本報(bào)記者 董映頡 北京報(bào)道

　　日益推高的地價(jià)是高房?jī)r(jià)的主要原因，十八屆三中全會(huì)上可能出臺(tái)的集體土地流轉(zhuǎn)的政策，能否破解“地價(jià)推高房?jī)r(jià)”的魔咒？

　　10月15日，中信信托正式對(duì)外發(fā)布消息，全國(guó)首單集體土地經(jīng)營(yíng)權(quán)信托在安徽宿州落地，金融政策的破冰，讓農(nóng)地流轉(zhuǎn)打了“強(qiáng)心針”。

　　“對(duì)于有望在這次會(huì)議上形成共識(shí)的土地改革總體思路目前已經(jīng)基本成形，但是以農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)范圍為核心的一系列問(wèn)題的改革力度和口徑仍然需要進(jìn)一步統(tǒng)一。”一位參與提交改革方案建議的國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示。

　　但是，這位負(fù)責(zé)人同時(shí)表示，土地流轉(zhuǎn)改革方案一旦成形，勢(shì)必對(duì)土地供應(yīng)、土地價(jià)格等土地市場(chǎng)要素有所影響，不過(guò)，在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得的突破也將有限，其影響也將是有限的。

　　另一位不愿具名的接近國(guó)土部的知情人士則坦言，農(nóng)地流轉(zhuǎn)改革初期肯定集中于農(nóng)村腹地，城市及周邊地區(qū)有價(jià)值的集體土地入市量會(huì)比較小，多數(shù)選擇集體土地建設(shè)保障房等形式，對(duì)商品房開發(fā)的土地供應(yīng)模式?jīng)_擊不大，“地價(jià)不會(huì)一下子降下來(lái)。”

　　征地制度不會(huì)廢除

　　“在這次會(huì)議上將基本明確思路的土地流轉(zhuǎn)制度改革方案可能會(huì)比業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)的要保守，在進(jìn)一步放開經(jīng)營(yíng)性農(nóng)村建設(shè)用地使用權(quán)的大方向下，對(duì)土地流轉(zhuǎn)的具體操作將進(jìn)行較為嚴(yán)格和具體的限制。”上述接近國(guó)土部的知情人士表示。

　　在現(xiàn)有的制度框架內(nèi)，農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，這意味著集體土地流轉(zhuǎn)必須要經(jīng)過(guò)政府征地才能真正轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。

　　“對(duì)于新土改，業(yè)內(nèi)各方所希望的是目前在農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)嘗試的基礎(chǔ)上，再邁出一步。”上述知情人士表示，“而在國(guó)土部上報(bào)國(guó)務(wù)院的關(guān)于土地管理體制改革的建議中，也已經(jīng)提出了對(duì)規(guī)劃城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍以外的農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地的有償出讓、交易方式、收益分配方式的細(xì)化意見。”

　　不過(guò)，這位知情人士也表示，此次有望在十八屆三中全會(huì)上形成共識(shí)的新土改思路，一方面將為今后的土地流轉(zhuǎn)改革指明方向，另一方面則將著力推進(jìn)和規(guī)范在各地進(jìn)行的各種農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)工作的“全國(guó)性指導(dǎo)意見”。

　　事實(shí)上，作為“新土改”準(zhǔn)備工作之一的全國(guó)28個(gè)試點(diǎn)市縣農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，已經(jīng)于今年9月啟動(dòng)。其中，不少省市已經(jīng)開始通過(guò)城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤的方式實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)。

　　“農(nóng)村經(jīng)營(yíng)性集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的全國(guó)性指導(dǎo)意見成形后，預(yù)計(jì)首先在小范圍內(nèi)試點(diǎn)。”上述國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心負(fù)責(zé)人表示，“全國(guó)指導(dǎo)意見只是個(gè)框架思路，真正需要具體細(xì)化的內(nèi)容需要地方政府結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際。”

