林小昭 王培霖

　　業界曾預期，十八屆三中全會之后，限購或退出樓市調控，但從近期各城市密集推出的房產政策來看，短期調控政策仍將持續。

　　供需結構難以緩解

　　繼廈門、南昌和沈陽之后，昨日，又有南京、長沙和杭州三個城市加入到樓市調控行列。

　　此前，已有至少8個城市出臺了房價調控新政。其中，早在三中全會召開之前，北京、上海、深圳等地就先后收緊了調控措施。11月18日，廣州推出了樓市調控的 “穗五條”。

　　在四大一線城市出齊樓市新政，部分房價上漲較快的二線城市也在近期密集跟進。22日晚，武漢市房管局發布關于進一步加強房地產市場調控工作的七條意見。25日，廈門、南昌和沈陽三個城市加入調控大軍。再加上長沙、南京和杭州，本輪出臺樓市調控新政的城市已至少達到11個。這些城市包括了四個一線城市和部分房價上漲較快的二線城市。

　　中原地產市場研究總監張大偉認為，類似南京這種站隊的臨時調控措施還將在未來幾天在很多城市公布，會對市場、特別是年底市場有一定影響，但如果供應沒有實質性增加的舉措，2014年供需結構依然難以緩解。

　　以南京為例，之所以出臺新政，乃是源于其高漲的房價壓力。其中，南京10 月份新建商品住宅的價格上漲幅度和今年9月份相比上漲了0.9%，和2012年10月份相比，漲幅更是達到了15.3%。根據這一上漲幅度，南京今年以來的前10個月，新建商品住宅的房價上漲幅度已經累計達到了14.12%。這也遠超今年該市房價控制目標，即不高于南京城鎮居民人均可支配收入的漲幅。

　　廣州市房協專家委員、廣州市社科院研究員彭澎告訴《第一財經日報》，三中全會后，這么多城市密集提出樓市新政，在很大程度上正是源于難以完成房價控制目標的壓力。“出個樓市新政，起碼責任要小一些，畢竟該做的都做了。”

　　深圳綜合開發院旅游和地產研究中心主任宋丁說，由于政府年初制定的目標很難實現，現在要對外有個交代，通過調結構的辦法，遏止住均價的上漲，但實質性的降價從目前的市場情況看很難做到。

　　彭澎認為，這些城市要完成年初公布的房控目標已基本沒有可能。“除非他們數據造假，或者采取類似把限價房納入統計的方式，否則根本難以完成。”

　　但在張大偉看來，一些城市努力一把還是可以達到控制目標的，比如這兩個月通過限制高價房的交易，只允許低價房交易，從而拉低整體的房價水平。

　　不過，這樣的舉措并不能從根本上控制住房價。宋丁說，深圳出臺的“深八條”對深圳樓市的影響十分有限。在實質性降價方面很難做到，所謂降價更多體現在形式上。比如在結構上，對開發商約定在剩下兩三個月加大對中小戶型、關外樓盤的供應，收縮重點地區的高檔、豪宅供應，“這種均價的降低不是因為樓價真的下降，而是樓盤銷售主要跑到關外去了。”

　　關鍵在建立長效機制

　　張大偉說，之前大家認為三中全會后限購等政策會退出，但現在看來這種短效的調控政策仍將持續。尤其是一二線城市房價上漲仍比較快，后續的短效機制仍將起到很重要的作用。他認為，明年的走勢關鍵還在于供應，如果加大供應的措施能夠得到落實，對明年市場就會產生比較大的影響。

　　彭澎也指出，許多城市都提出在供應方面，尤其是增加中低價位商品房的供應，這些措施如果能真正推出，影響會比較大，具有滯后性，至少要到明年以后才可能顯現。他認為，一方面確實要抑制不合理的需求，另一方面也要通過加大供應滿足真正的剛性需求。

　　在多位業內人士看來，樓市調控關鍵還是必須建立一個具有穩定預期的長效機制，而這個機制一方面是擴大市場的供應，另一方面是房產信息的聯網、實施真正意義上的房產稅等舉措，讓房子回歸到應有的居住屬性上。

　　在廈門市政協委員、集美大學房地產研究所所長李友華教授看來，房產信息聯網和房產稅在技術上并沒有問題，最大的難點在于觸及到既得利益者的利益。“改革改到自己的頭上來，這就會有很大的困難，動力也就明顯不足。”