房地產(chǎn)市場(chǎng)如何走得更遠(yuǎn)

　　本報(bào)記者 董偉

　　渣打銀行[微博]一項(xiàng)最新的調(diào)研顯示，在需求強(qiáng)勁、價(jià)格優(yōu)惠和市場(chǎng)情緒轉(zhuǎn)變共同拉動(dòng)下，多地房屋成交量上升。開發(fā)商投資意愿恢復(fù)，土地成交量上升。一些大開發(fā)商通過一級(jí)和二級(jí)市場(chǎng)從小開發(fā)商手中拿地，規(guī)模越來越大。因此，該行的研究人員預(yù)計(jì)，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)加緊動(dòng)力復(fù)蘇，并將走得更遠(yuǎn)。

　　之前，國際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)——惠譽(yù)、穆迪和標(biāo)普——皆發(fā)布報(bào)告看好中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。與此相應(yīng)，國家統(tǒng)計(jì)局2月22日通報(bào)上月大中城市房價(jià)變動(dòng)情況：70個(gè)大中城市中，價(jià)格下降的城市僅10個(gè)，持平的城市7個(gè)，上漲的城市多達(dá)53個(gè)。

　　拿地積極

　　渣打銀行的調(diào)研針對(duì)30家位于二三線城市的開發(fā)商，并以此制定出開發(fā)商景氣指數(shù)。此指數(shù)表明，2012年6月以后，開發(fā)商的情緒在穩(wěn)步回升，對(duì)未來銷售的信心和看好未來政策的立場(chǎng)均處于上揚(yáng)狀態(tài)。

　　大多數(shù)開發(fā)商表示2012年四季度的建設(shè)規(guī)模與三季度相當(dāng)。但對(duì)于未來3個(gè)月的建筑活動(dòng)，30家開發(fā)商中12家表示會(huì)增加建設(shè)規(guī)模。大家普遍認(rèn)為春季建設(shè)活動(dòng)將進(jìn)一步恢復(fù)。有意思的是，25家開發(fā)商表示2013年的建設(shè)規(guī)模將大于2012年(其中8家開發(fā)商表示將較大規(guī)模增加)。

　　一個(gè)指向性的現(xiàn)象是開發(fā)商重新開始拿地。30家受訪開發(fā)商中18家有意向在未來3～6個(gè)月購入土地，這一比例為渣打銀行最近4次調(diào)查中最高。20家開發(fā)商表示與3個(gè)月前相比，其所在城市開發(fā)商的拿地意愿增強(qiáng)。地方政府以增加土地供應(yīng)來回應(yīng)房地產(chǎn)情緒的好轉(zhuǎn)。受訪開發(fā)商中13家表示，近3個(gè)月土地供應(yīng)數(shù)量略有增加。在早前的調(diào)查中，持這一觀點(diǎn)的開發(fā)商只有8家。據(jù)受訪開發(fā)商反映，土地拍賣流拍的個(gè)案持續(xù)下降。

　　當(dāng)然，大規(guī)模上市公司仍為土地拍賣的主要買家。國企和地方政府背景的開發(fā)企業(yè)也很活躍。民營開發(fā)商和較小規(guī)模開發(fā)商仍保持謹(jǐn)慎。開發(fā)商的現(xiàn)金流狀況似乎不錯(cuò)。半數(shù)開發(fā)商表示沒有聽說同行出現(xiàn)購地款支付困難，7家開發(fā)商只聽說兩起支付困難。小開發(fā)商仍然受制于現(xiàn)金流緊張，21家開發(fā)商表示知曉資金充沛的大開發(fā)商從資金緊張的小開發(fā)商手中拿地，由此可以明顯看出，行業(yè)整合仍然是一級(jí)和二級(jí)土地市場(chǎng)的主導(dǎo)趨勢(shì)；大開發(fā)商正越來越龐大。

　　受訪開發(fā)商似乎認(rèn)為，地價(jià)在峰值向下調(diào)整10%~20%之后，已經(jīng)見底。問及對(duì)未來一到兩個(gè)季度地價(jià)的預(yù)期，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)認(rèn)為地價(jià)會(huì)適度走高。