　　“目前在各地進(jìn)行的各種土地流轉(zhuǎn)試點(diǎn)，主要還是由政府推動(dòng)。”中國(guó)社科院研究員李國(guó)祥表示，“未來(lái)改革的走向還將逐步擴(kuò)大到探索由市場(chǎng)參與的土地流轉(zhuǎn)嘗試辦法。”

　　而據(jù)記者了解，對(duì)此，一些城市也進(jìn)行了先期探索和嘗試。如重慶市推出了基于“計(jì)劃+市場(chǎng)”的雙軌制試點(diǎn)“地票模式”，其做法是將驗(yàn)收合格的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)打包整合，構(gòu)成不同規(guī)模的地票，面向社會(huì)公開交易。凡是需要用地指標(biāo)的境內(nèi)外的法人、其他組織或者自然人，均可在農(nóng)村土地交易所公開競(jìng)購(gòu)地票。

　　除此之外，更有業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在的試點(diǎn)大部分仍然在現(xiàn)行法律框架內(nèi)進(jìn)行，而土地流轉(zhuǎn)能否容納工商企業(yè)進(jìn)入，能否作為抵押等都有待突破，十八屆三中全會(huì)的提法會(huì)進(jìn)一步明確改革方向。

　　對(duì)地價(jià)影響有限

　　事實(shí)上，由于新土改涉及對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地要素進(jìn)行制度性改革，在土地市場(chǎng)價(jià)格過(guò)熱的市場(chǎng)環(huán)境下，自然也承載各方降低土地價(jià)格的期望。

　　按照中國(guó)社會(huì)科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所宏觀室主任黨國(guó)英的估計(jì)，目前農(nóng)村集體建設(shè)用地估計(jì)約有18萬(wàn)平方公里，這相當(dāng)于目前中國(guó)城市建成區(qū)的3倍以上。

　　渣打銀行[微博]首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家王志浩在其日前發(fā)布的研究報(bào)告中表示，新土改將打破當(dāng)前地方政府在土地征收及出讓的壟斷地位，使村集體在農(nóng)地開發(fā)上擁有更大的話語(yǔ)權(quán)。按照王志浩的思路，如果房地產(chǎn)開發(fā)商能夠直接與村集體協(xié)商土地價(jià)格，勢(shì)必將降低這類土地的交易價(jià)格。

　　事實(shí)上，在試點(diǎn)地區(qū)經(jīng)過(guò)農(nóng)村建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的土地上的樓盤開發(fā)，已經(jīng)大量出現(xiàn)在目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，而這一類的住房在價(jià)格上確實(shí)具有優(yōu)勢(shì)。

　　但另一方面，一直以來(lái)依賴土地財(cái)政的地方政府卻面臨考驗(yàn)，而據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，土地財(cái)政短期內(nèi)無(wú)法有效退出，早已成為掣肘土地改革的原因之一。

　　“失去對(duì)土地資源的控制權(quán)，地方政府要安排項(xiàng)目就會(huì)變得很困難，土地流轉(zhuǎn)之后，地方政府的土地收入會(huì)大幅降低，所以從管理模式和利益調(diào)整都存在非常大的困難。”中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云如是說(shuō)。

　　實(shí)際上，早在2008年召開的十七屆三中全會(huì)上，中央政府早已明確指出農(nóng)村土地改革的大方向，但全會(huì)所提出的有效整合城鄉(xiāng)土地資源、鼓勵(lì)農(nóng)村土地市場(chǎng)化流轉(zhuǎn)、限制強(qiáng)制征地等政策方針卻未能取得有效實(shí)施。

　　而對(duì)于此次十八屆三中全會(huì)上新土改如能順利破題后的效果，王志浩也分析，在短期內(nèi)，新一輪土地制度改革取得突破有限，其影響也將是有限的。

　　“鑒于各方在如何解決中國(guó)長(zhǎng)期存在的土地開發(fā)低效率以及對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償不足等問(wèn)題上的激烈爭(zhēng)論，不太可能推出激進(jìn)的改革舉措。”王志浩表示，“這也就意味著新一輪土地改革的成效需要一段時(shí)間才能顯現(xiàn)。”