陰雪

　　5月1日晚8點，北京北四環外凱旋城小區東側的一家地產中介門店依然燈火通明，正對門口的三臺電腦前整整齊齊地坐滿了經紀人。

　　“姐，剛才給您的郵箱發了三套房源的戶型圖和實拍照片，您看看如果有中意的明天就能給您安排看房。”門店內，經紀人小張手持電話還在和一個客戶溝通，但得到的卻是對方再等等看的答復。

　　“個稅的問題您可以放寬心，現在有好幾種方式可以抵扣。”為了繼續說服客戶，小張悄悄說道。

　　改善需求離場

　　近期迅速進入冰凍期的北京二手房市場，讓中介經紀人不得不更加賣力地工作。

　　“3月份，我們幾乎每天都要忙到深夜，但是最近，我們每天能帶一組客戶看房就算不錯了，能成功簽約的更是少之又少。”鏈家地產[微博]小營北路店經紀人小沈對《第一財經日報》記者表示。

　　來自北京市住建委的官方數據證實了小沈的說法。

　　我愛我家根據北京住建委公示的網簽數據統計，2013年4月份北京全市二手住宅網簽總量僅為5212套，環比3月份的網簽量大幅下跌了88%，與去年同期的網簽量相比下跌了47.8%。這一二手住宅網簽量創下了近15個月來新低，亦是2009年以來的第二低點。

　　北京中原的一項統計更是說明，部分改善性需求正逐漸離場。

　　中原地產研究部統計數據顯示：4月份二手房合計簽約465885平方米，套均面積為89.4平方米。相比1~3月的91.2平方米、92.8平方米和94.8平方米均出現了明顯下調。

　　“在限購、限貸的市場基礎下，樓市的主要需求是自住的剛性需求與改善需求，調控如果要想房價停漲，只能抑制帶有一定程度投資需求的改善性需求。”中原地產市場總監張大偉稱，目前北京二手房市場還愿意入市的僅為少部分剛需，改善性需求則是本輪調控中受政策影響最大的群體。“正是改善需求的部分離場，造成了4月成交套均面積明顯下降。”

　　對于增量有限的剛性需求，改善性需求顯然是自去年年末以來帶動新一輪成交量及房價上漲的最強勁動力。

　　稅費悄然降低

　　種種跡象表明，無論是地方還是夾縫中求生存的中介機構，都開始通過各種途徑降低交易稅費，力圖挽回這部分市場需求。

　　有鏈家、我愛我家、中原、麥田等不同中介機構的經紀人均對本報記者表示，按照北京二手房交易中的慣行辦法，買賣雙方簽訂的合約價格為實際的成交價格，而在住建委進行網上簽約時則會以官方的區域最低指導價為準確定網簽價格。由于最終的稅費繳納以網簽價格為基數，因此采用這種“陰陽合同”的辦法可以最終實現少繳稅的目的。

　　以北京市海淀區中關村區域一套40平方米的一居室為例，目前市場價格普遍為50000元/平方米左右，總價約200萬元。而該地區的過戶最低指導價為25000元/平方米，總價僅為100萬元。

　　不僅繳稅基數可以有所降低，按照國五條北京細則必須嚴格執行的20%個人所得稅也可以通過種種方式進行抵扣。

　　“按照北京市的相關規定，銀行利息、裝修費、本次交易營業稅、上次交易的契稅等都可以折抵購房差額20%的個稅。”21世紀不動產分析師張磊如是說。

　　以21世紀不動產最近成交的一套已滿五年但不屬家庭唯一住房的二手房為例，按照區域最低指導價，該房源的網簽價格為100萬元，原購買價格79萬元，扣除銀行利息5.9萬元、裝修費7.9萬元、本次購房營業稅5.6萬元、上次購房契稅1.2萬元，最終的差額為4000元，需要繳納的個稅僅為800元。而按照以前全款1%的執行標準，此房需繳納的個稅為1萬元。

　　“盡管這一案例僅為個案，不具有普遍意義，但目前差額20%的個稅在執行層面的確可以通過種種方式進行抵扣，這在原來二手房交易的稅費繳納過程中是從來沒有過的。”一位不愿透露姓名的業內人士表示。

　　于是，一個本該頗感蹊蹺的市場現象頓時釋然：據我愛我家統計，在目前的二手市場中，非“滿五年唯一住宅”本應因交易個稅提高而備受市場冷落，但在報價方面，除了急需賣房改善的部分業主愿意主動降價外，大部分業主的報價并未松動。此外，除了新增房源掛牌量與上月基本持平外，4月份北京二手住宅成交均價也仍然維持在2.6萬~2.7萬元/平方米左右，與上月均價基本持平。

　　或許，市場的博弈仍在持續發酵中，尚未決出勝負。