淡出炒房布局改革紅利

　　溫州客轉戰自貿區

　　淡出滬上樓市的“溫州炒房團”再度卷土重來，自貿區成為新的主戰場。

　　東地產   汪露報道

　　在房產投資上，溫州人曾是一個最具代表性的群體。

　　隨著溫州民間信貸危機的爆發及房產調控力度的加大，從2011年開始，溫州人在經歷過一波又一波的拋房潮后，逐漸淡出大眾的視野。

　　2013年的秋天，隨著自貿區獲批，舊的時代落幕，新的時代開啟。

　　《東地產財經周刊》(以下簡稱“《東地產》”)了解到，如今，投資嗅覺靈敏的溫州商人看中了上海自貿區。自自貿區概念提出以來，溫州人已經成為自貿區第一筆注冊公司業務的辦理者、第一張企業牌照的獲得者以及自貿區地塊的操作者。

　　“炒房時代”主角

　　過去很長一段時間，溫州炒房團曾是上海樓市的風向標，他們到哪，樓市的活躍勁風就吹到哪兒。

　　“從2003年開始，溫州人被稱為‘腰上掛滿鑰匙的人’”，從事二手房代理行業超過十年時間的丁浩對《東地產》稱。

　　丁浩入行初期，正是溫州投資客活躍時期，“那時候溫州人都是抱團來上海買房，他們通常組成一個群體來跟開發商談‘團購價’”。

　　李斌[微博](化名)便是炒房大軍中的一員。

　　李斌是溫州永嘉人，從1999年開始，在上海經營一家鞋廠，做起鞋子生意。

　　李斌告訴《東地產》，他沒來上海之前，就有一批溫州人來上海投資房產，不過只是個別現象。從2000年開始，投資房產成為溫州人“家常便飯”，那時候他也開始關注開發商的開盤信息。到2005年，黃斌已經成為19套住宅和6個商鋪的業主了。

　　李斌投資房產具有一定的經驗，他在選擇房產時，首先考量的是地段，其次是戶型、周邊配套，“物業管理也比較重要，物業管理水平直接影響房子的形象、口碑，甚至價值和甚至潛力。”

　　李斌說，所選的房產一般在升值潛力較大的區域，買入前幾年可以出租掉，等到價格上來后再轉手賣出去。

　　“行情好的時候，半年就可以轉手，價格也能上漲個30%左右。”

　　“轉手后，再購入新的房產�！钡�2008年，李斌手上的“鑰匙”已經換了好幾批，“賣出去再買進來”成為李斌投資房產的竅門。

　　2009年是全國房價飛速上漲的一年。以李斌為代表的“炒房客”成為全國人民的“眼中釘”。也在這一年，李斌開始陸陸續續拋出一些房產。不過即便如此，李斌手上仍然有數十套住宅和商鋪。

　　而李斌只是溫州炒房團在“全民炒房”行動的一個縮影。

　　溫州炒房團退場

　　“現在已經沒有溫州人的聲音了”，在《東地產》的采訪中，房產一線銷售人員、二手房代理業務員、市場分析人士幾乎異口同聲。

　　2010年4月15日開始的房產調控政策從沒有“手軟”，2011年初，“新國八條”將二套房首付提高至60%，并向全面推行限購令。2011年下半年，溫州民間次貸危機爆發。自此，溫州炒房團一蹶不振。

　　以李斌為代表的投資客開始進入一輪“拋房”行動。從2011年開始，“急拋”、“跳樓價”等字眼出現在滬上各大中介門店里，“溫州投資客拋盤”也成為各大媒體爭相上版的主題。

　　李斌雖然沒有攤上借貸危機，但出于對于政策的敏感，李斌還是決定將手上的物業盡快賣出�！斑@種調控直接以打擊炒房為目的，房子握在手上不太安全�！崩畋笮ρ�。

　　到2012年7月，李斌以3.7萬元/平方米的單價將投資周期最長的一套房源出售。這套房源位于碧云板塊的世茂湖濱花園，2003年李斌以單價1.4萬元/平方米左右一口氣買下8套，近幾年都陸續拋售。

