（圖片來源：中國經濟網）

    調控手段推陳出新稅收政策被寄予厚望

　　專家呼吁，盡快采取經濟和稅收手段，可以促使調控取得較好效果

　　2010年1月10日，國務院辦公廳發布國辦發(2010)4號文件，這份被稱為“國十一條”的文件出臺意味著對房地產市場的信貸、稅收支持暫告一段落，過熱的市場環境需要政策冷卻。

　　然而，政策下發后，市場并未顯現出降溫的趨勢，為避免快速升溫的房地產市場發展為不可控制的“沸騰”狀態，2010年4月17日，國務院下發國發(2010)10號文件，也就是如今被稱為“國十條”的房地產調控文件。自此，房地產市場正式進入新一輪調控狀態。

　　如今，“國十條”頒布已經三年整，一線城市房地產市場在經歷了冷寂之后出現了集中爆發式的增長，調控效果被沖淡。2013年2月20日，新“國五條”的推出，為2013年房地產市場調控繼續從嚴定了基調，隨后3月1日，細則的出臺明確了調控的走向。3月末4月初，主要城市也集中公布了2013年房地產調控目標。

　　經濟手段有望補位　　

　　與經濟手段相比，限購、限貸、限售等行政手段具有見效快而且效果明顯的特點，因此，在房地產調控中被多次使用，然而，運用行政手段進行調控具有負面效果。因此，在調控初步見效后，加大經濟手段參與調控政策比例的意見就被屢次提及。

　　今年3月末，國土資源部副部長胡存智表示，2013年房地產調控要在保證充足供應量的前提下做好的事情中，首先就是適時把行政手段轉為經濟手段。行政手段雖然見效較快，但是“副作用”也大，同時執行起來有困難。其次就是調控政策要有精確的針對性。房地產市場是相對獨立的或者是相對隔離的區域性市場，不同的城市間差別很大，無論是房價還是供應量都會有很大的差異，因此調控政策要有差別化、有精確的針對性。

　　繼續嚴格實施差別化住房信貸政策，被認為是繼續抑制房地產投機投資行為的重要手段。從“國十一條”到“國十條”，信貸政策作為房地產調控主要經濟手段的地位得到突顯。二套房貸首付由四成上調至五成，三套房貸由可以申請調整為不得發放。

　　4月7日晚間，北京住房公積金管理中心和央行營業管理部發文表示，北京二套房貸款首付上調為七成，有貸無房者仍舊執行六成舊標準，兩份文件中都沒有提及調整二套房貸款利率。

　　雖然北京二套房貸首付比例僅提高一成，但中原地產市場研究部總監張大偉告訴記者，這一成首付款的“殺傷力”極強，購買二套房多為改善型需求，對住房面積、位置的要求相對較高一點，首付款提高對選擇二手房作為改善住房的購房者影響極大，一般二手房貸款評估值都低于實際交易值10%，按照首付七成計算，購房者只能獲得兩成左右的貸款。

　　保有環節稅收待發力　　

　　作為房地產調控中配合行政政策的重要經濟手段，稅收政策在房地產調控下半場被寄予厚望。

　　2月20日召開的國務院常務會議指出，要完善穩定房價工作責任制、嚴格實施商品住房限購、擴大個人住房房產稅改革試點、增加普通商品住房及用地供應，加快保障性安居工程規劃建設、加強商品房預售管理。

　　2月初，在發改委、財政部、人社部聯合發布的《關于深化收入分配制度改革若干意見》中，第四項“加快健全再分配機制”提出，改革完善房地產稅等，完善房產保有、交易等環節稅收制度，逐步擴大個人住房房產稅改革試點范圍，細化住房交易差別化稅收政策，加強存量房交易稅收征管。

　　不過，保有環節的稅收，并非只有擬擴大試點范圍的房產稅，3月末，胡存智提出了一個新的解決思路——不動產調節稅。

　　3月23日，胡存智在中國發展高層論壇上表示，從當前的情況來看，是時候考慮用經濟手段進行后續房地產調控了。過去兩年多房地產市場的形勢基本穩定，價格也相對穩定，雖然近幾個月房價有所波動，但總體穩定，這說明限購、限價等措施對調控投資、投機性需求起到了作用。現在如果能夠盡快采取經濟和稅收手段，可以促使調控取得較好效果。

