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　　在鏈家看來只要北京的城市競爭力不減，這個城市的供需關系不會緩和，房價依然不會下落。

　　3月初的房產新政“國五條”成為了上天掉給二手房交易經紀們的“餡餅”。

　　由于交易成本預期增加，市場出現了“搶搭政策末班車”恐慌現象。據北京住建委網站公布的數據，3月，北京全市二手住宅網簽總量達43870萬套，實際成交約2.7萬套，創下了有記錄以來的新高。

　　其中，北京最大的二手房經紀公司鏈家地產[微博]在北京成交9000套左右，若以每套房300萬元均價計，鏈家地產單月交易額超過270億元，大約等于綠城中國或者雅居樂地產一年的營業額，傭金總額超過7億。

　　如今，如果說北京是全國房價上漲的風暴中心，那么，鏈家地產則恰處于“風暴眼”的位置。近年來，單從網簽量看，鏈家2009年成交25萬套二手房，2010年17萬套，2011年10萬套，2012年13萬套。

　　在鏈家看來，隨著新國五條細則的出臺，今年三月的成交量已成為一個峰值。今年鏈家的預估成交量是15—16萬套。“我們自己的判斷是這個三月之后，交易量會減少5—6成。”北京鏈家經紀管理中心高級經理謝永春說。面對高企的北京房價，謝永春認為，北京最具投資價值的二手房依然處在城西和城北，尤其是其中的學區房和大戶型，周邊齊全的配套設施及公共設施使得該片區的房屋相對城區其他地方還有更大的升值空間。

　　目前，根據鏈家內部系統顯示，北京三月二手房成交均價已超過3萬。在鏈家看來只要北京的城市競爭力不減，這個城市的供需關系不會緩和，房價依然不會下落。“房價對于我們這樣的企業不是很重要，我們不會太考慮。交易量比較重要，我們是做流通的行業，我們更看重交易的頻率。”鏈家地產創始人兼董事長左暉說。然而鏈家這個流通性企業，卻正因高企的房價“紅利”發展成為北京二手房交易市場的TOP 1。(敬請關注《二十一世紀商業評論》4月12日刊 第118期，深度剖析北京二手房市場的“一哥”鏈家。)

　　21CBR：對于過去十年國家房地產調控政策，認為效果不顯的原因是什么？

　　左暉：我覺得調控本身還有很多問題。第一，全國市場是不一樣的，但是現在的調控政策是一條線，我覺得本身就是問題，因為實際上房價漲幅比較厲害的就是這些一線城市。

　　第二，增長速度或者存量不夠，市場好象總覺得有十個人要買房就必須要蓋十套房子。這是錯誤的，十個人買房，或許一所房子都不蓋，也能得到滿足的。比如說，城里三戶人家，A家小兩口住50平米房，新添寶寶想換個大點的；B家房100平米，孩子大了也想換個大的；C家老兩口住150米房，感覺冷清想換小房子，還能多筆活錢。A家買了B房，B家買了C房，C家買了A房。三個購房需求同時滿足，卻一套新增住房都不需要。新政策出來之后房價并沒有漲，交易量卻非常大，什么原因？因為很多房子都是供應給下屬。以前很多房主說這個房子我壓著，未來房價是不是能買這么高。但是現在增稅也很高，把大家給嚇出來了。所以政策能不能別把大家給嚇出來，通過其他方式讓人家把存量房拿出來嘛。我說如果今天北京一套新蓋的房子都沒有，北京房子也能買的好。

　　第三，調控總是在抬升交易成本，控制需求，但是供應端做得比較少。具體到供應，又是增量上想太多在存量上想太少。

　　21CBR: 針對供需關系調控，過去的政策在控制需求上做太多，增加供應上做比較少。在你看來政策應該如何調控市場上的供需關系？

　　左暉：控制需求是有道理的，我們一直對限購挺支持，但畢竟是非市場調控，市場關了半扇門。事實上問題還是在供應上面，供應問題在于增長速度，而增長速度問題就在于市場差的時候，政府不愿意賣地，覺得虧；開發商也總是趕不到點上，總在不該買的時候買，然后等到房子蓋好，市場已經下行了。