　　自此，李斌手上僅保留兩套住宅和一些商鋪。

　　一直服務聯洋碧云板塊的丁浩告訴《東地產》，2000年初，聯洋還是不被看好的板塊，那時候，這邊的房價不到1萬元/平方米，很多溫州人在這邊買入，之前世茂湖濱花園60%的業主都是溫州人，不過這幾年大半都換手了。

　　“去年拋盤的聲音比較多，今年都沒有聽到溫州人要投資或者再賣房了。該賣的都賣了，剩下的要么自住，要么出租�！倍『茖Α稏|地產》稱。

　　民進中央經濟委員會副主任、溫州中小企業發展促進會會長周德文對《東地產》表示，國家實施嚴厲的房地產調控政策后，人為炒作暴漲離譜的高房價使一些投資投機者深套，而這些投資者絕大多數是工商企業主或從事房地產投資者，他們的經營活動、資金來源許多依靠民間借貸，溫州民間借貸債務危機風險爆發后，這些資產必須撤出樓市。

　　此外，過多的民間資本投入到炒房中，也使得實體經濟因“失血”而錯失轉型良機�！啊�弘揚實業精神、振興實體經濟’是溫州經受民間借貸債務風險爆發，局部金融風波沖擊之后，企業家應該有的心聲�！敝艿挛恼f。

　　溫州投資者代表雷朝軍也表示，房地產經過一輪政策調整、加之溫州民間資本出現的一些問題，房產置業已經不再是溫州人關注的投資熱點。對于房產的投資，以少量、長效持有為主，比如投資一些寫字樓、商業等。現在溫州人比較關心金融改革對于溫州企業的推動作用，會把更多的焦點鎖定在金融改革這塊。

　　搶灘上海自貿區

　　一度活躍在房產投資市場上的溫州客如今在哪？如雷朝軍所說，他們正全力關注“金融改革”市場。《東地產》了解到，在上海自貿區試驗田的土地上，溫州人的身影又重新活躍。

　　事實也證明，溫州人成為第一批進入自貿區注冊公司業務的群體，而第一個獲得企業牌照的也是溫州人。甚至有溫州企業已率先獲得自貿區土地。

　　周德文證實，溫商在自貿區內尋找機會的方向主要在房地產開發、金融服務、進出口貿易、奢侈品代理等方面。周德文說“自貿區，顧名思義，重點在貿易。這是溫商最擅長最容易進入的領域�！�

　　據周德文介紹，上海要辦自貿區的消息傳出后，第二天就有幾百個溫州商人去保稅區注冊登記。目前，溫商在自貿區注冊登記的大都為貿易類公司，也有金融服務、商貿服務方面的公司。

　　周德文對《東地產》稱，自貿區的成立，大量國內外企業入駐，對各類樓宇需求增加，尤其是商業地產必然趨向升溫。“溫州一家房地產開發企業已在上海自貿區洋山保稅港區范圍內征到200畝土地，準備作為當地總部經濟園配套設施來開發�！敝艿挛恼f。

　　除了投資土地市場外，“溫州當地很多大型民營企業還打算在自貿區設立民營銀行和信托公司等”。

　　周德文透露，目前溫州企業還打算設立進出口貿易公司及設立國外奢侈品代理地區總部。周德文引述當地民營企業的話說，目前很多國際奢侈品在華代理權都被溫州商人收入囊中，這些企業試圖在上海自貿區打造“購物天堂”的過程中獲利。

　　對于自貿區及溫商的未來，周德文充滿信心：“上海自貿區的許多政策改革和制度創新，目前只在自貿區內試行，但對上海乃至全國都將產生深遠影響。自貿試驗區，旨在建立一套與國際接軌的新的制度體系，實現對投資、貿易等領域更高效的管理。自貿區先試先行，成熟后便可復制推廣到全國，遍布全國的溫州企業必將首獲商機。”