武漢等地推公積金新政緩流動(dòng)性難題

　　周芳

　　今年“十一”期間，武漢國企職員孫茜購置了第二套商品房，由于購買首套房時(shí)沒有使用公積金貸款，所以她的公積金貸款仍可享受首套房首付三成的待遇，并節(jié)省了60多萬元首付款。

　　像孫茜這樣鉆二套房限購限貸政策空子的人不在少數(shù)，但昨日武漢發(fā)布的公積金新政將堵住這一空子。

　　《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》梳理發(fā)現(xiàn)，為應(yīng)對國家的樓市調(diào)控政策，多地都曾采取放水公積金貸款的方法試圖間接“救市”，導(dǎo)致公積金“入不敷出”，最終不得不重新收緊公積金貸款。

　　新政遏制改善性購房

　　武漢公積金管理中心昨日發(fā)布通知，對武漢個(gè)人住房公積金貸款業(yè)務(wù)有關(guān)政策進(jìn)行調(diào)整，將公積金貸款資格條件由原“認(rèn)公積金貸款”調(diào)整為“認(rèn)房認(rèn)公積金貸款”。

　　何謂認(rèn)房又認(rèn)貸？以前，第一套房用的是商貸，第二套用公積金，可以享受公積金首套房的政策。但如果執(zhí)行新政，這種情形只能算購二套房，意味著首付要七成。

　　“這是比‘漢七條’更狠的限購政策。”中國指數(shù)研究院[微博]華中分院市場研究總監(jiān)李國政告訴本報(bào)，新政后，武漢公積金首套房貸款比例預(yù)計(jì)將降到50%~60%。武漢公積金管理中心的統(tǒng)計(jì)顯示，今年1~11月，武漢公積金貸款群體首套房購房者占到96.2%。

　　李國政認(rèn)為，新政實(shí)際上對兩類剛需群體采取“一收一放”截然不同的態(tài)度。其中，收緊的是改善性購房家庭，該群體受新政影響最大。新政下，在首付比例提至七成，貸款利率上浮到此前的1.1倍以上之后，他們的購房節(jié)奏勢必會(huì)延遲、放緩。

　　而對于另一剛需群體——購買首套自住住房的家庭，武漢公積金新政則大幅放水。新政對其取消了原不超過購房總價(jià)70%的限制，貸款額度只要不超過房款總額即可。

　　多地公積金“入不敷出”

　　武漢在提到調(diào)整公積金政策的諸多原因中，把“緩解住房公積金流動(dòng)性趨緊的矛盾”擺在了第二重要的位置。武漢多位資深地產(chǎn)界人士告訴記者，這樣的表述比較貼近當(dāng)前實(shí)情。

　　近兩年，武漢公積金放貸猛增。據(jù)武漢公積金管理中心數(shù)據(jù)，2011年貸出70多億，去年100多億，今年僅1~9月份累計(jì)發(fā)放161.88億元，年內(nèi)破200億元不成問題。截至11月底，武漢公積金歸集余額為581億元，而貸款余額已達(dá)530億元。

　　事實(shí)上，不只是武漢，今年以來，受多種因素影響，國內(nèi)職工住房公積金貸款需求也明顯提升，多個(gè)城市公積金管理中心的流動(dòng)性出現(xiàn)階段性不足。

　　以安徽為例，1~9月，該省歸集住房公積金307.83億元，同比僅增長17.02%；但提取住房公積金193.82億元，同比增長38.11%；發(fā)放住房公積金貸款79416戶，同比增長39.78%，貸款203.07億元，同比增長57.68%。

　　上海市住房公積金管理中心人士亦稱，今年上半年，上海市共歸集住房公積金和補(bǔ)充公積金299億元，但同期提取、住房貸款、保障性住房建設(shè)項(xiàng)目貸款這三項(xiàng)支出的金額分別達(dá)到179億元、334億元、34億元，支出合計(jì)幾乎是收入的一倍。

　　流動(dòng)性出現(xiàn)階段性不足后，多地或明或暗地開始收緊公積金貸款購房政策。蘇州、泰州、長春、中山、曲靖、合肥等多地都明確收緊公積金貸款，提高提取門檻，審核更加“苛刻”。

　　更極端的情況發(fā)生在濟(jì)南。今年8月底，濟(jì)南公積金管理中心出臺(tái)新的公積金提取管理實(shí)施細(xì)則，限制兩類人群在10月1日以后提取公積金賬戶余額，新政隨即引發(fā)擠提風(fēng)潮，最多時(shí)一天約有1500人涌向濟(jì)南公積金大廳。

　　李國政指出，公積金“入不敷出”的背后，是各地政府應(yīng)對國家房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控政策，通過公積金貸款而采取的“救市”行為，但隨著今年各地商品房量價(jià)齊升，市場已回暖，“救市”機(jī)制的退出成為必然。

　　背景資料：

　　【“漢七條”要點(diǎn)一覽】

　　一、外地購房者社保繳存年限延至兩年，并限購一套住房。

　　二、加快2014年土地供應(yīng)計(jì)劃編制，確保住房用地供應(yīng)總量比前5年均值增加10%。

　　三、繼續(xù)加大保障性安居工程建設(shè)力度。

　　四、抓緊研究提高第二套住房貸款的首付比例。

　　五、對此批未建、已建未售的普通商品住房項(xiàng)目，督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)加快項(xiàng)目建設(shè)和銷售，盡快形成有效供給。

　　六、引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)理性定價(jià)，對不接受政府價(jià)格指導(dǎo)的項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證。