資料圖。

　　為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，維持樓市房?jī)r(jià)的穩(wěn)定，北京推出了七條新政。在“京七條”出臺(tái)后，經(jīng)過(guò)半個(gè)多月的時(shí)間，二手房市場(chǎng)受到了怎樣的影響？業(yè)內(nèi)人士、普通賣(mài)房人以及買(mǎi)房人又有何反應(yīng)？針對(duì)這些問(wèn)題，北京晨報(bào)記者走訪了二手房交易頻繁的遠(yuǎn)洋山水樓盤(pán)，采訪了業(yè)內(nèi)人士，發(fā)現(xiàn)二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，并未出現(xiàn)拋售大戶型的現(xiàn)象。在二手房大戶型的交易中，部分賣(mài)房人擔(dān)心房產(chǎn)稅的出臺(tái)，而買(mǎi)房人主要是為了改善居住條件。

　　調(diào)查

　　大戶型出售增多

　　昨天，北京晨報(bào)記者趕到位于玉泉路附近的遠(yuǎn)洋山水小區(qū)。記者還沒(méi)有進(jìn)入小區(qū)，就被幾名二手房門(mén)店的銷(xiāo)售人員圍住。一名銷(xiāo)售人員主動(dòng)問(wèn)道，“您看房子嗎？”最終，記者走進(jìn)鏈家地產(chǎn)[微博]一門(mén)店，詢問(wèn)二手房大戶型的銷(xiāo)售情況。

　　該門(mén)店銷(xiāo)售人員告訴記者，最近一段時(shí)間，遠(yuǎn)洋山水的業(yè)主出售二手房大戶型的數(shù)量增多了，但是，他們不是受到“京七條”新政的影響。在這部分業(yè)主當(dāng)中，有些人是為了換房子，有些人是為了套現(xiàn)，還有些人擔(dān)心房產(chǎn)稅出臺(tái)要上稅了。

　　銷(xiāo)售人員向記者推薦的大戶型房子，大都在120平方米以上，總價(jià)超過(guò)了520萬(wàn)元。“在我們這里登記的大戶型房子，大多在130平方米以上，最大的有160多平方米。”銷(xiāo)售人員說(shuō)，按照往年的規(guī)律，二手房?jī)r(jià)過(guò)了年底，就會(huì)逐漸上漲，所以不少買(mǎi)房人趕在今年底前換房，購(gòu)買(mǎi)二手房大戶型，以免明年房?jī)r(jià)上漲多花冤枉錢(qián)。

　　按照21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1月，遠(yuǎn)洋山水二手房大戶型均價(jià)是33890元/平方米，到了10月，該樓盤(pán)二手房大戶型均價(jià)漲到了44660元/平方米，漲幅達(dá)到32%。有銷(xiāo)售人員表示，“明年初，這里的房?jī)r(jià)還是會(huì)上漲，您買(mǎi)房還是趁早吧。”

　　主要為了改善住房

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)安信瑞德多家門(mén)店反映，在“京七條”推出后，未出現(xiàn)二手房大戶型拋售的現(xiàn)象，目前新增房源的增幅高于客源，市場(chǎng)出現(xiàn)議價(jià)空間，但幅度不大。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍告訴記者，購(gòu)買(mǎi)二手房大戶型的人群以改善型需求為主，這部分人更多的是在相同區(qū)域“以小換大”。

　　王先生原來(lái)在大興區(qū)有一套大約55平方米的一居室，他的孩子日漸長(zhǎng)大，一居室不能滿足家庭需求。他在同一小區(qū)換購(gòu)了一套105平方米左右的三居室，總價(jià)在250萬(wàn)左右。李女士家住東城區(qū)，住的是一套兩居室，她想把兩居室換成三居室，但是東城區(qū)的房?jī)r(jià)居高不下，她根本就買(mǎi)不起，最終她選擇在郊區(qū)買(mǎi)房。

　　寇海龍介紹說(shuō)，在二手房大戶型交易中，一部分購(gòu)房人以舊換新，他們對(duì)居住環(huán)境、物業(yè)及配套追求較高；另一部分購(gòu)房人則是內(nèi)城與郊區(qū)的置換。他們的共同特點(diǎn)是基本一步到位，戶型面積較大。這種置業(yè)趨勢(shì)自去年起一直在延續(xù)。置換也屬于剛性需求。

　　觀點(diǎn)

　　“京七條”出臺(tái) 未現(xiàn)大戶型拋售

　　對(duì)于“京七條”對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，寇海龍表示，“京七條”調(diào)控政策出臺(tái)以來(lái)，北京二手房市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)，并未出現(xiàn)恐慌性拋售現(xiàn)象，大戶型成交比例如常。

　　據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京安信瑞德市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，今年1至10月，北京二手房市場(chǎng)成交面積120平方米以上的戶型，1月份、2月份、3月份、9月份、10月份的占比高于平均占比，其中3月份占比達(dá)21.5%，到6月份降至15.9%。這說(shuō)明3月底北京出臺(tái)新國(guó)五條調(diào)控細(xì)則，并沒(méi)有引發(fā)大戶型拋售，反而還出現(xiàn)下降。成交面積在140平方米以上的戶型，“金九銀十”期間較前兩個(gè)月擴(kuò)大了1.8個(gè)百分點(diǎn)，但只是受政策預(yù)期的影響，成交結(jié)構(gòu)短期內(nèi)的波動(dòng)。

　　在成交價(jià)格方面，今年1月至10月，北京市二手房大戶型成交均價(jià)漲幅為25%左右，高于全市二手房銷(xiāo)售的平均漲幅。

　　預(yù)測(cè)

　　春節(jié)前后二手房走勢(shì)平穩(wěn)

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)北京區(qū)域總經(jīng)理寇海龍分析，截至目前，今年二手房業(yè)主對(duì)于后市整體都是信心充足，拒絕松價(jià)，這也是推動(dòng)房?jī)r(jià)不斷上漲的關(guān)鍵因素。而二季度以來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行的是以穩(wěn)定為主的政策。雖然年內(nèi)有幾次出現(xiàn)了房貸收緊的時(shí)期，但這也只是因?yàn)楦魃虡I(yè)銀行的房貸指標(biāo)用盡，而對(duì)首套房客戶從嚴(yán)的正常市場(chǎng)行為。房地產(chǎn)市場(chǎng)向上運(yùn)行的趨勢(shì)從來(lái)沒(méi)有發(fā)生過(guò)改變，北京的“京七條”最多只是起到抑制房?jī)r(jià)上漲的作用。

　　寇海龍認(rèn)為，目前我國(guó)城鎮(zhèn)的套均及人均住房面積與其他國(guó)家存在明顯差距，說(shuō)明我們的住房條件仍有很大的提高和改善空間，對(duì)于北京等一線人口導(dǎo)入型城市來(lái)說(shuō)，大量堅(jiān)實(shí)的改善需求后勁較足。在政策和市場(chǎng)約束下，預(yù)計(jì)今年年底到明年年初，以改善性需求為主導(dǎo)的二手房市場(chǎng)，走勢(shì)趨于平穩(wěn)，價(jià)格大幅上漲動(dòng)力相對(duì)較弱。從長(zhǎng)期來(lái)看，本著“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的宗旨，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)較為明顯，但在歷次調(diào)控中，大戶型成交量受影響都比較小。未來(lái)對(duì)大戶型最大的變數(shù)來(lái)自房產(chǎn)稅，假如征收房產(chǎn)稅，大戶型必然會(huì)受到很大影響。

　　晨報(bào)記者 武新