記者 費國海

　　2013年9月13日，國務院發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，意見指出要“開展老年人住房反向抵押養老保險試點”。“以房養老”四個字一經提出，就引起廣泛熱議，公眾罵聲不斷。以房養老靠譜嗎？除了很多人心理上接受不了，這樣的模式在法律上又是否存在風險？它是否使用所有人？

　　對此，廣東圣方律師事務所顏宇丹律師告訴《投資快報》記者，以房養老使用的人群非常有限，在法律體系和信用機制不成熟的社會，這樣的模式容易引起無法預料的糾紛，不應該過度提倡，以免誤導民眾。

　　以房養老中老人與金融機構的關系

　　顏律師表示，“以房養老”的法律關系是老人和金融機構之間形成的一種抵押貸款關系，所以被稱為“住房反向抵押貸款”或者“倒按揭”。“倒按揭”是指房屋產權所有人把房子抵押給銀行或保險公司等金融機構，金融機構在綜合評估借款人年齡、生命期望值、房產現在價值以及預計房主去世時房產的價值等因素后，每月給房主發放固定資金。

　　以房養老容易引起那些糾紛

　　有觀點認為，目前我國相關法律不成熟，推行以房養老容易引起糾紛。糾紛會有哪些？這里所指的相關法律的不健全指向哪些方面？

　　對此，顏宇丹律師坦言，其注意到目前社會上對以房養老模式有些誤讀，認為老人從金融機構領取一段時間比如10年或者20年的養老金后，老人名下的房子就屬于金融機構了。實際上，在貸款期限屆滿時，不能將抵押物直接歸于抵押權人所有，而是通過出售和拍賣方式用來償還貸款本息。

　　中國目前房價起伏很大，如果老人已經去世又沒有繼承人，那么升值部分怎么處理如果不明確肯定會產生糾紛。以房養老還存在著一些法律障礙。

　　第一，我國住宅用地使用年限最長為70年，到期后續期的問題怎么辦？第二，拆遷制度也會影響業主“以房養老”的規劃。第三，我國有一部分地區開始實行房屋質量強制鑒定。被認定為危房的，很有可能會被拆除。這些法律上的問題都為以房養老制度的設計上造成一定的難度。

　　以房養老適用人群非常有限

　　也有人說了，以房養老，主要針對手里有房，但沒有子女贍養，或者不需要留財產給后代的老人，但是針對這部分人群的養老模式，不應該過于單一。

　　顏宇丹律師建議，真正的“以房養老”并非只有抵押貸款一種選擇，也可以選擇賣房換錢，或者賣大房買小房等等。 養老是個社會大問題，應采取綜合性手段，以社區化養老、連鎖養老院、家庭養老等為主流，我個人認為，“以房養老”的適用人群非常有限，在法律體系和信用機制不成熟的社會，容易引起無法預料的糾紛，不應過度提倡，以免誤導民眾。

　　《投資快報》發自廣州