房地產(chǎn)市場降價(jià)換量可能一去不返

　　年末地王頻現(xiàn) 開發(fā)商回歸一二線城市

　　本報(bào)記者 李松濤

　　對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，這個(gè)冬天似乎有了暖冬的跡象。臨近年底，各地土地市場突然火熱起來。

　　從11月底開始，多個(gè)城市的土地出讓價(jià)格頻頻走高。20億元、27.7億元、48.6億元、 56.2億元，這樣的土地拍賣價(jià)格，不斷出現(xiàn)在北京、上海、深圳、南京等城市。其中，南京濱江G50地塊以56.2億元的總價(jià)成為截至目前的全國總價(jià)地王。

　　“各大開發(fā)商都開始了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行，這說明目前主流開發(fā)商對(duì)市場見底的判斷已經(jīng)基本一致。地價(jià)對(duì)房價(jià)的影響將再次出現(xiàn)。” 中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉說。

　　不僅如此，全國多個(gè)城市的樓市交易量也開始再次走高。根據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院的統(tǒng)計(jì)，在北京，12月前10天，全市二手住宅網(wǎng)簽總量為4509套，與11月同期的網(wǎng)簽量相比上漲了9.3%。而成交均價(jià)達(dá)到24500元/平方米，與11月份的房價(jià)相比上漲了2.9%，創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　這是與往年不同的市場反應(yīng)。多位業(yè)內(nèi)專家表示，最近樓市、土地市場的變化表明，房地產(chǎn)市場降價(jià)換量的狀況已經(jīng)成為歷史。

　　開發(fā)商回歸一二線城市

　　一連串的土地出讓最近密集出現(xiàn)。

　　11月27日，北京市公布出讓朝陽區(qū)農(nóng)展館北路一宗住宅混合公建用地。該宗土地規(guī)劃建筑面積不足6萬平方米，但起拍價(jià)高達(dá)20億元，折合樓面價(jià)3.38萬元/平方米。這一起拍價(jià)已經(jīng)與今年早些時(shí)候拍出的“萬柳地王”相當(dāng)。

　　就在同一天，上海黃浦區(qū)一處地塊以27.7億元高價(jià)拍出，折合樓面地價(jià)超過3萬元/平方米，成為今年上海土地單價(jià)地王。

　　11月28日， 深圳寶安尖崗山一個(gè)地塊以20億元的價(jià)格成交，成為今年深圳的總價(jià)地王。

　　11月30日，成都拍賣武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村一宗地塊，最終該地塊以8500元/平方米價(jià)格售出，刷新了成都實(shí)行土地招拍掛以來成交樓面地價(jià)新高。

　　同一天，南京濱江G50地塊賣出56.2億元的高價(jià)，成為今年全國總價(jià)地王。廣州荔灣區(qū)珠江以南地塊成交的樓面地價(jià)高達(dá)14210元/平方米，成為芳村新地王。

　　12月3日，珠海市唐家灣情侶北路(南段)地塊最終以17.37億元售出，折合樓面地價(jià)為樓面地價(jià)約6000元/平方米，使得該地塊成為珠海年度單價(jià)和總價(jià)地王。

　　開發(fā)商爭搶拿地，各地政府也在近期突然加大了土地的供應(yīng)量。

　　11月23日，杭州市國土資源局一次性掛牌7宗土地，總出讓面積7.28萬平方米。

　　11月24日，大連市國土資源和房屋局推出5宗地，總用地面積達(dá)55.5萬平方米。

　　11月26日，武漢市國土資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，決定于12月出讓48宗地塊。

　　11月30日，成都國土部門公布出讓多處地塊，面積高達(dá)1097畝。

　　據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測的13個(gè)重點(diǎn)城市的數(shù)據(jù)顯示，11月份的經(jīng)營性用地供應(yīng)面積較10月同期上升約219%，除深圳環(huán)比下降外，其余城市均呈現(xiàn)不同程度的上升。

　　從房地產(chǎn)企業(yè)拿地情況來看，今年下半年的拿地積極性明顯增強(qiáng)。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心對(duì)11家標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)測，這些標(biāo)桿企業(yè)下半年拿地額達(dá)到了882億元，而上半年僅為304億元。下半年拿地金額占銷售比達(dá)到了29.1%。

　　從標(biāo)桿房企拿地?cái)?shù)量來看，一線城市占比20%，二線發(fā)達(dá)城市占比20%，二線發(fā)展中城市占比42%，三四線城市占比18%。

