2013年9月，鄭州市住房保障和房地產管理局發布了升級版“限購令”，采取了“未滿20周歲的鄭州市民不得買房；持有本市居住證3年以上、在本市繳納社會保險或個人所得稅1年以上的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房”等一系列舉措。最重要的是，鄭州市房管局還提出了“房價零增長”目標。根據這一目標，鄭州市每套商品房都要在房管、物價部門備案，備案價格不得高于此前售價，并且今后房價不得增長。如今兩個月過去，鄭州樓市出現了哪些變化，飆漲的鄭州房價是否被勒住了韁繩？

　　限購限價效果顯現，房價出現“三連跌”

　　根據鄭州市房管局公布的數據，鄭州市8月、9月份商品住房價格分別為每平方米7589元和7561元，連續兩個月下探。而10月份，鄭州商品住宅量價齊跌，銷售均價為7401元/平方米，環比下降2.12%，相當于每平方米降了160元。

　　可以說，鄭州的升級版限購令的確起到了限制房價增長的效果，而這與鄭州市房管局提出的“房價零增長”目標限價不無關系。據了解，目前鄭州市已經有200多個項目按照“零增長”的要求在房管部門備案銷售價格。鄭州市房管局相關負責人稱此舉或能卡住開發商的“喉嚨”，9月份，鄭州市又有26家樓盤因為房價上漲，被約談、停止網簽，并被要求限期進行整改。

　　限購后，在銷售價格上官方公布實現了“三連跌”，但具體到每一個樓盤表現卻并不相同。記者走訪了方圓經緯、升龍城、正商城、德潤黃金海岸、財信圣堤亞納、昌建譽峰和升龍天匯廣場等7個項目。這幾個樓盤都屬于平銷期，并未出現大規模的開盤活動。7個典型項目中2個項目上漲明顯，2個項目下降明顯，3個項目呈上下波動走勢，總體來講限購前后的銷售均價變化不大，仍然是維持平穩的價格走勢，小幅波動主要是受到推售產品的影響。

　　不過記者發現，在優惠方面，開發商仍少有松口。之前的各種優惠逐漸難覓蹤跡，當前大部分樓盤僅剩余常規的為數不多的認籌和開盤優惠。

　　同致行鄭州公司研究中心總監曹慶偉表示，在升級版限購令下，鄭州房價年底出現翹尾行情的可能性不大，但一旦限購放松，很可能迎來一波洶涌的房價反彈潮。并不排除明年被壓抑。

　　如果真的有調控樓市的有效手段，按照當前的行業情況看，房價短期內要想驟降難度很大。原因有三：首先當前絕大多數房企銷售良好，資金流回款也不錯，再加上開發成本的上升，開發商降價難度甚高，因此短期內房價出現大幅降價很難；其次，購房者特別是投資客未必會不買房，剛需族等不起，而投資客在沒有更好的資金投資渠道時，房地產仍是首選；再次，地方政府房地產依賴程度較大，新政策未必馬上落實，在當前的財政制度面前，若不靠賣土地、依賴房地產，地方政府的各項規劃落實以及自身發展必無法順利進行。

　　銷量：進入四季度壓力增大

　　2013年前三季度鄭州市商品房銷售交出一份比較滿意的答卷。數據顯示，鄭州市商品房銷售供應面積880萬㎡，商品房銷售總面積達到732.6萬㎡，月均銷售面積達到81.4萬㎡，相比于2012年月均73.3萬㎡/月、2011年月均50.9萬㎡/月的銷售量來講，上升幅度明顯。但是，進入本該更旺的“金九銀十”，尤其是進入10月份以來，鄭州樓市成交量出現了相對萎縮現象。10月份，10月鄭州商品房銷售7250套，其中商品住宅銷售5933套，環比下降1.58%，較去年同期降幅達25.82%； 而在2012年10月，鄭州商品房成交達到8816套，住宅7998套，與去年同期比較，鄭州房地產市場銷售頹勢已經開始顯現。

