小商鋪經營者舉步維艱 電商沖擊傳統百貨市場

　　新建購物中心零售冷清 人均消費額減少 投資者開始謹慎入市

　　近期，有關房產稅征收的傳聞甚囂塵上，有消息稱，房產稅征收擴容將率先從經營性物業入手。作為經營性物業主要部分的商鋪，將直接受其沖擊，而以往被認為收益最為穩定的購物中心型商業目前也面臨著被電商沖擊、消費者購買意愿下降、商家開店計劃縮減等多重威脅，房產稅到底應該從誰征起？是擁有數套房產的投機性買家，還是商業的投資者？如果從經營性的物業入手，商鋪投資者將會遇到怎樣的難題？《廣廈時代》近期對此進行了調查。

　　業主預支房產稅帶來的成本增加

　　對于一些本來利潤就不高的商戶影響很大

　　商鋪租金上漲 逼退小商戶

　　在京經營小吃四年的小李最近打算關店回老家，促成他有這個想法的主要原因就是房東再次提高了房租。《廣廈時代》了解到，像這樣因為租金上漲而放棄經營的店主并不在少數，尤其是住宅實行調控以來，商鋪市場的租金持續上漲，無論是商鋪的業主還是經營者對于商鋪租金的上漲預期都在逐步提高，而對于房產稅征收的預期，更讓業主將房租價格漲在了前頭。

　　租金大漲只能選擇關店

　　小李經營的是一間鹵味店，面積10平方米左右，在團結湖的一個街口。四年前，他開始在此做生意，與房東每年簽一次租金協議。

　　去年，該處店面的月租金為7000元，對于小李所經營的生意，這一租金水平帶來的壓力已經很大，沒想到年底房東又告訴他，明年租金又要上漲，而且這次一下就漲了3000元。小李告訴我們，房東表示因為他是老租客，才上漲這些，不然還會高。一開始，小李覺得，房東是看他租了幾年，累積了不少回頭客，篤定他不會搬走，所以才獅子大開口，可是通過他和周圍幾家商鋪的經營者了解，租金上漲已經是大家都面臨的難題，以去年的租金繼續承租，基本不可能。

　　面對這樣的情況，小李表示，物價上漲已經讓成本漲了不少，租金再漲，他真的承受不起。東西漲價，老顧客也不一定會買賬。他只能先去周邊轉轉，看看稍微偏點兒的位置能否租到個便宜鋪子，不然只能關店回老家。

　　業主預支房產稅帶來的成本增加

　　當問到小李，知不知道經營性物業征收房產稅的模式有可能發生變化時，小李表示，沒聽說過，而且也沒聽說房東交這個稅，他交的租金也沒有過發票。《廣廈時代》詢問了多家小商鋪業主和經營者，均表示不太了解，但是對于最近關于房產稅的新聞，有一些關注。

　　在定福莊某商住樓投資了一處底商的程女士就表示，她關注到一些關于房產稅要從經營性物業入手的消息，心里有些擔心。今年簽租賃合同的時候，就把房租提高了15%。“我也不知道政策什么時候出，萬一年中出了，合同還是一年的，不就虧大了。”

　　永盛地產總經理張翰坤就指出，相比大型商業地產，小商鋪業主更看重租金收益，房產稅征收方法的調整帶來的成本上漲，他們自然不愿意承擔，必然會轉嫁到租戶身上，這對于一些本來利潤就不高的小商戶影響很大，部分商戶就會被擠出市場。

　　人氣低迷 開店計劃縮減 購買力下降 房產稅預期減緩投資者腳步

　　房產稅會澆滅商業地產上升苗頭嗎

　　商業地產現狀一：品牌店受電商沖擊 只試不買消費者增多

　　雙十一“光棍節”單日，支付寶[微博]總銷售額實現191億元已經成為近期商業市場的一個熱點話題。在人們關注后雙十一時代，電子商務還將有怎樣的新動作的同時，電子商務對于傳統商業市場的沖擊也再一次擺到商業地產運營者的面前。