　　“未來可能會對保有住房征收不動產調節稅，并建議從第三套房開始征收。”胡存智說。

　　胡存智認為，要調整房地產稅收，把投資、投機性需求引導到兩套房之內，使第三套房以上的房子失去過多的投資價值，這樣將使目前供不應求的局面得到扭轉，大量的存量房得以逐步的供應到市場中。

　　胡存智提出的稅收思路在幾日后得到了一定程度的佐證。

　　3月28日，國務院辦公廳發布關于實施《國務院機構改革和職能轉變方案》任務分工的通知。要求各地區、各部門用3至5年時間完成《方案》提出的各項任務，其中要求出臺并實施不動產統一登記制度，2014年6月底前出臺不動產登記條例。

　　“不動產登記條例將出臺，房地產調控可能出現質變”，張大偉向《證券日報》記者表示，如果一旦執行全國不動產聯網登記系統，將可以更精確的執行很多調控政策，可以計算出多套房擁有量，調控政策的效果也會更強。

　　房企“扎堆”海外融資

　　今年至少有6家房企將通過上市方式進行籌資　

　　開發商跑馬圈地的同時不忘及時給自己“輸血”。

　　3月27日，萬科公告披露，萬科地產(香港)有限公司通過旗下子公司發行8億美元5年期定息債券，首次境外發債的票面利率僅2.625%。

　　萬科超低的融資成本源于其較大的規模和較高的信用評級，并不是很多房企都可以獲得如此優惠的待遇，但在調控壓力之下，即便是成本相對較高，部分房企還是進行了大手筆的海外融資。

　　4月16日，佳兆業集團控股有限公司董事會宣布，公司及附屬公司擔保人于4月15日與花旗、瑞信、匯豐及摩根大通就發行于2016年到期的人民幣18億元6.875厘優先票據訂立購買協議。公告顯示，票據已原則上獲準在新交所正式上市名單上掛牌。待若干條件達致完成后，佳兆業將發行票據的本金總額為人民幣18億元，將于2016年4月22日年到期。

　　旭輝控股4月15日公告，公司已向香港聯合交易所有限公司提出申請，以批準票據按日期為2013年4月8日的有關發售備忘錄所述以僅向專業投資者發債的形式上市及買賣。批準票據的上市及買賣預期將于2013年4月16日生效。4月9日，旭輝控股(集團)有限公司發布公告稱，于4月8日公司及附屬公司擔保人與花旗、渣打銀行[微博]、德意志銀行、匯豐及蘇格蘭皇家銀行有限公司，就發行于2018年到期為2.75億美元12.25%優先票據訂立購買協議。

　　4月11日，遠洋地產和太古地產聯合宣布，與中國銀行股份有限公司、中國農業銀行股份有限公司以及南洋商業銀行(中國)有限公司達成協議，為合資公司——成都乾豪置業有限公司及成都銀港置業有限公司簽訂一項人民幣22.5億元銀團貸款協議；此項10年期銀團貸款將用于開發成都大慈寺文化商業綜合體項目。

　　4月5日，綠城中國發布公告稱，公司將發行2018年到期3億美元8.50%優先票據，并將該增發票據與2013年2月4日發行于2018年到期4億美元8.50%優先票據合并組成一個單一系列。

　　此外，今年至少有6家房企將通過上市方式進行籌資，籌資金額共為16.5億美元。其中，擬于本季度啟動上市交易的三家企業分別為：廣東省的龍光地產，擬募集金額3億美元；來自無錫的五洲國際，擬募集金額為2億美元；來自深圳的毅德地產，計劃募集2億美元。擬于下半年啟動上市交易的企業也有3家，包括重慶的協信集團、北京的金輝中國以及山東省的金山地產。其中，協信計劃募集3.5億美元；金輝計劃募集4億美元；金山地產計劃募集2億美元。

　　養老地產漸成“香餑餑”

　　非地產主業企業也被其后期高增長性發展所吸引　

　　游離在房地產調控之外的商業地產，自2010年起，成為房企分散調控風險爭相搶奪的“香餑餑”，在新型城鎮化建設的布局下，房企加大了對商業地產的投入力度。

　　為了搶占發展先機，房企在商用地塊的爭奪上，可謂“一擲千金”，這就促成了有些地塊令人咂舌的成交溢價率。

　　北京作為標桿城市，其調控政策、市場動態都對其他城市影響極大。2013年4月9日新能(北京)國際房地產開發有限公司經過132輪叫價，以116500萬元競得北京市石景山區魯谷路C2商業金融用地(原北京市彈簧廠)地塊國有建設用地使用權，樓面價高達2.13萬元/平方米。

