調控趨緊多地房價現松動跡象

　　部分實力房企打折促銷，但分析人士認為判斷拐點為時尚早

　　□記者 高偉 北京報道

　　持續“高燒”的房價正在顯現降溫跡象。《經濟參考報》記者近日采訪發現，隨著新一輪樓市調控從一線城市向二三線城市蔓延，多個城市樓市成交出現下滑，部分房企開始打折促銷，其中不乏一些實力房企，業主的二手房掛牌價也出現下降。不過，業內人士認為，依目前的市場情況判斷房價拐點為時尚早。

　　中國指數研究院[微博]9日發布的數據顯示，上周監測的43個城市中，逾五成城市成交面積同比下降，其中廈門、汕頭跌幅最大，分別下跌93.28%和49.62%。

　　中原集團研究中心所監測的54個城市數據也顯示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降約6%。二手住宅市場與新建住宅行情基本一致，中原集團研究中心所監測的六大城市上周成交環比全線呈不同程度下降。與此同時，反映市場預期的中原經理人指數趨于平緩，經理人看漲的占比小幅下滑。

　　在成交下滑的同時，價格也出現了松動。據鏈家地產[微博]市場研究中心統計，12月第一周，北京新建商品住宅成交均價為25759元/平方米，環比下降6.2%；北京二手住宅成交均價為28864元/平方米，環比下降4.25%。價格的降幅主要是由于三環內成交量占比下降的影響。同時，對鏈家地產掛牌房源的調價情況監測顯示，12月第一周調價案例中，下調的占比為71.9%。同時，新增房源的掛牌均價環比下降2.1%，與9月平均水平接近，掛牌均價呈現見頂趨勢。

　　另據搜房網對北京市場的跟蹤統計，11月份，位于昌平區的金融街·金色漫香苑項目銷售均價為27000元/平方米，環比下跌3.57%。在同一區域，主力戶型為84-96平方米二至三居路勁·世界城銷售均價為24500元/平方米，環比跌幅為2.00%。

　　除了昌平區，朝陽區多個項目11月份銷售均價也出現不同程度的跌幅。其中，北京城建·世華泊郡項目均價為39000元/平方米，環比跌幅為2.50%；東湖灣項目均價41000元/平方米，環比下跌4.65%；北京華僑城四季項目均價41000元/平方米，環比10月份的48500元跌幅則達到15.46%。不僅僅是北京，來自廣州經緯行研究中心的監測數據也顯示，11月份，廣州十區兩市新建商品住宅簽約均價為11581元/平方米，環比下跌9.4%，同比下跌6.17%。

　　根據經緯研究中心的統計，廣州十區兩市11月份新建商品住宅簽約套數前20名的樓盤中，碧桂園鳳凰城等8個項目簽約均價環比下跌。其中，位于番禺的萬科歐泊簽約均價環比下跌10%，增城的金地公園上城項目均價環比跌幅則達到46%。

　　《經濟參考報》記者了解到，出現打折促銷等降價跡象的不僅僅是這幾個一線城市。市場機構CRIC研究中心監測發現，早在10月份樓市的“銀十”期間，房地產市場的一些典型企業如碧桂園、萬科及恒大等，在持續推盤的同時就開始了相對較大的打折力度。

　　其中碧桂園的惠州十里銀灘開盤時，現房銷售折扣幅度達到七五折，同時碧桂園在武漢的梓山湖折扣也高達六五折。此外，根據CRIC研究中心營銷周報顯示，萬科、華潤、恒大、保利等企業項目多次進入周度折扣排行TOP10行列。例如，萬科陸續在南通、秦皇島等地推出開盤八五折的折扣優惠。

　　除了這些城市以外，進入12月份，還先后有西安、大連、長沙、唐山、濰坊等城市也開始出現打折力度不一的在銷樓盤，參與打折的房企則有星河灣、綠城、金地、中海等實力房企。

　　CRIC研究中心分析師范宏華告訴《經濟參考報》記者，房地產企業在年終之前對業績的訴求主要是通過營銷力度來表現。在這種情況下，部分企業選擇打折促銷以達到年末沖量的目的，而另一些企業則相對求穩，放緩銷售力度，為來年銷售做更充足的準備。

　　他認為，年末的最后一個月，絕大多數企業仍會選擇加快推盤速度，加大折扣力度，以求在最后時間內取得項目快速消化、業績迅速上升的效果。

　　無獨有偶，上海易居房地產研究院發布的最新報告指出，上半年為房企資金最寬松時點，三季度略有收緊，預計全年房企資金將由“寬松”回落至“偏松”。一方面資金面中性偏緊。由于通脹高企，貨幣收緊，房地產信貸也收緊，銀行出于風險控制，開始逐步減少對個人住房貸款的支持力度。另一方面，部分核心城市進一步強化調控政策。從嚴執行住房限購政策等措施將在一定程度上壓制需求，影響市場預期。10月至12月，已有十幾個一二線城市出臺地方新政。

　　此外，商品房銷售金額增幅持續收窄，資金回籠速度放緩。前三季度商品房銷售額雖仍保持34%的高位增長，但相比上季末降低9.3個百分點，增速已明顯放緩。同時從商品房銷售面積同比增幅情況看，自今年1至2月份處于三年來新高后，整體呈現逐步回落趨穩態勢。

　　在銷售放緩的同時，房企庫存也呈現走高的態勢。上海易居房地產研究院發布的《11月份新建商品住宅庫存報告》指出，監測的20個城市新建商品住宅庫存總量為7987萬平方米，環比增長2.9%，同比增長4.3%。從絕對量看，11月庫存量達到了2012年以來的最高水平。

　　對于后市，中指院分析認為，當前購房者預期也出現一定變化，市場有所降溫。隨著年末發布調控政策的城市逐漸增多，一線城市與部分上漲勢頭過快的二線城市，均采取了從嚴從緊的升級版調控政策為主要基調，一系列政策使得市場的看漲預期得到有效控制。

　　中指院認為，政策層面與供需關系等多方面因素改變，當前全國房價持續上漲的勢頭已經得到明顯遏制。年末住宅市場可能因地方政府調控措施而趨于平穩，全國整體房價漲勢將繼續放緩。