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　　“面粉貴過面包價”的戲劇情景如今在房地產(chǎn)市場再度上演。就在5月份剛剛過去的兩周內(nèi)，北上廣深不斷刷新土地競拍交易記錄，尤其是上海、廣州、北京三地一周內(nèi)誕生三個“年內(nèi)地王”。    

　　雖然新“國五條”今年再三強調(diào)國家對房價宏觀調(diào)控的意愿仍然強烈，然而頻頻涌現(xiàn)的“地王”不能不讓人們對房地產(chǎn)的后勢走向擔憂。“這種搶地已經(jīng)到了‘瘋狂’的地步，之后的風險堪憂。”合富輝煌商業(yè)項目總監(jiān)鄧育華向南都記者表示。

　　事實上，“地王”最終成“雞肋”的故事并不罕見，此前廣州白云新城、紹興柯橋、上海松江等“地王”地塊都曾有過尷尬囧態(tài)。而伴隨著每一輪地王的頻繁出現(xiàn)，也似乎預示著更加“兇狠”的調(diào)控即將來臨。現(xiàn)如今，“地王潮”再度來襲，這一次它背后力量的角逐究竟來自何處，這股勢頭將會對房價以及宏觀調(diào)控產(chǎn)生怎樣的傳導作用，南都近日多方調(diào)查進行解讀。

　　房企一線土地儲備“空虛”

　　5月23日，經(jīng)過39輪競拍，保利地產(chǎn)[微博]聯(lián)合首開股份擊敗融創(chuàng)、泰禾、中冶、旭輝、東亞新華、萬科等11家房企，奪下北京大興舊宮宅地，再造該區(qū)域“地王”。“在北京，除了豪宅東郡，剛需目前已經(jīng)基本沒什么盤可賣，公司一直在土地市場擇機入貨。”南都記者從保利地產(chǎn)有關(guān)銷售部門獲悉。

　　今年，房企通過以價換量熬過“最困難寒冬”，市場重回活力。一線城市土地溢價率持續(xù)走高，也帶動了住宅樓面均價結(jié)構(gòu)性上漲。據(jù)北京業(yè)內(nèi)機構(gòu)不完全統(tǒng)計透露，目前北京新盤存量房僅剩下6.1萬套，創(chuàng)下歷史新低。

　　一邊是樓市的火熱，樓盤存房量不斷下降；但另一邊卻是供地嚴格受限。值得注意的是，去年北京、廣州乃至全國的供地水平計劃都沒有完成任務。2012年全國土地市場整體供求不及2011年，土地成交量的降幅更是大于土地推出量降幅。包括保利、萬科在內(nèi)的多位開發(fā)商曾向記者抱怨，由于政策調(diào)控影響，北京、廣州等一線城市土地供應量明顯下降，拿地的成本也明顯高過控制線。“隨著一線城市新房市場總體規(guī)模逐漸縮小，萬科在這些城市的銷售占比相比前幾年有較為明顯的下降。”萬科董秘譚華杰接受南都記者采訪表示。

　　為此，大小房企土地儲備明顯空虛。去年營業(yè)收入30 .8億元的華遠地產(chǎn)，2012年末土地儲備不足百萬平米。據(jù)推算，如果華遠地產(chǎn)欲在三年內(nèi)挺進“百億軍團”，在今后幾年內(nèi)年均開復工面積就要能保持在180萬平方米之上。去年營業(yè)收入40 .7億元的萬通地產(chǎn)，多數(shù)現(xiàn)有項目已進入后期，也缺乏新增項目。廣宇發(fā)展、渝開發(fā)等也都存在土地儲備不足而制約業(yè)績增長的問題。

　　由于供應有限，不少房企在土地市場“硬碰硬”，推高土地價格的局面由此形成。保利地產(chǎn)董事長余英對此調(diào)侃，“不買地馬上死，買了地可能死也可能不死。”某大型華南房企有關(guān)負責人向南都記者爆料透露，萬保金招等標桿房企還好，不少二線房企包括近期高價拿地的開發(fā)商，資金也還湊合，但土地快速消耗，特別是在一線的儲備近乎為零，必須趕快拿地開發(fā)，“多貴也得出手”。

　　土地出讓價格增速驚人

　　2013年全國住房用地計劃供應15.08萬公頃，實為2010年以來的最低。其中備受關(guān)注的一線城市土地供應穩(wěn)中微漲。北上廣深四城的土地供應計劃同比增加2.8%。

　　“每年制定房地產(chǎn)調(diào)控政策時都強調(diào)要增加土地供應，但是每一年都完成不了計劃。”中國國際經(jīng)濟交流中心專家黃志龍分析表示，根源還在于各級政府，尤其是地方政府還在有意控制土地的供應量，從而獲得比較高的土地出讓價格。