　　銷售趨旺

　　另一個(gè)同樣重要的現(xiàn)象是房屋銷售狀況持續(xù)好轉(zhuǎn)。受訪企業(yè)中三分之二表示2012年4季度行業(yè)銷售狀況好于2012年3季度。14家開發(fā)商回應(yīng)稱他們對(duì)未來3個(gè)月市場(chǎng)的信心“增加很多”，12家開發(fā)商表示信心略有增加。17家開發(fā)商預(yù)期2013年銷售狀況會(huì)略好于上年，4家開發(fā)商對(duì)今年的銷售狀況較為樂觀。一些較大規(guī)模的開發(fā)商已經(jīng)提高了2013年的銷售目標(biāo)。

　　渣打銀行的調(diào)查員詢問開發(fā)商，是否認(rèn)同有能力購房者已經(jīng)購房，因此2013年需求會(huì)下降的說法，大多數(shù)開發(fā)商表示，只要房價(jià)保持穩(wěn)定，他們并不為此擔(dān)心。調(diào)查員還向開發(fā)商了解了購房者的構(gòu)成。開發(fā)商反饋稱，49%為首次購房家庭，35%為改善居住條件，15%作為投資。

　　銷售帶動(dòng)了去庫存化進(jìn)程，更多數(shù)量的開發(fā)商反映其所在城市的未售房屋庫存正在下降，但庫存降低的速度似乎并不快。13家開發(fā)商反映2012年下半年其所在城市房屋庫存下降，但12家開發(fā)商表示庫存增加，11家開發(fā)商預(yù)期所在城市庫存將會(huì)下降，而12家開發(fā)商預(yù)計(jì)庫存很可能增加。可以看出，對(duì)于庫存的狀況開發(fā)商的判斷存在分歧。

　　大中城市的銷售狀況好于小城市(22家開發(fā)商同意此觀點(diǎn))。并且，他們不認(rèn)為近期部分媒體廣泛報(bào)道的官員拋售房產(chǎn)將會(huì)對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生顯著影響(25家開發(fā)商持此觀點(diǎn))。

　　政策有限

　　不過，政策仍然是個(gè)問題。2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了樓市調(diào)控“國五條”。會(huì)議不僅再次重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，還在繼2011年之后再次提出要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。此外，會(huì)議在明確既有政策的基礎(chǔ)上，還提出了對(duì)房價(jià)上漲過快的城市及時(shí)采取限購措施，以及建立穩(wěn)定房價(jià)工作問責(zé)制等內(nèi)容。

　　這多少出乎開發(fā)商的預(yù)料。中央政府對(duì)住房市場(chǎng)的政策自2011年早期開始基本沒變。2012年年初有兩件事觸發(fā)了房市復(fù)蘇：開發(fā)商降低房價(jià)及地方市政府開始放松政策執(zhí)行。渣打銀行在調(diào)查時(shí)，一半的受訪公司仍舊認(rèn)為未來3個(gè)月中央政府對(duì)房地產(chǎn)的政策立場(chǎng)將保持不變，但11家開發(fā)商現(xiàn)在認(rèn)為政策將松動(dòng)，較早前調(diào)研的數(shù)目顯著增加。受訪公司主要期望2013年銀行對(duì)開發(fā)商貸款政策松動(dòng)、地方政府政策執(zhí)行放松。限購令和貸款利率方面，多數(shù)受訪公司認(rèn)為不會(huì)發(fā)生變化。

　　盡管“國五條”的出現(xiàn)略讓人吃驚，也在當(dāng)日重挫了地產(chǎn)股票，但是開發(fā)商對(duì)此的反應(yīng)卻相對(duì)淡然。有開發(fā)商認(rèn)為，“國五條”是一種喊話，是想把房價(jià)上漲的勢(shì)頭壓下去，但沒太多實(shí)際操作手段。據(jù)此，他預(yù)期3月樓市成交應(yīng)該不錯(cuò)。現(xiàn)在對(duì)房價(jià)沒有看跌的，多數(shù)樓盤價(jià)格會(huì)穩(wěn)中有升。