　　在某大型購物中心的一家女裝品牌店內，導購小呂表示，他們品牌在好多電商平臺上都開設有店鋪，而且價格普遍低于門市價。最近她就發現，越來越多顧客在他們店里只是試穿，“有時穿上五六件都不買”。小呂還觀察到，這些顧客在試穿到滿意的衣服時，就會翻起衣服的吊牌反復看。起初她以為顧客是在關注衣服的成分，后來才發現，他們是在記錄衣服的編碼。小呂表示，其實她有時也和這些顧客一樣，在商場里看中了什么衣服，回家會在網上尋找，看能不能拿到更合適的價格。她還介紹，其實除了各個電商平臺的旗艦店，淘寶上還有很多代購。像有一些在網絡上只銷售舊款的品牌，通過代購也可以以不錯的折扣買到最新款式。

　　像這樣商場試穿，網上購買的購物方式，已經開始逐漸成為一種普遍現象。尤其是商場的主力消費群體白領女性，更將這種購物方式看做一種時尚。就職于某咨詢公司的宋小姐就告訴我們，他們平時最喜歡在網上尋找各種優惠券，算下來也就省幾十塊錢，而線下試、網上買的方式，有時一省就是幾百塊，何樂而不為。宋小姐還表示，有時她為緩解只試不買的尷尬，會選擇在商場買個打折也便宜不了多少的小件商品，大件在網上購買。

　　一線銷售人員感受到電商為傳統百貨市場帶來寒意的同時，商業地產的運營者也有直觀的感受。9月，萬達集團董事長王健林就曾在萬達商業年會上表示，今年以來萬達廣場客流量增長放緩，單個顧客平均銷售金額下降10%，商家開店計劃也出現較大幅度的下降。

　　商業地產現狀二：新興購物中心人氣低迷 餐飲、百貨差距大

　　近日，北京新世界百貨崇文店上演60小時“不打烊”店慶活動，數據統計，活動期間，新世界總銷售額突破3億元，客流量逾100萬人次。但與新世界百貨這個老牌商場相比，很多新興購物中心還依然門可羅雀。

　　位于北三環的大鐘寺中坤廣場，引進了王府井百貨旗下的年輕品牌HQ尚客百貨，雖已開業兩年，但人氣始終不足。相比地下的家樂福和一些餐飲品牌店，百貨內可以稱得上冷清。有網友就在大眾點評網[微博]上感慨：“地方很大，品牌也不少，可總體感覺就是很冷清，沒有什么想要買東西的欲望。”

　　和HQ尚客類似的還有另一個地標性購物中心朝陽大悅城。經歷了大面積業態調整的朝陽大悅城，撤出主力店永旺百貨，引進優衣庫、無印良品、zara等快時尚品牌，這對朝陽大悅城來說，也是一種必然。開業兩年來，朝陽大悅城的餐飲及娛樂部分率先在區域確定地位，但購物卻一直不溫不火。在朝陽大悅城內隨機調查發現，他們或是結伴到此看電影，或是前來聚餐，但卻鮮有專為購物到朝陽大悅城。他們逛百貨的目的主要有兩個，消磨等待電影開場的時間和酒足飯飽之后的消食。當被詢問是否有購物打算，他們也表示基本不會，除非遇到合適的。

　　業內人士指出，餐飲、影院等配套可替代性不強，電子商務等商業模式對其沖擊有限，但單純的百貨商品就更容易受市場影響，因此新興購物中心想要累積人氣所需時間也在逐漸加長。

　　商業地產現狀三：房產稅預期減緩投資腳步 商業地產率先被波及

　　傳統實體商業的低迷也同樣反映在商業地產居高不下的空置率上。第一太平戴維斯研究數據顯示，2012年第三季度，北京優質購物中心空置率為10.1%，CBD商圈空置率約為12%。較高的空置率同時帶來商業地產招租的困難，商業地產的持有人無法獲取穩定、較高的收益。

　　據了解，很多擁有較高人氣的品牌店，在選址時，會對物業持有人提出各種要求，招商補貼、貼裝修、“倒包租”、“抽流水”等租賃方式屢見不鮮。

　　一方面是商業地產租賃市場的慘淡，另一方面，對于商業地產未來各項利空的預期也讓很多商業地產投資人減緩投資腳步。王健林在接受媒體采訪時就表示，商業地產出現問題的高峰應該是在兩到三年以后。在他看來，做商業地產要重視商業資源，應先把商業資源做好再來做商業地產，而很多企業并不是這樣。也有商業地產領域專家指出，在住宅市場遭遇宏觀調控之后，很多房企盲目轉向商業地產，前期鋪墊工作有限，這樣建起的商業地產將在未來兩三年集中上市，必然會帶來很多問題。

