人為扭曲的供需關系：房價失真？

　　本報記者 王營 北京報道

　　回想起五一期間北京某樓盤開盤選房的場景，邱偉(化名)依舊感慨不已。這個樓盤僅有186套房源，卻有1410名購房者參與角逐。

　　在政府嚴格管制的背景下，開發商被迫以推遲開盤的策略相應對，其結果是，房子變得奇貨可居，買個房子跟中大獎一樣。據偉業我愛我家市場研究院統計2012年1月以來的數據發現，截至今年4月份，北京新房市場已經持續7個月處于供不應求狀態，也就是月度新增供應量小于月度成交量。

　　10秒選房

　　“開發商規定選房時間是3分鐘，但實際上根本沒有這么長時間。”邱偉告訴記者，他前后選房時間總共也就10秒鐘。“就跟搶一樣，完全來不及想。參加選房的基本沒有放棄的，我進去的時候幾乎快選完了。”邱偉“幸運地”排在了150號，這是他提前兩個月就開始找關系的“成果”。

　　邱偉10秒鐘所選定的房子并非剛需盤，而是均價至少在35000元/平方米以上的改善性樓盤。該樓盤位于北京北五環內，主力戶型為97-157平方米。值得一提的是，盡管該項目房源已被一搶而光，但總房款并沒有最終確定。事情緣起要追溯到今年3月底北京國五條進一步明確的限價令。

　　早在3月底，該樓盤就結束了多達上千人的排號蓄客準備工作，開發商也早已向北京市住建委申請預售許可證。但時值北京市行政限價高壓期，預售證遲遲沒有下發。該樓盤去年出售的房源成交價主體為3.3萬元/平方米，業內人士普遍預期，其新房源至少要賣到40000元/平方米。經過至少一個月的博弈，直到4月28日，該樓盤以擬售價格35000元/平方米的均價獲得預售許可證。

　　按照北京市規定，開發商在取得預售許可證之后3日內必須開盤。5月1日，該樓盤如期開盤，但開發商決定也選擇裝修款另算的“曲線加價”方式，然而由于時間倉促，直到開盤當天也沒有落實裝修款價格。

　　“裝修款只知道是總價50萬起，具體還沒定。”與以往常規開盤不同的是，邱偉們只是按照建委規定的價格先選定房號，邱偉的房款是340萬元，但該價格不包括被開發商要求必須同時購買的房屋裝修款。邱偉們內心很明白，只要開發商制定的裝修款不過于離譜，他們均不敢輕易退房：后面有1220名購房者在等待空缺房源。

　　在前述項目的西北，另一個樓盤毛坯房的售價接近4萬元/平方米。而位于北五環外清河的某樓盤，開發商甚至將新一期樓棟的取證價格定在55000元/平方米。“建委不批，那么我們就等著。”該開發商私下直言。

　　這僅是北京樓市供求嚴峻失衡的典型縮影。

　　5月是樓市的銷售旺季，歷年來也是上半年開盤最為集中的時間，但今年五一開局遇冷。

　　據亞豪機構統計數據顯示，4月29日到5月1日，北京僅有3個項目開盤，與去年五相比，供應套數、供應面積雙雙大幅重挫七成。

　　限價之過？

　　如果要尋找今年與去年樓市的不同，那就是行政限價更加嚴厲了。

　　亞豪機構副總經理高姍認為，政府直接管控房價，令謀求漲價的項目難以取得預售證，但開發商并不愿輕易妥協，而是不斷試探漲價底限，結果是，預售價格過關的項目并不多，開盤項目大幅減少，樓市增量供給嚴重不足。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也認為，政府直接通過審批的方式限制價格的做法，能否達到預期效果有待商榷。由于計劃漲價的項目獲得預售證將難上加難，項目推盤時間將會不同程度延后，5月新房市場將繼續維持縮量。

　　高姍擔心的是，目前樓市大勢是供不應求，開發商的漲價動力強勁。“短期內房價的上漲有可能因限價令得到平抑，但從長期來看，應盡快增加中小套型住宅用地的供應與上市，從源頭緩解供需壓力，使市場回歸本質。”高姍認為，當前樓市是剛性需求占主體，但在北京土地供應持續不足與限價令下開發商推盤動力不足的雙重作用下，樓市供需失衡的矛盾日益突出，房價上漲的壓力并未有絲毫減輕。

　　值得注意的是，地價仍然在上漲。據國家統計局公布的數據顯示，今年1-3月，全國完成土地購置面積6131萬平米，土地購置價款為1397億元。經測算，平均地價約為2279元/平米，同比去年大幅上漲了15.16%，這也是近8年來，土地價格第7次同比出現上漲，并且漲幅有擴大的趨勢。

　　美聯物業全國研究中心認為，土地市場是商品住宅市場的源頭，土地價格上漲會直接導致建筑成本的上升，從而推動房價的進一步上揚。行政干預價格或許能在短期內起到抑制房價上漲的效果，但從長遠來看，將導致新盤供應的減少，激化供需矛盾。因此，有業內人士稱，即使現階段政府統計的房價表現“滯漲”，數據也將是失真的。