“一刀切”征稅，很多人大呼“傷不起”

　　　■按20%征稅被指“最具殺傷力”，投資投機客將遭遇“休克療法”，但也可能造成二手房惜售，抬高房價及房租 ■有業內人士表示滿5年唯一住房應當免征重稅，我省在制定輔助政策時需加以細化，以免誤傷“剛改”一族

　　張遙 陳郁 沈春寧 王燁

　　國務院辦公廳昨日發出房產調控新政，其中對住房買賣嚴格按所得差額20%征收的規定，被業內譽為“對短期投資者”精準打擊，對投資投機客來說“幾乎是休克療法”。不過這項新政也遭到了業內人士以及購房者的質疑，如果這一政策沒有更多細化及輔助政策的實施，有可能誤傷“剛改”人群，甚至助推二手房價的上漲。       

　　揚子晚報記者 張 遙

　　新政策原文

　　對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。總結個人住房房產稅改革試點城市經驗，加快推進擴大試點工作，引導住房合理消費。稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作。

　　南京目前政策

　　對出售自有住房的，如果非家庭唯一住房或出售購買未滿5年的唯一住房，征收個人所得稅按照交易差價20%，或按照總價1%征收。

　　算一筆賬：賺得越多，交的稅就越高

　　假如一購房者以100萬元買入南京市一套100平方米住宅(非唯一)，現在以200萬元賣出，并假設新政未來細節仍按目前南京房產交易個稅中界定的差額20%政策執行。則賺得越多，交的稅就越高。

　　●按照目前政策所需繳納稅費：

　　a。滿五年需繳納：個人所得稅全額1%，即2萬元

　　b。不滿五年需繳納：1.個人所得稅全額1%，即2萬元；2.全額營業稅5.6%，即11.2萬元；總計13.2萬元

　　●若按照新政所需繳納稅費(按照當初購房繳納契稅1%計算，2010年10月后買入的應按照首套房90㎡以下1%，90-144㎡1.5%，144㎡以上及任何面積的二套房3%的標準計算)：

　　a。滿五年需繳納：個人所得稅差額20%，即(總額-買入價-買入時契稅)*20%，為19.8萬元

　　b。不滿五年需繳納：1.個人所得稅差額20%，即19.8萬元；2.全額營業稅5.6%，即11.2萬元；總計31萬元

　　疑問

　　1

　　“一刀切”征稅會不會誤傷“剛改”需求？

　　雖然按20%的標準征收個人所得稅并不是一個新規定，但依然遭到了很多質疑，如此大幅度地提高賣房成本，雖然在一定程度上可以抑制投資投機需求，但不分套數、不論買房年限，“一刀切”的按所得20%征稅，讓改善型買房人大呼“傷不起”。

　　“年輕人到了大城市，買個小房子先住著，待經濟條件改善后再換大房居住，這本是政府提倡的住房階梯消費模式，在現實生活中這樣的例子也屢見不鮮。特別是在房價不斷攀升的今天，100平方米以上的大房子都要一兩百萬一套，很多市民如果不賣掉自住的房子，是很難有經濟實力買新房的。但新政實施后，這階梯消費的成本還真不低，這是否會誤傷改善型需求？”一位業內人士評價說。再極端一些，如果因為家中老人生病等原因，急需賣房救急，獲利的一大塊都被政府收了稅，這樣的稅制是不是合理？

　　南京工業大學房地產管理系主任吳翔華指出，南京及大多數城市在執行個稅規則時都有一條規定，即出售購買已滿5年的家庭唯一住房的，無需繳納個人所得稅。這一政策早在實行房產交易個人所得稅之初就已存在，2011年國家規定個人將購買不足5年的住房對外銷售需全額征收營業稅后，這一政策也只是順勢加上“需滿5年”的條件。這樣可以有效避免對剛需、剛改族的誤傷。吳翔華表示，如果個稅按照20%開始計征，這一政策也不大可能改變。不過，由于目前新政策的細則并未出臺，一切都有待有關部門的進一步明確解釋。

　　疑問

　　2

　　高額個稅將轉嫁給購房者，反而抬高房價？

　　對于個稅新政的出臺，有專家表示肯定，但也有業內人士表露出對高額個稅可能轉嫁給購房者等問題的擔憂。對此南京工業大學房地產管理系主任吳翔華表示，從大方面來看，個稅新政把握住了以市場手段從交易環節打擊投機炒房族的關鍵，比之前的行政手段和金融手段都更加準確。這一調控方向可說是正確的。但他同時也指出，征收高額個稅的同時，需要有累進房產稅、足量保障房及新房供給等政策予以輔助，不然可能出現許多不可控的負面影響。