　　“從今年的拿地情況看，三四線城市未來存在一定的調(diào)整風(fēng)險(xiǎn)，標(biāo)桿房企采取了回歸一二線城市的策略。”張大偉告訴記者，而在前兩年，標(biāo)桿房企都在三四線城市跑馬圈地，今年卻出現(xiàn)了回歸。

　　標(biāo)桿房企拿地策略的變換不僅表現(xiàn)在張大偉的統(tǒng)計(jì)監(jiān)測上，偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也注意到了這個(gè)變化。

　　就在最近，胡景暉在與多位業(yè)內(nèi)知名房地產(chǎn)企業(yè)老總交流時(shí)了解到，這些大的房地產(chǎn)企業(yè)前兩年相繼在三四線城市擴(kuò)張時(shí)，預(yù)期會(huì)有大發(fā)展，但現(xiàn)在他們發(fā)現(xiàn)，這些三四線城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口聚集程度還支撐不了相繼而起的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“在這些三四線城市，前幾年跑來開發(fā)的大房地產(chǎn)企業(yè)建設(shè)的項(xiàng)目賣得很吃力，有些干脆就賣不掉。”胡景暉說，這些知名房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)之前對(duì)三四線城市的判斷過于樂觀，在一二線城市，雖然競爭很激烈，但項(xiàng)目至少能賣出去，所以今年他們又重新回歸一二線城市圈地。

　　距離年底還有半個(gè)月，不知道還會(huì)有哪些城市刷新土地成交價(jià)格記錄。

　　房企呈現(xiàn)明顯的兩極分化

　　仔細(xì)分析數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，那些在年底爭搶拿地的房地產(chǎn)企業(yè)，大多都是今年銷售狀況不錯(cuò)的企業(yè)。

　　在今年10月，就已經(jīng)有保利地產(chǎn)[微博]、中海地產(chǎn)、綠城集團(tuán)、世茂房地產(chǎn)、招商地產(chǎn)[微博]、越秀地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中駿置業(yè)、華潤置地、禹州地產(chǎn)及遠(yuǎn)洋地產(chǎn)等11家房地產(chǎn)企業(yè)完成了全年的銷售目標(biāo)，而銷售目標(biāo)的完成讓這些企業(yè)手中資金充裕，這些錢用來干什么呢？當(dāng)然是拿地。

　　此外，今年4月份開始，全國房地產(chǎn)市場交易量大幅提升，刺激了房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)整體市場形勢的判斷。8月底開始，全國主要城市的土地市場明顯復(fù)蘇。

　　“房地產(chǎn)企業(yè)的兩極分化越來越明顯。”中國房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長、北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強(qiáng)告訴記者，年末在多個(gè)城市爭搶土地的只是部分大品牌的房地產(chǎn)企業(yè)，但上萬家中小房地產(chǎn)企業(yè)都沒有能力參與土地市場的追逐。

　　陳國強(qiáng)表示，保利、萬科、恒大、中海等房地產(chǎn)企業(yè)今年拿地的投入相當(dāng)可觀，都在300億元以上，但這些企業(yè)之所以能夠這么大手筆，是因?yàn)樗麄兊匿N售狀況很好。在整體市場調(diào)控的背景下，這些大品牌的房地產(chǎn)企業(yè)把握住了機(jī)會(huì)，也正是調(diào)控讓房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勝劣汰越來越明顯。

　　從房地產(chǎn)已經(jīng)公布的三季度季報(bào)來看，情況的確如此。房企呈現(xiàn)明顯的兩極分化，萬科招商等企業(yè)整體上漲，小部分中小型房企依然虧損。有些房地產(chǎn)企業(yè)還在賣地求生。

　　在土地市場的另一端，地方政府的推地節(jié)奏加快也造成了今年下半年、尤其是年末的搶地高潮出現(xiàn)。

　　今年上半年，受宏觀調(diào)控影響，全國各地土地供應(yīng)大幅減少，多個(gè)城市出現(xiàn)無地可拿的境地。8月份，國務(wù)院組織了對(duì)房地產(chǎn)市場的檢查組，在對(duì)多地進(jìn)行調(diào)研之后提出希望能有持續(xù)的土地供應(yīng)，以防止樓市的供應(yīng)出現(xiàn)問題。

　　在此之后，各地方政府開始加大推地節(jié)奏。

　　“今年9月份之前全國土地市場非常清淡，地方收入大為減少，地方政府也有動(dòng)力去推地，加上國務(wù)院檢查組的要求，中央和地方形成了統(tǒng)一意見，所以在9月份之后，全國土地市場的供應(yīng)量開始大幅增加。”胡景暉說。

