房產(chǎn)稅漸行漸近 四大懸疑待解

　　每經(jīng)記者 華強(qiáng) 胡健 發(fā)自北京

　　關(guān)于房產(chǎn)稅，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人前不久有一句表態(tài)：“房產(chǎn)稅要在全國推開。”以他的身份公開表明此態(tài)度，令一直是“只聞樓梯響，不見人下來”的房產(chǎn)稅再度引發(fā)了極大的關(guān)注。

　　不止一位接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者調(diào)查的人士表示，這次房產(chǎn)稅開征是真的要來了。有幾套房子的人，多在謀算趕快“出手”，沒有房子計(jì)劃購房的也是興高采烈，因?yàn)樗麄冋J(rèn)定：房產(chǎn)稅一開征，房?jī)r(jià)肯定就要掉下來。

　　其實(shí)，房產(chǎn)稅早已不是什么新鮮名詞。在現(xiàn)行的19個(gè)稅種中，房產(chǎn)稅早就是其中之一。只不過，境內(nèi)個(gè)人自用房產(chǎn)免繳而已。

　　如果要開征房產(chǎn)稅，就是要把所有住房全部囊括進(jìn)去。顯然，這是一件大事，也是一件相當(dāng)不容易的事情。

　　說到不容易，是因?yàn)殚_征房產(chǎn)稅，還有很多懸疑待解。比如：房產(chǎn)稅能否成為抑制房?jī)r(jià)的定海神針？其效果是劫富濟(jì)貧還是劫貧濟(jì)富？沿襲歐美模式還是另行中國特色？最終留給民眾的疑問就是：房產(chǎn)稅離我們究竟還有多遠(yuǎn)？

　　謝旭人表示，房產(chǎn)稅要在全國推開，說明這個(gè)大方向是既定的。但即使“風(fēng)已滿樓”，也不一定意味著“山雨”馬上就來。財(cái)政部財(cái)科所所長(zhǎng)賈康日前也坦承，具體擴(kuò)征的時(shí)間表屬于頂層設(shè)計(jì)問題，目前尚不好預(yù)測(cè)。

　　何況，開征房產(chǎn)稅，不好預(yù)測(cè)的方面遠(yuǎn)不止一個(gè)推出時(shí)間節(jié)點(diǎn)的問題。誰都知道，當(dāng)前房產(chǎn)稅躍到臺(tái)前，與房地產(chǎn)調(diào)控有很大的關(guān)聯(lián)。連續(xù)幾年的政策調(diào)控，盡管取得了一定效果，但與預(yù)期還是存在差距。出臺(tái)新的房產(chǎn)稅，能否成為房地產(chǎn)政策調(diào)控的一把利器，現(xiàn)在正、反兩方面的斷言，都只能是猜測(cè)。

　　嚴(yán)格來說，房產(chǎn)稅要開征，除了這個(gè)大方向是明確的外，其他細(xì)節(jié)都還比較模糊。但我們還是希望通過本專題，盡可能地去接近房產(chǎn)稅真實(shí)的境況。

　　此次《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者特意邀約了房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)各方：開發(fā)商、學(xué)者、中介機(jī)構(gòu)，以及具體負(fù)責(zé)落實(shí)此事的稅務(wù)部門相關(guān)人士，他們有的對(duì)此關(guān)注得更為仔細(xì)，有的更為接近房產(chǎn)稅開征的幕后，把他們的看法集中到一起，或許才更為詳盡，也更為客觀。

　　本專題中闡述觀點(diǎn)的人士分別為：國家稅務(wù)總局印其鳴(應(yīng)受訪者要求，化名處理)、中國指數(shù)研究院[微博]常務(wù)副院長(zhǎng)黃瑜、偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉、中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌、陽光100常務(wù)副總裁范小沖。

　　懸疑一：房產(chǎn)稅離我們究竟還有多遠(yuǎn)？

　　印其鳴：

　　房產(chǎn)稅的正式推行還很長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　實(shí)際上，現(xiàn)在的稅制改革遇到了天花板效應(yīng)。房產(chǎn)稅最大的優(yōu)勢(shì)在于房子是不動(dòng)產(chǎn)，但現(xiàn)在卻有人說非得要考慮房產(chǎn)超過多少面積之后才能征收，這就完全是把簡(jiǎn)單的問題復(fù)雜化了。

　　其原理就是，只要房子是固定在政府提供公共服務(wù)所在的區(qū)域里，那就需要征收房產(chǎn)稅。這和持有多少套，有多少面積，都沒有關(guān)系。如果房子在農(nóng)村，沒有享受到政府的公共服務(wù)，那就不需要征房產(chǎn)稅。

