在2012年住建部年度工作會上，并沒有將“房地產(chǎn)業(yè)”、“房地產(chǎn)調(diào)控”、“城鎮(zhèn)化”這三者結(jié)合起來討論，這或許是有意回避。如此來看，想假借城鎮(zhèn)化來炒房地產(chǎn)概念只能是一種幻想。

　　在年度工作會上，住建部已經(jīng)明確的方向是，房地產(chǎn)調(diào)控是必須的，而且會適時而動，并盡早盡快構(gòu)筑起房地產(chǎn)調(diào)控的長效機(jī)制。另一方面，住建部更關(guān)注城鎮(zhèn)化方向之下城鎮(zhèn)品質(zhì)的提高。

　　實際上，經(jīng)過多次房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)之后，關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)是否是支柱產(chǎn)業(yè)的爭論已經(jīng)毫無意義，而城鎮(zhèn)化又吊起了部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的胃口。如何全面理解城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)注，擺在每一個人面前。就此，記者專訪了房地產(chǎn)權(quán)威專家、住建部政策研究中心原副主任王玨林。

　　他分析認(rèn)為，城鎮(zhèn)化的基礎(chǔ)是工業(yè)化，城鎮(zhèn)化不是高房價。就住建部2013年工作看來，不變的是繼續(xù)堅持房地產(chǎn)調(diào)控，而變化的是，如何讓調(diào)控更多地回歸至市場調(diào)控手段為主導(dǎo)的軌道上來。

　　⊙記者 于祥明

　　轉(zhuǎn)型才有出路

　　從近30年，特別是近十幾年中國房地產(chǎn)業(yè)走過的歷程來看，房地產(chǎn)發(fā)展不平衡，不能一味地“求快”，而應(yīng)“求好”、“求穩(wěn)”

　　記者：您怎么看城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)業(yè)之間的辯證關(guān)系？城鎮(zhèn)化是否會推高房價，高房價會不會阻礙城鎮(zhèn)化健康發(fā)展？

　　王玨林：這個問題的實質(zhì)是，要看房地產(chǎn)業(yè)在城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中怎么發(fā)展。

　　回顧中國房地產(chǎn)業(yè)，其真正進(jìn)入市場的時間比較短。從近30年，特別是近十幾年中國房地產(chǎn)業(yè)走過的歷程來看，房地產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展與中國經(jīng)濟(jì)一樣，不平衡。究其原因，是由中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段決定的。中國整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展并不平衡，城市發(fā)展也不均衡，不管投資者還是消費(fèi)者，都集中在中東部地區(qū)，集中在一些大城市。加之，家庭投資消費(fèi)渠道有限，進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)價格虛高。

　　目前來看，要使房地產(chǎn)市場健康地發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)就應(yīng)當(dāng)走和整個經(jīng)濟(jì)發(fā)展同樣的路子。即，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展不能再“求高”、“求快”，而是要“求好”、“求穩(wěn)”。房地產(chǎn)業(yè)也應(yīng)當(dāng)“求好”、“求穩(wěn)”。

　　為什么如此？因為目前我們的共識是，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展仍繼續(xù)地求快，以“快”為中心發(fā)展，那么可能中國經(jīng)濟(jì)就會走向死角。要想可持續(xù)發(fā)展，就要轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

　　就房地產(chǎn)業(yè)而言也是一樣的，如果靠高速發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，靠高房價來帶動地價和財政增長，它是非常短命的，短期的。

　　美國就是很典型的例子，自2008年全球金融危機(jī)到現(xiàn)在，回升如此之慢，它主要缺的是消費(fèi)，缺的是投資，需要的是錢。中國現(xiàn)在為什么發(fā)展好呢？因為我們有消費(fèi)，我們有錢，我們能吸引更多的投資來支撐我們的經(jīng)濟(jì)。

　　所以房地產(chǎn)業(yè)必須要長期穩(wěn)定健康發(fā)展，不能是一個短命的市場，因此必須調(diào)整，調(diào)整的目的是為了可持續(xù)。

　　高房價難持續(xù)

　　高房價不符合中國國情，也不符合市場發(fā)展規(guī)律。不斷推高的房價，勢必會出現(xiàn)泡沫，而且這種泡沫不僅會危害房地產(chǎn)業(yè)，還會波及金融業(yè)

　　記者：房價上漲，開發(fā)商才會賺得盆滿缽滿，買房的人也會有一種看漲不看跌的心理。為何會說高房價不可持續(xù)？

　　王玨林：高房價不符合中國國情，也不符合市場發(fā)展規(guī)律。一個市場要健康發(fā)展，就要穩(wěn)定和公平。制度公平，設(shè)計公平，社會大眾才能夠認(rèn)可，也才能夠持續(xù)。不斷推高的房價，肯定得出現(xiàn)泡沫，而且這種泡沫不僅會危害房地產(chǎn)業(yè)，還會波及金融業(yè)。