　　可能效果一：只征收差額20%的個人所得稅，導致大量高差額的二手房主惜售，報價偏高，購房者轉而集中于新房市場，造成二手房交易暴跌。

　　可能效果二：征收差額20%個稅，提供足量保障房和商品房供應，購房者需求可以得到緩解，但長期來看高差額的二手房炒房主依然惜售，或者轉售為長期出租，導致租金高漲。例如目前的韓國，在國家開始征收高額資本利得稅后，導致租金高漲。

　　最理想效果的是：征收差額20%個稅，提供足量保障房及商品房供給，同時對多套房或超過一定人均面積住房加征累進房產稅。這樣炒房者如果繼續囤房，將因為房產稅付出高額代價，逼迫他們不得不選擇出售。同時由于差額20%個稅的征收，炒房者不得不降低房價，減少收益，以此來吸引購房者。

　　疑問

　　3

　　剛簽了賣房合同，但還沒過戶怎么辦？

　　有賣房者表示，剛剛簽了售房合同，但還沒有到房產部門去過戶，是不是意味著很快就會被征稅，如果真是這樣那就虧大了，因為想再提高些價格以彌補損失不可能了。

　　對于突然而來的新政，中介從業者無疑擔憂很大。一位中介業務員告訴記者，晚上已接到多個客戶電話，要求提前過戶。南京鏈家市場分析師尹筱沁表示，如果政策嚴格執行，可能在執行前的時間段內二手房交易量會激增。因為害怕被征高額個稅的業主會急售，二手房房源會突然增多。而政策執行后，短期內可能導致二手房業主將個稅轉嫁至買房人，那么個稅過高的房源會無人問津，加上購房者的觀望情緒，交易量可能會驟降。

　　不過，尹筱沁也表示，究竟會產生何種效果，還需要看本地政府對政策的細化如何，總之新政策對中介的業務操作不會產生什么影響，但對于業務量的影響是很大的，而且幾乎無法準確判斷。對此他們只能采取“兵來將擋，水來土掩”的策略。

　　疑問

　　4

　　福利分房、房改房買入價如何界定？

　　這一新政公布后，一個明顯的疑問是，當初買房時的價格如何界定。對于近些年買入的房屋，由于屬于商品住宅，對于價格核算并不難。業內專家指出，新政原文中強調的“稅務部門要繼續推進應用房地產價格評估方法加強存量房交易稅收征管工作”也表明國務院以對房產價值評估有了執行上的考量。

　　但是，對于十幾年甚至二三十年前的福利分房、房改房的價格如何界定呢？對這些老房也要按差價20%征收個稅嗎？這一點在新政原文中并未詳細指出，有待南京等地方政府落地時進一步細化。如果所有住房都要按差價20%征收，這意味著幾十年前的老房幾乎等于按照全額的20%征稅。因為當時房改房進行私有化時，價格非常低，南京主城一套四五十平方米的小房子，可能也就幾萬元，而如今的房價則早已漲至幾十萬，甚至上百萬。

　　對于這一點，南京工業大學房地產管理系主任吳翔華指出，新政落地細化時，很可能將給出一個時間線，對于之前的老房依然按照全額1%的可選擇個稅方案征收，之后的統一按照新政執行。因為如果對福利房擁有者也按差價20%征收，顯然是一種誤傷，當年也并不存在囤房炒房的概念。

　　我省何時開始落實新政？

　　稅務：

　　具體實施時間還未敲定

　　要查房屋原值其實很容易

　　揚子晚報訊(記者 陳郁)在昨天國務院辦公廳發布的《關于繼續做好房地產市場調控工作的通知》中，個人所得稅征收的調整最為引人注目。揚子晚報記者昨天晚上連線南京市稅務部門，相關人士表示他們也已經知道了相關的政策，目前正在等待上級部門的通知，其余的信息并不方便透露。

　　根據“通知”要求，今后將對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。揚子晚報記者了解到，以前二手房交易時在涉及個人所得稅繳納的時候分為兩種情況征收，一是不能提供購房發票的，“對個人轉讓住房，不能夠提供購房原值發票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證，致使不能夠準確計算應納稅所得額的，采取核定征收方式征收個人所得稅，核定征收率為1%。