　　對(duì)于謝旭人部長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)的將房產(chǎn)稅同其他稅費(fèi)合并，我覺得那是一種理想化的狀態(tài)。將和房地產(chǎn)相關(guān)的費(fèi)用都改成規(guī)范的稅，即費(fèi)改稅，使之最后都能納入規(guī)范的稅收范圍中去——這是我們努力的方向。

　　首先財(cái)政部只能管稅收這一塊，其他收費(fèi)都?xì)w國土資源部管。和土地、房產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)都不是一個(gè)部門在管理。要合并是很難的。

　　有人提出，經(jīng)濟(jì)活動(dòng)針對(duì)房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地所得稅，首先他們得改變?cè)�有落后的征收方式，然后再擴(kuò)大到超過實(shí)際需要的社會(huì)單位。

　　我的主張是將來政府也要征稅，現(xiàn)在是免稅的，將來房產(chǎn)超出面積，也要征稅。

　　盛傳的兩湖(湖南、湖北)試點(diǎn)，兩湖本身是很積極的，稅司也在和地方政府洽談。媒體說的是兩湖的方案已經(jīng)報(bào)到了國務(wù)院，但這都是傳說。關(guān)于具體的房產(chǎn)稅方案，我們內(nèi)部研究的司局也認(rèn)為還不成熟，還不到公開的時(shí)機(jī)。

　　范小沖：

　　中國離房產(chǎn)稅應(yīng)該是越來越近了。

　　房產(chǎn)稅能夠完善中國的稅收體制，而且也會(huì)使中國的土地制度和稅收制度更加合理化，對(duì)于改變政府靠出售土地而生存的土地財(cái)政的未來都是有價(jià)值、有意義的。但是征收難度，征收的標(biāo)準(zhǔn)，怎么來征收，這些都有很大的挑戰(zhàn)性。

　　房產(chǎn)稅是按照評(píng)估價(jià)來征收的，那么評(píng)估的工作量和認(rèn)定是一個(gè)巨大的工作。

　　對(duì)于開發(fā)商而言，在不同時(shí)點(diǎn)上，房子的價(jià)格不一樣；同一個(gè)時(shí)點(diǎn)上，同一棟樓，甚至同一層樓里，不同大小、朝向，價(jià)格都不一樣，這樣的評(píng)估難度太大，而且這種評(píng)估，還會(huì)存在質(zhì)疑。而且，這是涉及到千家萬戶、老百姓的利益問題，更需要特別慎重。

　　胡景暉：

　　我覺得明年肯定會(huì)擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

　　房產(chǎn)稅之所以到明年會(huì)這么迫切，最根本的原因就是，地方政府一定要找到一個(gè)相對(duì)長(zhǎng)效的財(cái)政收入來源。

　　在過去的10年中，地方財(cái)政基本上就靠賣地。但現(xiàn)實(shí)的問題是，可以拿出來賣的地越來越少，甚至是近乎枯竭了。雖然70年后，政府對(duì)商品房用地還可以再征收一次，但到目前為止，大部分房子到70年的期限，可能還有50多年的時(shí)間。

　　短期之內(nèi)，可能在類似湖南、湖北，或中等城市，或省會(huì)城市的試點(diǎn)比較大。在北京這樣的城市試點(diǎn)就不太可能了。我覺得房產(chǎn)稅是一個(gè)勇氣問題，不是一個(gè)技術(shù)問題。

　　顧云昌：

　　房產(chǎn)稅的改革是房地產(chǎn)稅收體制的改革。房產(chǎn)稅的開征是逐步的，個(gè)人認(rèn)為上海的模式，地方政府會(huì)比較容易接受。

　　接下來的試點(diǎn)工作，會(huì)側(cè)重選擇一些二三線小城市，在這些地區(qū)試點(diǎn)的影響不會(huì)太大，另外地方政府也在積極行動(dòng)。

　　實(shí)際上，在2008年召開的十七屆三中全會(huì)上就曾提出要適時(shí)開征物業(yè)稅，并對(duì)房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)整。政策上，國家稅收部門已經(jīng)感覺到了房產(chǎn)稅的不合理。

　　目前的房產(chǎn)稅和物業(yè)稅實(shí)際上還有差別的。最大的差別就是開征的面并不是所有的房屋持有者，這樣的稅收不能替代原有的財(cái)政收入。

　　通過房產(chǎn)稅，要真正解決地方財(cái)政收入問題，在市場(chǎng)中平衡供需關(guān)系，力量還不是很大，但我們對(duì)它的期望值不能過高。

　　房產(chǎn)稅應(yīng)該向物業(yè)稅靠攏，大幅度征收，大面積征收，對(duì)存量進(jìn)行征收。

　　懸疑二：能否成為抑制房?jī)r(jià)上漲的定海神針？

　　胡景暉：

　　我個(gè)人覺得，房產(chǎn)稅不管稅收設(shè)計(jì)如何，既能平定房?jī)r(jià)，又能平定租金。但一定要有前提——必須是針對(duì)存量房。

