　世邦魏理仕重慶分公司董事總經理殷向榮認為，破解目前二線城市商業地產所面臨的風險困境應該采取更加積極穩妥的措施：地方政府當以更加務實的態度預測未來需求及部署土地供應，通過完善規劃選址、業態布局等，優化商業業態結構及用地布局，按照當地經濟發展狀況，使商業土地供應量更趨合理化，調控更加前瞻化。