　　我一直強(qiáng)調(diào)高房價的危害性，因為房地產(chǎn)市場一旦出現(xiàn)泡沫，影響極大，國際上的慘痛教訓(xùn)不少，如美國。我們國家如果這樣走下去，一旦泡沫累積過大，最后破滅，后果也不堪設(shè)想。

　　這不是危言聳聽。因為不管是國家的錢，投資商的錢，還是個人家里的錢，只要你大量投入了房地產(chǎn)。當(dāng)你的房產(chǎn)不值錢的時候，當(dāng)你占有的土地，不能兌現(xiàn)的時候，我不知道我們還有什么，我們的發(fā)展后勁和潛力又在哪兒？

　　政策還需落實

　　管理房地產(chǎn)市場有三個辦法：其一是消費(fèi)方面，做調(diào)整限制，即限購；其二是資金方面，進(jìn)行控制，如限貸；其三是稅收調(diào)節(jié)的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)

　　記者：正因如此，在2012年住建部工作會上，姜偉新部長再次強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，商品住房限購政策將繼續(xù)實行，且住建部會對放松調(diào)控導(dǎo)致房價過快上漲的城市繼續(xù)采取措施，并會同監(jiān)察部對其進(jìn)行約談。您認(rèn)為這些調(diào)控辦法夠用嗎？

　　王玨林：“國八條”是樓市調(diào)控的“基本原則”，從實際來看是有效果的，因此目前房地產(chǎn)調(diào)控要做的是落實既有政策。

　　住建部工作會上也提到，2013年住建部將配合國土部門，保持穩(wěn)定的住房用地供應(yīng)，增加中小套型普通商品住房供給。配合有關(guān)部門，繼續(xù)加快推進(jìn)擴(kuò)大房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。同時，各省市編制好實施好住房發(fā)展和建設(shè)規(guī)劃，引導(dǎo)和穩(wěn)定社會預(yù)期。要繼續(xù)強(qiáng)化市場監(jiān)控，包括繼續(xù)在市場準(zhǔn)入、銷售、租賃、登記、估價和物業(yè)服務(wù)等方面，強(qiáng)化監(jiān)督，以及加強(qiáng)對預(yù)售資金的監(jiān)管等。

　　與此同時，繼續(xù)密切監(jiān)測市場信息，會同有關(guān)部門，及時發(fā)布有關(guān)信息，正確引導(dǎo)市場預(yù)期，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報系統(tǒng)，做好政策儲備，隨時應(yīng)對房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的新變化。

　　在我看來，管理房地產(chǎn)市場有三個辦法。其一是消費(fèi)方面，做調(diào)整限制，即限購；其二是資金方面，進(jìn)行控制，如限貸；其三是稅收調(diào)節(jié)的辦法，如房產(chǎn)稅試點(diǎn)。

　　從資金信貸政策的實際效果來看，對房地產(chǎn)市場壓力和影響非常大，而目前看通貨膨脹壓力可控，穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長意味著銀行信貸也會保持平穩(wěn)。因此，再通過收緊信貸調(diào)控房地產(chǎn)，不太現(xiàn)實。而稅收的辦法是長期政策，不是一下子就能鋪開的，目前難以立竿見影。限購政策，即通過調(diào)整供求關(guān)系，緩解市場和社會的矛盾，這項政策是不會變化的。

　　現(xiàn)在市場總寄希望于政策加碼，來推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控的邏輯本身就有錯誤，對于執(zhí)行上不足的細(xì)節(jié)問題要切實落實，而不存在超越“國八條”之外的新政問題。

　　做好政策儲備

　　要做好政策儲備，就要深入研究一些更適合于市場發(fā)展和市場管理的辦法，既達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，又對市場發(fā)展有利

　　記者：您怎樣理解要做好房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備？在2012年國務(wù)院督查組奔赴各地督查之時，坊間一度傳聞“取消預(yù)售制度”，您怎么看？

　　王玨林：房地產(chǎn)調(diào)控政策儲備是很有必要的。我認(rèn)為要做好政策儲備，就要深入研究一些更適合于市場發(fā)展和市場管理的辦法，實際上很多政策應(yīng)當(dāng)深入地研究，既達(dá)到調(diào)控房地產(chǎn)市場的目的，又對市場發(fā)展有利，應(yīng)當(dāng)研究這樣的調(diào)控政策，而不能簡單化、粗暴地管理房地產(chǎn)。

