【推薦閱讀】以房養老被指政府算計老百姓房子 官方緊急表態

　　以房養老：87.6%的人感覺不可行 8.8%愿嘗試

　　以房養老兩大障礙是房子產權年限問題與農村住宅難抵押變現

　　日前，國務院對外發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》，提出我國將試點開展老年人住房反向抵押養老保險，即將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發放給抵押人用于養老直到其身故。此舉引發公眾對“以房養老”的關切和熱議。

　　上周，中國青年報社會調查中心進行的一項調查發現(127815人參與)，79.8%的受訪者表示一直在關注“以房養老”的相關新聞。93.4%的受訪者認為“以房養老”不能代替政府養老。

　　85.0%受訪者選擇把房子留給子女

　　山東省煙臺市市民許常林(化名)70多歲了，老伴今年年初去世，唯一的兒子在北京，女兒們在煙臺但都不與老父親一起住。他表示不會考慮“以房養老”。“我這房子將來給孩子們再住個50年都沒問題。活著不能只顧自己，讓家人過得更好才算有意義。”他感覺子女也不會贊成自己以房養老，因為之前他想去養老院，兒女們從心理上都接受不了。

　　福建省三明市50多歲的市民吳友華(化名)的女兒和女婿準備在廈門買房結婚，他最近剛給小兩口湊齊首付的錢。“女婿家是農村的，我家也不富裕，能給孩子供完房子就算兩邊老人的最大愿望了。我們現在住的房子剛還完貸，如果臨退休再抵押出去，何時才算是我們的？再說，哪能忙活一輩子不給孩子留點財產？”

　　調查顯示，85.0%的受訪者選擇把房子留給子女，僅8.8%的被受訪者選擇把房子抵押給金融機構。

　　北京某研究所職員李海寧是位85后，他擔心養老金虧空已經到了比較嚴峻的地步，有關方面才會實行“以房養老”。雖然他現在工作不錯，但要在北京買房很有可能讓父母花光積蓄，“如果是這樣，等他們退休后怎么辦？最終我們會不會被房市和養老拖入惡性循環？”

　　“‘以房養老’并非權宜之計，這種模式在全世界是得到公認的。”北京吉利大學健康產業學院院長烏丹星說，現在一些人對“以房養老”存在誤解，國家提倡“以房養老”是想更好地完善養老體系。養老應該是多層次的，“以房養老”是其中有效解決養老問題的一種方式。即便是社會福利較優越的西方發達國家也在推行“以房養老”，說明這一模式的需求和市場基礎是存在的。

　　她同時指出，在中國實施“以房養老”有很多技術層面的障礙，比如商品房有70年房屋產權年限，現在不少老人住在老房子里，而金融機構沒法接受產權只剩10年、20年的房子，“以房養老”啟動就比較困難。

　　目前我國實行“以房養老”有哪些困難？民調發現首先是“房子產權年限問題”(30.8%)，其次是“農村房屋無法抵押變現”(21.1%)，第三是“養老資源短缺，服務設施跟不上”(13.1%)。

　　接下來的排序為：家庭倫理難題(11.1%)；房屋價值評估不完善(7.0%)；房地產市場波動(6.5%)；房屋質量不好，抵押價值小(4.1%)；金融機構愿意涉足地域有限(2.8%)等。

　　87.6%受訪者感覺 “以房養老”不可行，專家意見相反

　　目前在美國讀研的江帆介紹，“以房養老”在美國實行15年了，有其實施的現實基礎。首先，老年人容易成為“房子富翁，現金窮人”，子女獨立后，有現金養老的需求；其次，國外的房產價值評估和保險金融體系相對健全，排除了人們對風險的擔憂；還有很重要的一點是，美國的房產不算支柱產業，年輕人奮斗個5到7年就可以買下一套，完全沒有必要等著老人遺贈。

　　“而國內無論從觀念上、硬件上還是配套體系上都不完備，‘以房養老’在現階段只能是適合少數人的養老方式。”江帆說。

　　雖然調查中多達87.6%的受訪者感覺，以我國當前的實際情況來看“以房養老”并不可行。但是多位專家對這項養老措施表示了明確的支持態度。

　　中國社科院研究生院經濟系博士生陸明濤認為，對于不少人擔心“以房養老”的家庭倫理問題，如果按照國際慣例開征遺產稅后，“以房養老”將成為子女歡迎的養老形式。在一些國家和地區，遺產稅往往是高稅率的，以至于房產對于子女沒有太大的吸引力，而父母將住房反按揭給銀行，將減少子女向父母支付的贍養費用，減輕子女的負擔。從中國的發展趨勢來看，遺產稅開征應該只是時間問題。