　　另外，關于房產稅征收即將擴容的消息再次為商業地產蒙上一層陰霾。有消息稱，房產稅擴容將率先從經營性物業入手，這也再次拉低了商業地產投資者的投資預期。按照北京市施行《中華人民共和國房產稅暫行條例》的細則，企業、事業單位房產，不論自用還是出租均按征收月份前一個月的月末賬面房產原值，一次減除百分之三十后的余值，計算繳納房產稅，稅率為1.2%；其他單位和個人出租的房產，以租金收入為房產稅的計稅依據，稅率為12%。個人所有的非營業房產可以免納房產稅。而據研究人員透露，房產稅向全國擴圍，最可能采用的方式就是借鑒湖北鄂州的改革方式，將按照房產原值征稅的標準，改為按照市場評估值征收。這也意味著房產稅的征收額度由靜態變為動態，隨著房價的上漲，房產稅也會相應提高。

　　有投資者就表示，如果投資商業地產的稅負繼續加重，后期的回報又不能保持穩定，又享受不到房價上漲帶來的資產增值，他將放棄對商業地產的投資。

　　業界觀點

　　房產稅擴容選擇經營性物業入手不利于拉動內需

　　李亞明

　　(北京漢博商業投資管理有限公司副總裁)

　　經營性物業的房產稅一直在收取，如果未來改為按照經營性物業的評估價值征收房產稅，一方面在人員成本上會有很大的消耗，需要大量的機構和人員參與評估；另一方面，需要一個明確的、專業的、令人信服的評估標準，這個標準如果沒有考慮周全，房產稅的改革就有可能變成一種政府的尋租行為。

　　房產稅的擴容，不能因為住宅市場的復雜和牽扯利益的廣泛，就將板子打到商業地產之上。商業地產在中國的發展剛開始轉好，作為承載居民消費的實體場所，對于拉動內需有著重要的作用，在消費者購買力下降、商家開店計劃縮減的當下，再為商業地產添加負擔，不是明智之舉。

　　政策方向

　　應該是為商業地產松綁

　　張家鵬(RET睿意德執行董事)

　　房產稅在經營性物業中的征收一直存在，目前經營性物業所納稅率已經不算低了。改變征稅方法是沒有問題的，但一定要明確改變的方向和評估的方法，是為商業地產增加負擔還是減輕壓力。我認為如果評估的標準是采用租金推算法，那得出的結論相對較為科學，而如果是按照區域售價來評估，就會出現很多問題，首先商業地產十分復雜，普通商鋪與購物中心中的商鋪價值肯定有很大區別。其次，目前我國商業地產租售比基本處于失衡狀態，價格有虛高現象，而在正常的市場中，商用物業應主要依靠租金來獲得收益，按照售價評估征稅，容易造成稅負過重的情況。

　　拉動GDP增長的三駕馬車出口、投資、消費中，長期以來，出口和投資都占了經濟中的較大比重。出口目前面臨轉型，需要一個長期的過程，而投資在GDP中所占的比重已經接近極值，因此未來消費是經濟增長中最值得期待的動力。要擴大消費，必然要抑制物價，降低流通成本，活躍市場，而商業地產正是消費重要的載體之一，因此國家應該在政策上更多地為商業地產松綁，促進商業地產的良好發展。

　　房產稅的擴容

　　將帶動租金的上漲

　　張翰坤(永盛地產總經理)

　　房產稅的征收擴容是大的趨勢，在嚴厲的調控政策之后，為保證調控成果的穩定性，房產稅作為新一輪的過渡性政策，是十分必要的。但房產稅的征收，也必然帶來房產持有成本的增加。

　　總體來說，房產稅對于商業地產的持有者影響并不大。由于經營性物業房產稅一直在征收，新的政策帶來的只是稅額的增加，這種調整接受起來會比較容易。但該稅額的增加相應也會帶動租金的上漲，而且商業地產是以取得收益為目的，如果征收租金收入10%的房產稅，租金的上漲將必然大于10%。羊毛出在羊身上，商業地產經營者的持有成本將加碼轉嫁至租戶身上，租戶會將其再轉化至消費者身上。在當前的大經濟環境下，對內需的拉動和消費的促進都是很不利的。

　　本版文/門庭婷