每經記者 王杰 郭夢儀 趙春燕 尚希 李怡 胡廷鴻 發自天津 北京 深圳

　　“居者有其屋”是“中國夢”的重要組成部分，但高房價卻成為中低收入剛需人群的夢魘。隨著中國經濟的逐步轉暖，房價又開始蠢蠢欲動。“兩會”前夕，“國五條”重申從嚴執行地產調控政策，以“賣房差額按20%征稅”對“炒房”行為進行打擊。其影響幾何？近日，《每日經濟新聞》組織多路記者，對政府、開發商、中介公司進行了采訪。

　　中介篇

　　中介加班搶搭過戶末班車 違規操作有跡可尋

　　每經記者 王杰 郭夢儀 趙春燕發自天津、北京

　　昨日(3月3日)晚間，中原地產統計數據顯示：3月2日北京二手房住宅網簽套數達到了1059套，而前兩天分別為，2月28日1036套，3月1日746套。二手房網簽量不斷創出新高。

　　“國五條”出臺恰逢周末，《每日經濟新聞》記者走訪北京、天津房產中介發現，“國五條”引爆了房產中介的生意，買賣雙方搶搭過戶“末班車”促成交易明顯增多。

　　中原地產研究部總監張大偉稱，與之前新政“末班車”不同的是，本次休息日網簽都為之前中介公司已經簽約的成交單。不過，有小中介負責人表示了對“國五條”實施后二手房交易的擔憂，怕生意會冷落門店可能“關門”。

　　中介生意或陷入冰點/

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉預計，在各地執行細則正式出臺后，二手房交易量將迅速跌入低谷，價格也將經歷短暫的滯漲期。而隨著二手房交易短期內陷入冰點的預期，一些主營二手房交易的小房產中介公司表示將會很受傷。

　　2日下午，一家在房山區的小型中介公司老板關先生在匆忙中接通了《每日經濟新聞》記者的電話，他表示，當天看房子急著出手的人以及打電話咨詢新政策的人明顯增多，自己已經忙活了一天。

　　關先生所在的公司是自己注冊的一家小型房產中介公司主要在房山區某片區經營，因為自己門店所在的周邊小區新房現已基本售罄，目前二手房交易是主業。一天忙活帶來的好生意增多并沒有讓關先生太過喜悅。“我目前還搞不清楚，新政策中這差額20%的個稅是在什么樣的情況下征收、什么樣的情況下不收”，“如果是都收的話那我就關門不干了！”

　　“太狠了，這一招太狠了！”在房山區某小區外邊一家小型的中介門店內，工作人員拿著當天一張題為《個人售房差價按20%繳個稅》的整版報紙指給記者看，“原來個稅只是征收全款的1%，現在按差價20%來征收，這個差別太大了，二手房交易一下就壓下去了”。

　　記者進入該門店時已是下班時間，工作人員告訴記者當天來簽協議的人多了很多。“平時的周六也就5、6個，今天已經有15個了。”她告訴記者，大家都是急著趕在新政之前將房子過戶，目前新政策的具體實施細則和什么時候開始執行還不知道，“預計4月份之前就要實施了吧。”

　　她亦向記者表示了自己的擔憂，新政策實施前生意會火爆一陣，但是實施之后估計賣二手房的就會少很多。“不過歷來都是上有政策下有對策，但具體的‘對策’還是要等到實施細則出來之后吧。”

　　中原地產市場研究部總監張大偉分析認為，個稅按照差額20%收取，對二手房市場特別是一線城市過熱的二手房市場將有非常大的打擊效果。“這必然將影響成交量，在下周細則出臺后，短暫的過戶末班車后，成交量必然將萎縮，成交量可能會回到2012年年中平均水平。”

　　多種違規操作應對新政/

　　政策和對策歷來相互依承，尤其是房產交易市場。具體的避稅方法用得最多的可能就是報低網簽價格。

　　在《每日經濟新聞》記者走訪一家知名房產中介時，以買房者的身份指著其門店內一處180萬的二手房詢問成交價格會不會因為有稅務有所提高時，導購表示會交一些稅，但是報網簽的價格是可以商量的。“網上報的話，大概75萬就可以，這樣與之前的交易額的差額縮小很多，稅也會相應減少。”