　　“‘以房養老’只是眾多養老模式中的選擇之一，非強制性，也替代不了全面社會養老保障體系的建設。”烏丹星說，是否以房養老是房屋擁有者的權利，不是政府的權利也不是子女的權利。她提出，沒有房子的人不涉及“以房養老”，有錢的人不需要“以房養老”，“以房養老”最適合部分中間夾心階層的老人，他們有住房，但是手頭缺乏現金。有的地方，這部分老人可能有兩三套房，拿出一套來置換現金很合適；還有一部分失獨老人，不涉及財產繼承問題，他們可能更需要這種模式。

　　清華大學建筑學院教授、養老產業專家周燕珉[微博]表示，“以房養老”應該是解決養老問題的一個方向。它的適用范圍是中產階級以上的老人。50后、60后是目前房產的主要所有者，他們將來養老可能并不需要在市中心，就可以把自己位置較好的房子通過置換租給年輕人，自己拿著租金去郊外養老。這樣對雙方都有利，城市也會更加有效地運作。當然在郊外的養老設施一定要適合老人居住，環境、醫療條件、交通要跟上。

　　93.4%受訪者認為“以房養老”不能代替政府養老

　　在烏丹星看來，實行“以房養老”關鍵要有頂層設計。首先要完善法律，明確規定什么樣的老人、金融機構和中介可以做這樣的交易，出了問題怎么解決。否則在中國讓一個老人把房子抵押出去是很難的，不是沒有需要，是心里沒底；第二要有市場共識，包括觀念、模式等。年輕人的養老觀念需要轉變，如何處理自己的房子是老人的權利。不孝卻爭房產是最要譴責的。“以房養老”模式需要成熟，比如怎么評估、怎么返款、如何在運作過程中糾錯等，都需要系統、專業化的研發，拿出一套適合絕大多數人的模式，才會慢慢形成共識，老人才會愿意選擇“以房養老”的模式。

　　周燕珉指出，“以房養老”要設計多種形式供老人選擇。比如，有一些老人不愿意把房賣掉，因為賣房子的錢分給子女后，有子女不愿意養老，老人的保障薄弱了。所以更多老人愿意租賃，就要設計租賃機制，可以由金融機構幫助管理，比如由委托機構裝修一下房子，價值就能提升很多。

　　“‘以房養老’可以把不動產的價值用活，讓中產階級老人可以通過房子多一種養老選擇。而對于低保、無房等困難老人來說，國家仍要有另外一套保障系統支持。”周燕珉說。

　　調查中，93.4%的受訪者贊同“以房養老”不能代替政府養老。而對于政府亟需解決的養老問題，30.5%的受訪者首選“破除退休養老雙軌制”；22.5%的受訪者希望“完善社會養老服務體系”；12.7%的受訪者期待“縮小城鄉養老待遇差距”。(孫震 王聰聰)

　　多地探索以房養老模式

　　試點地點：北京

　　開始時間：2007年

　　試點模式：出租自有房屋(保留產權)，租金直接給付養老公寓費用

　　存在問題：無中間擔保機構，養老公寓地理位置偏遠等

　　試點地點：杭州

　　開始時間：2009年

　　試點模式：租房增收養老，售房預支養老，退房補貼養老，換房差價養老

　　存在問題：實施規模較小，無法應對可能存在的風險等

　　試點地點：上海

　　開始時間：2007年

　　試點模式：房產直接變賣給公積金中心，用所獲資金返租自己已售房屋

　　存在問題：即刻變更產權，未考慮老年人對房價上漲的預期等

　　試點地點：南京

　　開始時間：2005年

　　試點模式：與“倒按揭”有相似之處，但只針對房屋面積超60平米的“三無老人”

　　存在問題：無中間擔保機構，參與條件苛刻，不利推廣

　　試點地點：重慶、廈門、長沙等

　　開始時間：2011年

　　試點模式：以自己或子女的房產作為抵押，向中信銀行申請貸款，在約定期間通過分期還本付息方式還款或者以房產抵押

　　存在問題：只能以房產估價的60%提供貸款，貸款到期后，老年人晚年無保障等