張曉玲

　　 土地制度的突破或許依然需要自下而上的改革。

　　 目前關于農村集體用地流轉的消息層出不窮。而在民間，有些試驗和試點已突破了現有制度，農地資本化暗潮涌動。據土地流轉中介服務商土流網CEO伍勇估算，農地資本化可釋放70萬億-80萬億的土地價值，持續為后期的工業化、城鎮化助力。

　　 在世聯地產[微博]董事長陳勁松看來，“土地資本化”是過去十多年乃至未來很多年都將存在的現象。“工業化、城鎮化要繼續推進，農村土地流轉必須放開，”包括伍勇在內的諸多房地產和學界人士認為，農地的確權、城鄉地價統一、集體建設用地流轉，將是一個長期漸進的過程。

　　 荒山林地買賣盛行

　　 “荒山是目前農地投資最大的一塊。”伍勇說，2009年土流網剛開始創建時，業務以耕地經營權流轉為主，而這兩年，荒山和林地買賣成為主要業務種類。

　　 近兩年來，商品房限購等抑制投資性購房需求政策讓大量資金從房產投資市場撤出。而此時，農村土地資本化開啟，土地確權與發證、土地抵押貸款、農地入市等政策，讓大量投資者開始了圈地運動。

　　 伍勇認為，今年年中以來，A股市場“土地流轉”概念板塊的出現，其實質是在城鎮化推動下，板塊個股所擁有的土地價值將得到重估。以岳陽林紙為例，受益于土地流轉概念，近期該公司股價持續上漲，10月份有7個交易日股價累計上漲50%左右。該公司表示，目前擁有權屬清晰的林業面積近200萬畝。

　　 伍勇透露，岳陽林紙仍有繼續尋找和增持林地的意向，并已委托土流網在全國范圍內物色合適的標的。

　　 “對于開發商而言，尋找二級市場的流轉土地，是獲取土地的重要方式。”伍勇介紹，按目前國土部規定，土地招拍掛后一年不開發要收20%違約金，兩年不開發就要收回，而很多拿地的企業并不具備開發能力，因此要尋找下家。包括很多地方國土部門、城投公司下屬公司均有這類意向。

　　 集體建設用地漸進入市

　　 除了林地、荒山的買賣，農地流轉的另一大重要形式是集體建設用地的流轉。

　　 根據我國現行土地管理法，農村土地包括農用地、集體建設用地、未利用地（荒山、灘涂等）三種形式。農村集體建設用地主要是宅基地、村集體建設用地和鄉鎮企業用地，不能直接用于商業開發，比如建設商品房、商業地產等。要想進行商業開發，一定是先由國家征用，變成國有土地之后，再進行公開招拍掛。

　　 據介紹，一些地方現在已經突破了必須將集體用地收歸國有再進行出讓的程序，而是由當地村、鎮直接將集體建設用地轉為工業用地，方法包括讓企業成為村集體的一員；企業與村里合辦合資企業；村里拿出地來做廠房，入股成立公司等，如成都的城鄉統籌就是如此。

　　 這種自下而上的變化倒逼制度變革。2013年1月18日，深圳公布土改

　　 細化實施方案的“1+6”文件，便提出允許深圳市區集體建設用地當中的工業用地上市流轉。

　　 伍勇認為，預計有更多地方會試驗集體建設用地直接入市的改革，這是工業化大勢所趨。

　　 招商證券[微博]分析師羅毅也指出，經營性集體建設用地流轉的試點，主要在政府引導下進行流轉，提供城市化發展所需的工業用地等“準增量”，增收造福農民，相對收儲更有效率解決用地需求，短期內試點范圍將繼續擴大。

　　 而在宅基地的流轉方面，根據羅毅的測算，全國可釋放閑置宅基地土地面積約為93萬公頃，占全國城市建成區面積21%；容積率提升可釋放土地面積709萬公頃，占全國城市建成區面積1.6倍。

　　 國泰君安證券[微博]分析師李品科、孫建平認為，土地資本化是趨勢和方向。目前地方試驗中具有代表性的做法有浙江省嘉興模式、山東棗莊模式、成都溫江模式、重慶模式。

　　 據其測算，假設農村建設用地中的8%可流轉，可增加233萬公頃建設用地，使城市建設用地面積增加60%，滿足未來6年城市建設需求；以農村、鄉鎮人均用地面積與城市人均用地面積差額的50%計算，可節約368萬公頃建設用地，占現在城市建設用地的94%，滿足未來9年需求。

　　 據伍勇估算，林地、荒山、集體建設用地、宅基地等農地潛力釋放出來，大概是70萬億-80萬億的財富規模。他認為，在耕地、林地、集體建設用地流轉之后，宅基地也有望漸進入市，逐步化解小產權房、供地壟斷等問題。

　　 不過，上述券商人士及土地學者指出，從現有制度改革進展來看，實現農村土地與城鎮土地的同權同價，進而達成自由交易短期內仍難以實現，作為前提條件的確權工作為當前之重。截至2012年底，全國農村集體建設用地累計確權發證率達94.7%。