　　類似的報低交易價格的避稅方法在另一家大型房產中介那里也存在。在回龍觀附近的一個門店中，導購向記者表示，以龍騰苑二期兩室一廳98平方米的房子來說，按照目前的最低市場交易價1.2萬左右，市價2萬塊，在網簽的時候可以報前者，但是按照后者交易。“最好盡快出手！因為最低市場交易價也有可能上調。”導購好心“勸阻”記者。另外，上述導購中介向記者表示，由于各地還沒有下發細則，不知道20%的個稅適用于誰。

　　針對限購政策的策略，天津市一位產房中介人員告訴記者，只要補一年的社保或納稅，大約交8000多元，就可以辦理。對于辦理細節，這位工作人員表示不方便透露。但同時表示，新政落地后“避限”的費用會更高。“政策越來越嚴了嘛，(避限)費用肯定會越來越高。”

　　天津市另一家房產中介的工作人員告訴記者，避限的手段就是完稅或者交齊一年的社保，這個完稅和社保的費用是8500元。如果外地購房人已經繳納了社保和完稅，并且繳納地不在天津的話，避限的手段只能是辦理個人本地戶口轉移。“也就是說，辦理一個假戶口，雖然價格也在8000元左右，但是風險很大，值不值你還要自己考慮”。

　　除了上述“避限”方法外，天津另外一家房產中介業務員向記者透露了通過陰陽合同可以把稅費做低。舉個例子，業主a和購房者b先在中介簽訂一個三方購房協議，此房屋的成交價為46萬元。(交易過程中以三方協議為準)。而在交易中心過戶時，中介先查出a業主所在c小區的房屋市場指導價的最低值 (比如是35萬)。所交易的房屋就可以以35萬元的價格過戶，11萬元差價中的稅費就被避掉。

　　另據媒體公開信息顯示，北京地方稅務局內部人士近日稱，各地此前執行的按照住房轉讓收入1%～3%征收所得稅也是按照國家稅務總局的有關規定。而針對是否會會取消按總房價1%征稅的方式，相關官員日前對媒體表示，仍需等細則出臺。

　　政策篇

　　出售自有住房按20%征稅 局地早有存在

　　每經記者 胡廷鴻 發自深圳

　　上周五(3月1日)，中國政府網發布 《國務院辦公廳關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》(以下簡稱《通知》)，樓市調控再度加碼，這被業界稱為 “國五條”。“國五條”要求，稅務、住房城鄉建設部門要密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　昨日 (3月3日)，《每日經濟新聞》記者在采訪相關部門負責人時得知，二手房交易環節個稅按20%征收政策在深圳早已有之。

　　由于目前各地尚未出臺“國五條”的具體實施辦法，此次按“轉讓所得的20%計征”與此前各地的20%征收有何差異，目前尚無法確定。

　　20%的個稅標準各地一直存在/

　　在“兩會”召開之際，近幾月樓市回暖跡象致使新的房地產調控政策祭出。

　　“這次調控政策的出臺與此前所提的堅持房地產調控不動搖有關，政府擔憂兩年多的樓市調控政策可能成為‘空調’”。對此，深圳綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁分析說。

　　記者仔細研讀上述 《通知》發現，新的調控政策更多是重申繼續嚴格執行過去調控的措施，凸顯政府堅持房地產調控不放松的決心。除了繼續明確各地從嚴執行商品房限購、差別化信貸政策、加強土地供應和保障房建設之外，還規定將提高二套房首付比例和利率，加快推進房產稅試點工作。

　　此次調控新政出臺，最引人關注的是，要求稅務、住房城鄉建設部門密切配合，對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