　　有關(guān)取消預(yù)售制度的問題，一些地方人士也問過我，對它要一分為二看待。

　　其一，預(yù)售制度是房地產(chǎn)市場發(fā)展初期，支持企業(yè)發(fā)展，解決企業(yè)資金的一個辦法。因為房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，投資規(guī)模大。房地產(chǎn)企業(yè)資金有限，僅僅依靠單一的自有資金和銀行貸款不足以發(fā)展，所以設(shè)計出臺了預(yù)售制度。

　　客觀來看，房地產(chǎn)預(yù)售制度確實存在不合理性。我給錢以后，你不給我貨，過很長時間再驗貨，這容易引發(fā)矛盾，也是對消費(fèi)者不公。但是，房地產(chǎn)預(yù)售制度確實是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段必須的。

　　第二方面，如果現(xiàn)在要立刻取消預(yù)售制度，很多房地產(chǎn)企業(yè)可能就沒有能力發(fā)展了，很多開發(fā)商自有資金畢竟有限。所以說，既要有利于市場發(fā)展，又要保護(hù)消費(fèi)者的利益，還要能夠促使企業(yè)正常發(fā)展，選擇一個折中的政策可能更合理更好一些。

　　例如，現(xiàn)在要求封頂賣房的辦法就可以。房子封頂以后再賣房，交房的周期就短了，而且消費(fèi)者對房屋各方面的質(zhì)量看得就清楚些，這樣也能達(dá)到一定的調(diào)控效果，對市場各方的影響更小，這樣可能會更好一點(diǎn)。

　　記者：近期樓市又出現(xiàn)了回升的勢頭。有人甚至說，目前房地產(chǎn)市場已經(jīng)消化掉了調(diào)控政策。對此，您怎么看？

　　王玨林：2012年市場發(fā)生兩個變化：一是3月份開始回暖，二是10月份開始猛漲。尤其10月、11月開始，成交量開始爆發(fā)性增長，2012年全年商品房銷售面積11.13億平方米，高于2011年10.99億平方米水平，可以說超出市場預(yù)期。

　　具體來看，去年3月份樓市回暖是由于一些貸款政策放寬，支持一部分消費(fèi)者進(jìn)入市場；10月份以后至11月、12月份樓市成交量的大漲，一個主要原因是十八大發(fā)出的改革信號增強(qiáng)了大家發(fā)展的信心。給予了投資者和開發(fā)企業(yè)的信心，他們開始拿地了。與此同時，消費(fèi)者也再次開始擔(dān)心，一直想買房的、有需求的，一看要漲，又趕快集中入市了，一下子就把房地產(chǎn)市場拱起來了，出現(xiàn)了每個月1億多平方米的成交量。

　　但2012年與2010年樓市的火爆又有不同之處，即2012年樓市成交量的大漲區(qū)域與2010年完全不同，這次熱在東部，而2010年熱在中西部，熱在中小城市，現(xiàn)在中西部、中小城市樓市變化不大，但是東部一線城市熱得很厲害。

　　這說明，剛性需求還比較大，在2011年市場非常不好的情況下，積蓄了一定的購房需求。從去年的市場來看，住宅市場的消費(fèi)能力依然存在，在一定條件下就集中爆發(fā)了。

　　而此次西部地區(qū)沒有火熱，原因在于它是一個正在發(fā)展中和待發(fā)展的一個區(qū)域。 加之此前房地產(chǎn)開發(fā)量過大，一下子難以消化掉。

　　樓市該如何走

　　2013年房地產(chǎn)市場可以概括為“三不變”、“三變”和“三加強(qiáng)”。其中，“三不變”就是限購、限貸、限價不變

　　記者：市場內(nèi)外也有一種聲音：如果房價再繼續(xù)反彈，政策就會加碼。您認(rèn)為如何看待2013年房地產(chǎn)市場和樓市政策走向？

　　王玨林：對房地產(chǎn)的研究要側(cè)重兩個方面：經(jīng)濟(jì)和政策。由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)既緊密又依賴性非常強(qiáng)，宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，房地產(chǎn)才能發(fā)展；同時，由于中國房地產(chǎn)市場還屬于不成熟的市場，所以政策對市場的影響是非常大的。

　　基于以上兩點(diǎn)，我將2013年房地產(chǎn)市場概括為“三不變”、“三變”和“三加強(qiáng)”。其中，“三不變”就是限購、限貸、限價不變。

　　房地產(chǎn)調(diào)控的實質(zhì)是解決市場供求矛盾，在土地有效供應(yīng)增加的情況下最主要還是從消費(fèi)上解決問題，就是減少投資性消費(fèi)。減少投資性消費(fèi)，不能靠市場自發(fā)來調(diào)整的，就得用行政手段來調(diào)整，所以“三限”不能變，一變市場就熱，一變房價就漲。實際上，剛剛?cè)〉命c(diǎn)成果，你一變政策就失效、市場就失靈，就更沒辦法解決這個問題了。所以說，這三個現(xiàn)在不能變。