　　以“土地財政”緩解地方財政壓力的“小算盤”，正在促使土地出讓金大幅增加。中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至5月22日，北京2013年土地出讓金已達617 .89億元，比2012年上半年上漲3 .5倍，接近2012年全年水平。報告預測，北京2013年全年土地出讓金有望重回千億以上。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，截至5月22日，上海土地出讓金達432.34億元，占2012年全年的49%。而在去年同期，這一金額僅為85億元，甚至不足2013年單月數(shù)據(jù)。廣州方面，與其20 12年全市土地出讓總額為402億元相比，2013年僅前4個月廣州土地出讓金已達300億左右。隨著5月接連2個“地王”的出現(xiàn)，預計廣州上半年就有可能接近甚至超過去年全年的土地出讓總額。

　　推地減少但土地價格卻一路攀升。易居研究員劉衛(wèi)衛(wèi)向南都表示，在市場平穩(wěn)、企業(yè)資金較好的情況下，實力房企集中拿地，導致近期土地市場較為活躍。而隨著一、二線城市優(yōu)質(zhì)地塊的推出，市場競爭加劇，也促使價格的進一步上升。

　　標桿房企“不差錢只差地”

　　房企去年業(yè)績的向好，“不差錢”也正成為“地王”頻出的推手。去年房企銷售業(yè)績繼續(xù)攀高，千億級企業(yè)從一家擴展至三家，2011年瀕臨絕境的綠城2012年度銷售金額同比增長70%。易居研究院近日報告顯示，2013年一季度房企自籌資金占年度資金來源比重為37.5%，低于去年同期5 .2個百分點，低于去年全年3%。

　　從企業(yè)現(xiàn)金資產(chǎn)比看，內(nèi)地房企的現(xiàn)金資產(chǎn)比從2012年一季度的最低點0 .11大幅回升，2012年底達到0 .14，上升了19.2%。市場的回暖帶動了企業(yè)銷售的回升，住宅庫存持續(xù)降低，企業(yè)的資金狀況逐漸改善，現(xiàn)金流穩(wěn)定回升。根據(jù)2012年年報，萬科現(xiàn)金余額達522.9億元，恒大501.65億元，保利326.72億元，龍湖183.83億元，多數(shù)標桿房企現(xiàn)金量比起去年有不等增長。

　　除此之外，融資環(huán)境的寬松化也是促使房企瘋狂拿地的推動力。基石創(chuàng)投管理有限公司副總裁任邵軍向南都表示，近期他自己或身邊人士對房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)投融資項目參與頗多，“今年房地產(chǎn)的行情并未受到新‘國五條’政策的影響而下挫。地產(chǎn)商有著明顯強烈的發(fā)展訴求，積極尋求拓寬資金渠道。”

　　“地王”頻出會否刺激調(diào)控升級？

　　不過，每一輪“地王”的頻繁出現(xiàn)，也似乎預示著更加“兇狠”的調(diào)控即將來臨。壓力之下，房地產(chǎn)政策還將如何調(diào)整？緊箍咒是否還將越念越緊？

　　“當前最合理同時也是最有效率的調(diào)控，應當是針對現(xiàn)有政策在執(zhí)行層面上加強，而在執(zhí)行無法到位的情況下，出再多的政策也無濟于事。”中房信有關(guān)報告認為，目前房價漲勢依然，說明房價依然處于失控的狀態(tài)，房價的調(diào)控雖說需要短期的手段，但長效的機制才是根本的良策。

　　中原地產(chǎn)中國大陸區(qū)總裁賴國強接受南都記者采訪也表示，不呼吁出現(xiàn)新政策，需要市場自己來調(diào)整資源。他認為，房產(chǎn)稅擴大試點限購范圍、信貸政策的嚴謹執(zhí)行，都會導致市場成交量的收縮，一旦出現(xiàn)收縮房價就會很難大幅度上升。這些都是調(diào)控政策“只需穩(wěn)固，不需再升級”的理由。

　　中國社科院經(jīng)濟研究所經(jīng)濟增長理論室主任劉霞輝認為，短期調(diào)控手段對于房價控制不能起到根本性的作用，樓市不能完全依賴政策，但在調(diào)控已經(jīng)深入進行數(shù)年的情況下，此時限購等“狠招”還不能退出，以防市場紊亂。

　　據(jù)悉，目前，包括住建部、財政部等在內(nèi)的相關(guān)部委，正在按照國務院有關(guān)工作的部署，研究下一階段房地產(chǎn)調(diào)控的“方向、方式和方法”。在嚴格執(zhí)行現(xiàn)有調(diào)控政策的基礎(chǔ)上，通過市場化手段理順房地產(chǎn)市場供需關(guān)系已經(jīng)成為基本的方向。業(yè)內(nèi)分析，房產(chǎn)稅已是“長效機制”組成的核心部門。

　　“房產(chǎn)稅增加試點，可能會影響到所有非自住房產(chǎn)，這可能標志著后限購時代的調(diào)控方向，預期后市特別是非普通住宅市場將可能繼續(xù)有稅費等調(diào)控政策出臺。”中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉向南都表示，房產(chǎn)稅的出現(xiàn)增加地方政府收入，一定程度上可以降低地方政府高價賣地的意愿，減少地王出現(xiàn)的概率。

　　“地王”很可能還會有，房地產(chǎn)市場仍然廣泛看好，房地產(chǎn)市場的長久健康發(fā)展仍然任重道遠。

　　南都記者 陳琳琳 實習生 詹馨