　　實際上，上述20%的個稅標準，早在各地執行的二手房交易環節稅收征管過程中就一直存在。值得注意的是，“國五條”并未規定具體執行時間和期限，而此前在各地執行的二手房交易中，已有相關個人所得稅征稅標準。

　　據了解，2011年7月，深圳推出二手房按評估價過戶征稅新政，其中就規定，二手房交易環節個人所得稅征收有兩種方式，即核實征收和核定征稅。核實征收方式以計稅價格與房產原值差額的20%征稅，而核定征稅方式是普通住宅按核定價1%征稅，非普通住宅稅率是1.5%。無論何種征收方式，自用滿5年(含5年)且是家庭唯一住房的免征個人所得稅。

　　上述《通知》規定，按規定應征收的個人所得稅，并且能核實房屋原值的，才依法嚴格按轉讓所得的20%征。而各地具體執行政策細則尚未明確規定。也就是說，按照深圳市現有的政策，購房滿5年或以上出售的仍然屬于免征個人所得稅范疇，不用繳納20%的個人所得稅。

　　對于上述政策的影響，宋丁認為，新政增加的交易成本將被轉嫁到購房者頭上，沒有施行二手房按評估價征稅政策的城市，陰陽合同等不合理現象可能增多。

　　深圳市地稅局相關負責人表示，二手房交易環節個稅按20%征收的政策早已有之，稅收調節只是樓市調控的一個方面，該政策執行兩年多來，對深圳市場影響不大。

　　據悉，在實際操作過程中，深圳按核實征收方式征收個稅的情況較少，大部分均以按評估價核定征收的方式。目前國內已有北京、上海、廣州、深圳、成都、南昌等多個城市已經開始試行二手房按評估價過戶征稅政策，其中按核實征收方式征稅的稅率也大多為20%。

　　或致二手房成交量下降/

　　“國五條”主要是重申從嚴執行以往調控政策，其影響如何將視各地方政府執行力度。可以預見的是，如果二手房交易嚴格征收20%的個人所得稅，將使短期炒房行為得到遏制。

　　“二手房交易個稅的20%以及二套房首付比例提高，會增加交易成本，影響炒房者和購房者心態，可使二手房交易短期出現降溫。”中原地產華南區總裁李耀智稱。

　　據了解，2011年7月，深圳開始執行二手房按評估價過戶征稅政策，一周之內二手房成交量暴跌九成。從以往經驗來看，樓市成交量出現驟降，將使房價面臨巨大下行壓力。

　　對“國五條”的解讀，美聯物業全國研究中心預估，交易環節的稅率上提，業主將持房待售，買家將持幣觀望，二手市場短期成交量將陷入冰點。根據過往稅收方面的政策經驗，征收高額稅率(10%以上)，將減少一半的交易量。

　　此外，短期而言，新的調控政策將使二手房價橫盤，如果買賣雙方僵持的時間超過半年，房價則會下行。中期而言，有效房源將急劇減少，加劇二手市場的供需失衡。

　　開發商篇

　　細則未落地 新盤短期難降價

　　每經記者 尚希 李怡 發自北京

　　“樓市調控國五條細則公布，賣房差額按20%征稅。”手機上的一行字讓北京通州某樓盤銷售劉敏(化名)心里一緊，草草看完整個新聞，他懸著的心才稍微放松了一些。隨后，劉敏發短信向領導詢問第二天的工作安排，得到的回復是，“一切照舊”。

　　3月2日，也就是“國五條”新政細則公布的第二天，劉敏所在樓盤如期開盤。“這個政策對我們目前來說影響不大。”劉敏向《每日經濟新聞》記者展示的照片顯示，燈光閃爍的沙盤四周擠滿了看房的人群。劉敏告訴記者，相比1月份首次開盤的均價，這次上調了1000元/平方米，但看房者的熱情似乎并未受到影響。