　　記者比較了今年各月份成交量走勢發現，今年鄭州商品住宅成交量高點在今年3月份，為成交量是9014套，而此高點是8月份，商品住宅銷售了8351套，而該月正是鄭州房價飆漲的月份，此后，隨著升級版限購令的推出，鄭州樓市也難現風光，量價齊跌，傳統銷售旺季“金九銀十”兩個月成交量分別僅為6028套、5933套。而被稱為銀十的10月份銷量，僅高于有著春節長假的2月份。

　　另外，今年6月～8月份鄭州商品房住宅月均去化67萬㎡，而9月～10月份月均去化降到了60萬㎡，限購前后銷售量有所下滑。

　　出現此情形，也讓在7、8月份嘗到甜頭的開發商有種溫水煮青蛙的感覺。一名開發商告訴記者，他們的樓盤在經歷了7、8月份的推盤高峰后，金九銀十反而效果差了起來，期間也做了一些活動，但效果并不明顯，尤其是進入10月份以來，購房者觀望情緒又慢慢滋生開來。航海路一開發商告訴記者為了推銷量，采取了數次開盤的措施，但效果都不甚理想。對此，同致行鄭州公司研究中心總監曹慶偉認為，金九“退色”，銀十“進水”，跟政府推出的限價限購措施不無關系，可以說政府調控效果明顯。

　　開發商：

　　由樂觀重新陷入躊躇

　　可以說，9、10月份以前，開發商對房價和銷量一直信心滿滿，而實際的市場表現也的確達到了開發商的期望值。由于市場的良好表現，不少企業都計劃在金九銀十加大供應量，以期提前完成全年任務。記者從同致行機構統計的數據得到了證實。數據顯示，在9月份鄭州限購升級后，商品住宅的供應不僅沒有減少，反而明顯增加，9、10月份兩個月的供應量是前三個月的1.24倍。在剛推出升級版限購令時，一開發商當時告訴記者：“我們不僅不會減少推盤量，還會在金九銀十加大推盤量，增加市場份額，力圖提前完成銷售任務。”從側面也反映出開發商依然對限購升級后的市場充滿信心。

　　不過到了11月份，開發商并未交出滿意的銷售業績，記者通過方圓經緯、升龍城、正商城、德潤黃金海岸、財信圣堤亞納、昌建譽峰和升龍天匯廣場這七個處于平銷期的樓盤調查發現，這些樓盤在9、10月份的銷量都出現明顯的下滑，其中正商城和天匯廣場在6月份都達到了將近500套的銷量，而在9月和10月銷售不足100套。方圓經緯、德潤黃金海岸、昌建譽峰6月份銷量都在100~200套之間，在9、10月份驟然降至幾套到幾十套不等。而升龍城和財信圣堤亞納在9月份銷量跌入谷底后在10月份出現明顯的增長。對于不如意的銷售狀況，一些開發商為了能否如期完成年度銷售計劃而著急起來。一開發商向記者承認，限購升級對項目的影響比較明顯，在銷售過程中，可以明顯感受到限購升級后部分購房者調整了購房計劃。原先信誓旦旦不會做出調整的開發商也被迫改變了銷售策略，為應對政策的變化對自身的銷售節奏也作出了調整。

　　雖然9、10月份鄭州樓市量價齊跌，但國內大開發商并未放松開發鄭州市場的步伐，記者了解到，恒大兩個項目恒大金碧天下和恒大綠洲都取得了不俗的銷售業績，而作為萬科進軍中原后的首發作品，萬科美景龍堂10月正式推向市場，雅居樂鄭州首盤--鄭州雅居樂國際花園也展現在公眾面前。業內人士稱，隨著眾多大型房企的入駐，鄭州房地產市場正發生深刻變化。而眾多的本地中小開發企業，在越來越高的地價面前已經力不從心，在大型房企的快速開發高效運營、低成本規模化運作面前已顯得心有余而力不足，或是退出房地產領域轉行經營，或是退守三四線城市，前幾年還叱咤樓市的一些本地開發商現在已經難覓蹤影，有一些受制于資金仍堅守在房地產行業的本土房地產商則尋求行業內合作開發之路，行業的分化在加劇，大企業與中小企業的分化亦在加劇。