　　“三變”就是利率、存款準(zhǔn)備金和房地產(chǎn)稅，這個應(yīng)當(dāng)在變。利率和存款準(zhǔn)備金是根據(jù)CPI變化的調(diào)整的，但跟房地產(chǎn)關(guān)系密切，貨幣政策稍有變化，就會傳導(dǎo)至房地產(chǎn)市場。如去年3月份樓市回暖就與此相關(guān)。

　　再者，房地產(chǎn)稅要往前推進(jìn)。實際上，目前還不是推不推的問題，現(xiàn)在大家關(guān)注的是具體方案涉及的利益問題。即，房地產(chǎn)稅方案影響不影響到我，有房的，影響多大，怎么影響。我覺得試點(diǎn)應(yīng)當(dāng)要推進(jìn)，如果房地產(chǎn)稅不出臺，行政措施就難以退出。所以我們說要是用市場管理就在這兒，這是一個方面。所以要繼續(xù)加大推進(jìn)力度，但制度要完善，要全面，要考慮到各方面的利益。

　　另外，還有三個需要加強(qiáng)和完善的方面。其一是，管好土地市場。目前市場上所說的政策已經(jīng)到底線了，而實際上還有很多政策沒有執(zhí)行到位。房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定需要兩方面的支撐，一是增加市場供應(yīng)量；二是需求方面，減少不必要的消費(fèi)。對于前者，市場更多地關(guān)注于新增土地和新建房屋量方面，但老問題仍然沒有解決，即大量閑置土地有待開發(fā)，有些在建項目也在延續(xù)進(jìn)度，這都直接影響了住宅的供應(yīng)量，從而導(dǎo)致供需關(guān)系這一根本矛盾仍未解決。

　　其二，管好房屋交易市場。一個市場健康不健康，依賴于全產(chǎn)業(yè)鏈，土地建設(shè)可謂源頭，而房屋交易市場是中間環(huán)節(jié)，交易市場本身健康，也會促進(jìn)整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，因此需要不斷地加強(qiáng)管理。

　　第三個方面就是保障房，要補(bǔ)進(jìn)來。雖然政府花了很大力氣，但是很多人還是得不到，而且大家對此有不同看法，所以要求我們在制度上應(yīng)當(dāng)完善，從分配、管理、建設(shè)等方方面面盡量把工作做到位。

　　如何頂層設(shè)計

　　當(dāng)前，中國樓市一方面要走自己的發(fā)展之路；另一方面，要用法律法規(guī)、稅收等手段來協(xié)調(diào)、解決市場各方矛盾

　　記者：回頭來看中國房地產(chǎn)市場，自1998年房改以來，也走了一些彎路。這是不是一種制度缺失？另一方面，您此前談到的，美日歐房地產(chǎn)市場的大起大落，也給了中國前車之鑒，我們應(yīng)該如何避免重蹈覆轍。您認(rèn)為中國房地產(chǎn)應(yīng)該有怎樣的頂層設(shè)計呢？

　　王玨林：美日歐已經(jīng)走過了城市化發(fā)展的階段，目前已經(jīng)沒有太多的新開工建設(shè)項目。而中國正處于工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進(jìn)程之中，擁有大量的新開工項目。而且，隨著中國經(jīng)濟(jì)整體的發(fā)展，中國房地產(chǎn)開發(fā)會呈現(xiàn)出階梯性的特征，這就要求住宅設(shè)計、建設(shè)質(zhì)量不斷提高。

　　因為中國所處發(fā)展階段不同于美日歐，制度安排也不相同。因此，中國要走自己的房地產(chǎn)發(fā)展之路，這是大的原則。另一方面，用法制手段（包括法律法規(guī)、稅收等）來協(xié)調(diào)、解決市場各方面的矛盾，是中國房地產(chǎn)頂層設(shè)計的歸宿。

　　各國沉痛的經(jīng)驗教訓(xùn)也有可借鑒之處，即，一旦讓投資者占領(lǐng)房地產(chǎn)市場，這個市場就不可能平穩(wěn)。所以保持整個房地產(chǎn)行業(yè)的合理利潤，避免出現(xiàn)暴利。任何一種制度設(shè)計，無論說得如何天花亂墜，只要不能實現(xiàn)這個目標(biāo)，就是不合格的。

　　更為重要的是，要有一個公平、公正、透明、合理的頂層設(shè)計框架。就像我前面所說，制度公平，設(shè)計公平，社會大眾才能夠認(rèn)可，也才能夠持續(xù)。