　　就房地產市場而言，實際上當你感知到問題很嚴重時候，也許就是這個問題已經過去，歷年都是這樣。比如2007年的調控政策剛出來時，其實我們已經感覺到十月后市場已經下來了。到2008年底，2009年初又出了一系列提振樓市的措施，實際上當時政策準備解決的時候，樓市已經復蘇了。我們覺得調控政策總是要么火上添油，要么落井下石。雪中送炭的事情好像做得不是時候，應該采取半周期調控。

　　21CBR：從你的角度來說，十年北京房地產市場暴漲，你覺得其中有多少是“天災”，多少是“人禍”？

　　左暉：我覺得今天市場已經到了這種程度，大家都需要比較理性的看待這個事情。未來很長一段時間房價壓力還是非常大。事實上過去這么多年房價一定會上漲。而調控很重要的一個目標應該是怎么樣控制它的漲幅不變得那么大。

　　北京過去十年，基本上每年市場上的交易額大概是25萬左右。最近5年，北京房市的交易量變化是：2008年交易量較25萬套跌去了40%；2009年成交40萬套，比正常漲了70%；2010年全年總量約25萬套，上半年和下半年卻天差地別；2011年和2012年交易量又經歷了一輪下跌與上漲的輪動。房價就是一個低跌快漲的一個過程。大家需求在那里，即便這個市場上交易量非常小，持續一段時間之后，房價開始降下來，降的速度非常慢，因為有需求。跌到一定程度之后，只要有人開始買房房價就開始漲回來。一漲回來大家開始恐慌，就會抬高房價。伴隨交易量的波動，房價在“快漲慢跌”的周期性變動中節節攀升。比如今天跌了50%，明天漲30%。如果不調控的話，這個市場需求有序釋放可能每年達到10%。

　　我自己覺得調控目標應該是價格和交易量的振幅變成小。今天因為不是半周期調控，所以事實上把振幅變化大了。

　　21CBR：對于中介公司，在為高房價所苦的買房者看來，鏈家的存在像是一種赤裸裸的掠奪：經紀除了帶看數套房，后續并沒有值得稱道的服務，收取高達2.7%中介費的原因是什么？

　　左暉：中介服務比較貴，因為交易難，高價的房產成交效率非常低，中介服務的背后是所投入的大量人力和勞力。況且相比鏈家2.7%的中介費，美加澳地區6%，日本6%，臺灣5%，法國2.5%，莫斯科10%，南非8%，只有香港是2%，還只負責到撮合交易為止。

　　實際上全世界只有美國、加拿大和澳洲三個國家是做獨家委托。我們有一些官員去一趟美國，在美國買房感受非常差，今天中國經紀人帶你去看房子，對這個房子了如指掌。美國經紀人帶你看房子根本不知道情況。

　　對于經紀公司來說，經紀人的數量是城市的人口增加。經紀面對C2C的復雜居間業務，行業管理要求也比較高。畢竟這些人散步在一千多平方公里上，怎么去把握每個人每個業務的節點，每天要達到多少量化，要和客戶接觸多少次，這些事情都要有量化的管理。

　　21CBR：鑒于鏈家接近一半的市場份額，在北京，普通購買二手房的購房人很難繞過鏈家實現交易。這樣的狀況更加助推了中介公司“強買強賣”，“壟斷市場”？

　　左暉：存量房的交易特點是C2C，個人到個人。我們買的不是房子，買的是服務。我們的服務是有替代品。因為中國市場并不是獨家委托，事實上是多家委托，根本不可以影響消費者的消費習慣和消費行為。我們這個行業企業如果說想對對房主進行一定的掌控是完全癡心妄想的。事實上今天國內的獨家委托非常少。即便是消費者簽了協議，他也不會允許你做獨家。

　　21CBR：分成式的收費模式意味著房價越高，“壟斷式”的房產交易中介公司在其中的獲利也越高。如此一來，中介公司是否也有推高房價之嫌？

　　左暉：表面上，若中介費是3%，房價從100塊錢漲到150塊錢，中介費能多收1塊5，但是我們寧可你買的房子是100塊錢的，因為交易更容易達成。我們是流通行業，流通行業的天職是降低價格增加交易。現在的中國總是樂于存在尋找“替罪羊”，出了事總想拉個人出來說事。房價暴漲，輿論的矛頭曾經指向開發商，現在有人將矛頭又指向了中介公司。