　　另外一種情況是對個人轉讓住房，能夠提供購房原值發票或合理費用(指住房裝修費用、住房貸款利息等)的合法有效憑證的，按其售房收入減去購房原值和合理費用后的余額為應納稅所得額按20%征收個人所得稅。

　　而實際征收情況來看，按照第一種方式繳稅的購房者較多。而根據測算如果嚴格按照新的20%所得計征個人所得稅后，購房成本肯定要增加。業內人士昨天向揚子晚報記者透露，其實房屋原值如果想查，是很容易查到的，因為原先房屋的契稅發票都是可以查得到的，而房屋買入價自然也會因此一目了然。不過具體的實施時間和操作細則，還得等具體的政策出臺。

　　銀行：

　　尚未接到調整通知

　　下周或有相關細則陸續出臺

　　揚子晚報訊 (記者 沈春寧)江蘇地區有沒有可能進一步提高二套房的首付成數和利率呢？揚子晚報記者隨后連線采訪了南京多位銀行業以及中介人士。

　　“我分析，江蘇地區有可能會對現有的二套房貸政策實施差別化的適度調整，應該不會出現一刀切的情況”，銀行界一位業內人士認為，蘇南蘇中蘇北房價水平不同，如果一刀切，對市場未必有利，還可能誤傷一批改善型購房者。但國務院的政策必須要落實，江蘇最有可能地就是按照不同城市的經濟發展水平和房價水平實施差別化政策。另一位長期從事銀行個人信貸業務的資深人士則分析，省內經濟發達地區房價上漲已是定局，南京或江蘇地區二套房首付和利率若上調，最有可能出現“分類”調整。“從銀行可操作性來看，按家庭居住面積來分類，相對最靠譜，銀行比較好查，也方便購房者直觀判斷自己是否屬于被調整的對象。”

　　揚子晚報記者注意到，國務院此次通知中，并未對各地二套房貸政策調整提出時間表，“估計下周，相關部門的操作細則會陸續出臺，目前我們銀行還沒有接到正式通知”。上述資深人士還提出一種可能，即江蘇或南京可能先看看其他類似地區或城市是否出臺相關細則，在參考的基礎上再出臺自己的政策。

　　截至昨日22：00，揚子晚報記者再次刷新央行網站，仍然未看到與二套房貸相關的最新通知。看來，江蘇地區最終的二套房貸細化政策要等待人民銀行南京分行的通知了。

　　新房市場影響有多大？

　　賣舊買新成本高

　　“剛改”一族或暫停買房

　　雖然新“國五條”實施細則中，最具殺傷力的賣房征20%個人所得稅主要影響二手房市場，但專家認為，其對新商品房的銷售同樣也威力強大，由于賣舊買新的成本大幅提高，“剛性改善”一族很可能暫停買房。再加上調控加碼對消費者心理的影響和房價預期的改變，“金三銀四”的新房銷售可能難現紅火。

　　南京房地產開發建設促進會秘書長張輝認為，個稅按20%差額征收，是此次細則中最具調控力的措施，這將直接抑制投資客進行炒房。去年以來，以往南京樓市“剛需”房源一枝獨秀的局面變為“剛需”、“剛改”并重，大面積的房源上市量增加。而其中不少買房人是通過賣舊買新的方式，獲得買房資金。而如果個稅按所得的20%征繳，則將大大提高他們換房的門檻。接下來，這部分房源銷售會受到明顯沖擊，大戶型、高總價的房子可能會不那么好賣了。

　　“三套房”、“四套房”買主被嚴格的限購令擠出市場，“剛改”的買房積極性又將大受打擊，接下來的市場銷售，將主要成為“剛需”一族的舞臺。除了購買二手房，房價可能會提高外，買新房應該影響不大。而且因為新房市場需求的減少，市場供求的變化，房價可能出現止漲甚至下跌的趨勢。南京林業大學社會工作系主任孟祥遠就認為，對于競爭力不強和近期搭順風車復出的樓盤來說，影響還是很大的。

　　此外，業內人士也指出，由于目前個稅等政策的執行時間尚不明確，不排除短期內出現拋房、搶購等樓市異動。 揚子晚報記者 王 燁