　　今年11月份，全國財(cái)政收入7871億元，比去年同月增加1414億元，增長21.9%。營業(yè)稅1143億元，同比增加254億元，增長28.6%。其中，房地產(chǎn)營業(yè)稅同比增加123億元，增長58.7%，對(duì)地方政府來說，房地產(chǎn)依然是增收的重要來源。

　　在胡景暉看來，政府換屆的第一年，固定資產(chǎn)投資往往都會(huì)大幅增加，這個(gè)經(jīng)驗(yàn)讓房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)未來信心十足，于是在年末爭著拿地。

　　正是這幾方面的因素導(dǎo)致了今年年末多個(gè)城市地王頻現(xiàn)。

　　不過，相比2010年的地王，今年的地王還算“溫和”。

　　“2010年的時(shí)候，地王密集出現(xiàn)，而且地價(jià)超過了所在區(qū)域的房價(jià)，出現(xiàn)了面粉貴過面包的情況。而今年的地王，雖然價(jià)格高，但并沒有高于所在區(qū)域的平均房價(jià)。”胡景暉說，這些地王的出現(xiàn)會(huì)干擾大家對(duì)整體市場的預(yù)期，但并不意味著市場整體要大幅漲價(jià)。

　　調(diào)控將何去何從

　　在陳國強(qiáng)看來，今年市場的整體表現(xiàn)達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)，市場在走穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資已經(jīng)止跌，全年的銷量也很可觀，很有可能會(huì)略高于去年。但部分城市出現(xiàn)了供應(yīng)量下降的狀況，明年這些城市房價(jià)上漲的壓力將會(huì)增大，這需要高度關(guān)注。

　　“但北京、上海這些城市的庫存量還是很可觀的，并不具備房價(jià)大幅上漲的基礎(chǔ)。”陳國強(qiáng)說。

　　以北京為例，12月前10天，新增樓盤相比11月只少了3個(gè)。

　　中原集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月全月，全國主要的54個(gè)城市，新建住宅簽約均出現(xiàn)了明顯上漲，合計(jì)簽約套數(shù)達(dá)到了293863套，超過了之前成交量最多的7月份的6%。11月，大多數(shù)城市都出現(xiàn)了樓市交易量的最高點(diǎn)。

　　“房地產(chǎn)業(yè)都在加速推盤，整體市場的供應(yīng)量是充足的。”胡景暉說。

　　不過，從購房的人群來看，今年10月之后出現(xiàn)了變化。

　　“之前首次置業(yè)的人占整體市場的7成，改善性置業(yè)的人不到3成，但10月份之后首次置業(yè)人數(shù)明顯下降，有些地方兩個(gè)主要購房人群所占的比例出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。”胡景暉說。

　　在胡景暉看來，那些改善性置業(yè)的人在觀察了一年多樓市變化之后發(fā)現(xiàn)，之前降下來的樓盤在今年4月份之后又慢慢地出現(xiàn)了上漲，認(rèn)為未來再次下降的可能性不大，于是在年末開始出手。

　　最近一個(gè)多月的交易量持續(xù)走高讓胡景暉有些擔(dān)心，這個(gè)勢頭會(huì)不會(huì)造成明年年初整體樓市的高開高走？如果明年出現(xiàn)高開高走，房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控將會(huì)怎樣？

　　在多位業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)市場的調(diào)控要避免大起大落，做到盡量平穩(wěn)，而這就需要增加有效供應(yīng)。

　　“除了要對(duì)供應(yīng)進(jìn)行密切關(guān)注外，還需要在調(diào)控政策上進(jìn)行細(xì)化地調(diào)整。”胡景暉認(rèn)為，對(duì)改善性需求目前沒有明確的政策，這部分需求是平穩(wěn)樓市的重要力量。

　　此外還有讓眾多購房者糾結(jié)的不滿5年上市交易的住宅稅收政策，這部分住宅交易需要繳納5.5%的營業(yè)稅，而這筆錢基本都轉(zhuǎn)移到了購房人身上。

　　“政策上認(rèn)定5年是判斷炒房的標(biāo)準(zhǔn)，但這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的確定太粗放了，直接導(dǎo)致這部分住宅價(jià)格的上升。”胡景暉說，在香港、澳門、臺(tái)灣等地，對(duì)炒房的判斷往往是半年到1年，如果購房半年出售，就征收一個(gè)高額的稅；1年就出售，稅會(huì)減少，但如果持有房產(chǎn)超過兩年就不會(huì)再認(rèn)定是炒房，也就沒有了額外的稅收。

　　本報(bào)北京12月17日電