　　該地塊174%的溢價率刷新了今年以來北京土地市場成交溢價率榜單。

　　RET睿意德高級董事王玉珂同樣看好商業地產。他認為，純粹的住宅開發時代已經過去。城鎮化進程帶來的消費市場擴大，將是未來商業地產面臨的最大發展機會，尤其是三四線城市的中低端商業物業。

　　2013年1月9日，萬科集團商用地產管理部在北京成立。此部門將承擔整合萬科旗下各類商用資源，探索適合萬科未來發展的商業地產模式的職能；2月28日，龍湖地產推出“金蘋果”計劃，擬通過定位輔導、經營輔導、招商促進等服務，縮短商鋪、寫字樓等銷售型商業物業的閑置周期，并提高租金收益；在住宅市場一向高調亮相的華遠地產董事長任志強也表示，將適當增加商業地產的比重。

　　養老地產是商業地產的一個小分支。近幾年來，加大在這方面布局的房企也不再少數，甚至非地產主業的企業也瞄向這一新興發展模式。

　　近年來，房企在養老地產的開發上有所偏移，首創、華潤等房企都紛紛將養老地產提上日程。4月12日，為期三天的保利首屆房產推介會將養老地產劃分出專門展區。保利地產[微博]現已在北京、上海、廣州、成都、三亞等6個城市規劃及在建7個養老地產項目，其中北京西山和熹會、上海西塘越項目已正式運營，在廣東區域，位于廣州及陽江養老地產項目已處于規劃及建設階段。

　　養老地產這項新興地產業務不僅吸引了房地產企業的投資，部分非地產主業的企業也被其后期高增長性的發展所吸引。

　　近日，中石化四川銷售有限公司與郫縣簽訂了《天府惠澤桃源頤養中心項目投資協議》，探索養老產業園區開發模式。該項目總投資80億元，規劃養老床位1萬張以上。

　　樓市調控亟需長效機制　　

　　■伊巍

　　對于此輪調控能否見效、嚴格征收二手房交易個稅是抑制二手房價還是推漲新建住宅價格，這樣的爭論，自調控政策落地之日起，就沒有停止過。筆者以為，房價之所以出現越調越漲的增長模式，并不是因為房地產調控缺少頂層設計，而是調控政策中罕有長效調控手段，缺少切實有效的落實細則。

　　自2003年以來，房地產調控陸續進行了幾次，然而，短期化的調控政策帶來的是房價報復性反彈，形成了“越調越漲”的怪圈。而調控政策頻繁多變，也會帶來市場劇烈波動，從而影響正常的投資和消費。因此，房地產調控的方向在于堅持調控不動搖，同時盡快建立一個有利于房地產行業長期穩定健康發展的長效機制。

　　自2010年開啟的這輪調控，已經意識到需要從源頭解決房地產市場存在的問題。要重新理順房地產市場的發展模式，就需要加快推進房地產市場基礎性制度建設。

　　房產稅的試點擴大一直備受關注。對此，筆者認為，房地產稅收制度的完善是房產稅試點擴大的基礎。一直以來，房產稅作為持有環節的稅賦與購買時繳納的稅款存在重復征收的問題難以解決，房地產稅收制度的完善，是解決這個問題的途徑之一。

　　交易稅的從嚴，被看做是房地產調控立竿見影的重要方法。然而，個人轉讓住房所得稅的征收標準問題，成為多省市地方版調控細則共同回避的“雷區”。各省市極為“默契”的對個人轉讓住房所得稅征收問題選擇繞路而行，主要原因有兩個。首先，避免房產交易過程中產生的重稅沖擊當地房地產市場，影響土地市場交易，造成地方財政收入波動。香港政府為抑制樓市過熱就采取了重稅手段，其效果是二手住宅交易量驟然下降。因此，對于樓市交易過程中的重稅，地方政府不得不“小心翼翼”。其次，重稅可能重挫二手住宅價格，造成信貸風險也是地方政府的擔憂。

　　財政部雖然多次對房地產稅費改革做出了方向性的表態，但是始終沒有見到討論的具體細節。

　　目前，房地產調控的基調依舊不變，但用信貸等手段替代行政政策的思路初現端倪。調控也好、稅收政策也罷，所有的措施都旨在厘清房地產市場的秩序。當各項制度都相對完備之時，何愁房地產市場運行不健康。