　　價格明漲暗“降”/

　　劉敏告訴記者，由于此次新政不同于此前的“限購令”，對房地產市場的影響主要集中在二手房，其所在的新房樓盤“免遭此難”。

　　3月3日，記者在該項目售樓處看到，由于正值周末，前來看房的客戶的確不少。售樓大廳里二十多個接待客戶的圓桌座無虛席，銷售人員穿梭在看房者中，不時拿出手機計算價格。

　　“昨天開盤我們一共簽約了100多套房。”劉敏告訴記者，由于項目主打高端住宅，主力戶型集中在三居和四居，所以項目中為數不多的兩居戶型總價較低，吸引了很多購房者。

　　劉敏稱，目前已開盤的162套兩居室房源，已經消化了60%。不過，記者采訪發現，銷售人員口中的價格上漲，可能更多的是一種刺激購房者的“營銷手段”。

　　“我們一期開盤的均價優惠后是在23000元/平方米左右，現在為24000元/平方米。”劉敏告訴記者，一期開盤時最多能享受5萬元抵15萬元的優惠，而現在只能享受5萬元抵10萬元。同時，據其介紹，一期貸款的客戶可以享受每平米2000元的優惠，而目前只能優惠1000元。

　　然而，當記者以購房者身份提出想要選購一套三居室時，劉敏算出的最終銷售均價為22000元/平方米左右，此前提到的一期的優惠也依然可以“特別”執行。

　　《每日經濟新聞》記者從北京市住房與城鄉建設委員會網站上查詢到，該項目的擬售均價為26938元/平方米。

　　“對于購房者來說，經歷了幾次調控之后雖然預期有所改變，但一旦看對了產品，還是會出手的，并且此次調控主要是針對投資性購房。”上述銷售總監表示，3月份計劃推出的全新項目目前也并未改變推盤節奏，同時，也沒有制定特別的優惠政策，“還是會根據產品的品質而定。”

　　推盤策略或生變/

　　昨日，記者走訪了北京多個在售樓盤，售樓處大多表示“暫時并未下調銷售價格”，不過銷售人員也暗示未來是否會調價尚未確定。

　　“現在具體的實施細則還沒有落地，不好去談策略的改變。”一位開發商人士表示。蘭德咨詢總裁宋延慶向記者強調，市場預期的改變可能會影響部分房企的銷售收入，從而加大房企現金回籠壓力。

　　有消息人士指出，某知名房企已經著手調整推盤節奏，重新制定部分項目的銷售計劃，其推盤節奏顯然已經被新政打亂。“新政對整個樓市都會有很大影響，整個市場的心態都可能會發生改變，二手房首當其沖，一手房也會受到影響”。北京一家央企開發商負責人表示，目前很多項目都在等北京版細則出臺后再決定推盤的策略和定價。

　　“從北京的市場情況來看，等3月年度新建商品住房價格控制目標實施后，如果房價走勢繼續上漲，二套房貸款政策收緊將是大概率事件。”鏈家地產[微博]市場研究部張旭告訴記者。

　　記者發現一些樓盤打起了新政之后的 “優惠牌”。“二套房貸的首付比例如果提升到70%，我們還有一個操作辦法可以幫您降低首付款。”劉敏神秘地告訴記者，目前項目針對二套房貸款購房者可以享受首付比例低至40%的優惠，“到一年半之后放款之前，您再補齊這部分首付款就可以了。”

　　“其實這樣的操作手法可以說是打了政策的擦邊球。”亞豪機構市場總監郭毅向記者表示，在限購令來臨之初也有很多樓盤通過分期首付來吸引購房者，“其實這樣也是想通過降低首付比例吸引購房者，但這也可能是短期效果。”在郭毅看來，在市場出現觀望情緒后，購房者更多還是會關注其所購項目房價的上漲趨勢，而非首付比例。

　　郭毅告訴記者，國五條細則完全落地前，放緩推盤可能會是開發商最主要的策略，“市場觀望態度尚不明顯，開發商暫時不會做出價格的大幅調整，只是說心理預期會有所降低，也許會下調價格上漲的幅度。”郭毅表示，隨著購房者糾結情緒的加重，不排除一部分項目價格會出現微幅下調。