　　開征房產(chǎn)稅，直接的結(jié)果就是出售和出租的房源量會(huì)增加。因?yàn)椴还懿扇∈裁捶绞絹碚魇辗慨a(chǎn)稅，都會(huì)導(dǎo)致多套持有的住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。這樣一來，像北京的空置房、黑燈房問題在一定程度上就會(huì)得到改善。

　　如果房源量增加的話，那至少不會(huì)是漲價(jià)的信號(hào)，對(duì)于后續(xù)還沒有買房的人就是好事。

　　重慶和上海的試點(diǎn)之所以效果不太明顯——是因?yàn)樗麄冎会槍?duì)增量征收，而沒有對(duì)存量征收。因?yàn)檎魇辗慨a(chǎn)稅需要有豁免范圍，那就需要公示所有人的房產(chǎn)信息。這樣，可售房源量就會(huì)立即增加，可買和可租的房源也會(huì)增加。

　　范小沖：

　　房產(chǎn)稅和房?jī)r(jià)其實(shí)是沒有關(guān)系的。回歸到本質(zhì)上，還是稅制的改革，不要輕易地同短期的宏觀調(diào)控、打壓房?jī)r(jià)結(jié)合在一起。

　　但是現(xiàn)在有很多稅費(fèi)是有重疊的。比如開發(fā)環(huán)節(jié)中的出讓金，我們現(xiàn)在已經(jīng)將70年的保有環(huán)節(jié)一次性收光了。而在開發(fā)階段也是一次性征收，這樣就增加了土地和開發(fā)的成本，也使得初始的房?jī)r(jià)居高不下。但如果是把70年分?jǐn)偟矫恳荒甑脑挘�把初始成本降下來，�?duì)于降低房?jī)r(jià)是利好。

　　房產(chǎn)稅的開征是必須的，中國的土地制度和地方的財(cái)稅制度有待完善。地方政府偏好吃土地財(cái)政，有了房產(chǎn)稅后，持有房屋就有了成本，空置率就會(huì)大大減少，就會(huì)逼迫業(yè)主出租或者是出售。

　　作為開發(fā)商，很多東西不能從眼前利益來判斷，我們希望行業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展。有了房產(chǎn)稅，就能慢慢替代現(xiàn)有的土地財(cái)政模式，當(dāng)然對(duì)購買有一定的影響，但只要這個(gè)政策對(duì)所有人是公平的，那對(duì)所有開發(fā)商來說都是一樣的。

　　黃瑜：

　　房產(chǎn)稅改革的意義在于合理引導(dǎo)住房消費(fèi)，調(diào)節(jié)多套房屋持有者的收益，完善房地產(chǎn)稅收體制，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康運(yùn)行。至于直接抑制房?jī)r(jià)，我們認(rèn)為房產(chǎn)稅并不具備這樣的功能。

　　需要注意的是，重慶、上海的試點(diǎn)方案表明，房產(chǎn)稅開征初期范圍小、稅率低，與前幾年房?jī)r(jià)較高的漲幅相比，不能期望每年不足1%的房產(chǎn)稅能對(duì)投資需求有直接、快速的抑制作用。長(zhǎng)期來看，它的作用在于抑制不合理消費(fèi)，比如囤積多套房、追求過大的面積。

　　關(guān)于房產(chǎn)稅改革地方財(cái)政收入的問題，2011年初我們做過測(cè)算，假設(shè)過兩種情況：一種是針對(duì)高端房、人均面積超過一定量進(jìn)行征收；另一種是假設(shè)對(duì)所有存量住宅進(jìn)行征收。即使對(duì)所有存量住宅征稅、稅率為1.5%的條件下，全國一年的房產(chǎn)稅約為7600億元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2010年全國土地出讓金額2.7萬億元。若按前一種方案，房產(chǎn)稅征收額僅為百億元左右。因此，短期內(nèi)房產(chǎn)稅很難滿足地方財(cái)政收入的需要。

　　顧云昌：

　　對(duì)于抑制房?jī)r(jià)，房產(chǎn)稅也不是一點(diǎn)作用都沒有，但也不是很明顯，畢竟只是針對(duì)少部分人，起主要作用的是貨幣政策和金融環(huán)境。

　　我認(rèn)為影響房地產(chǎn)市場(chǎng)最主要的因素是貨幣因素，真正的市場(chǎng)要熱起來就需要大量貨幣的融入，這必然會(huì)影響金融環(huán)節(jié)和政策。比如我買一套房打八五折，當(dāng)然這個(gè)利率可能是低于CPI，那我有錢當(dāng)然是先買房去，這實(shí)際上是金融鼓勵(lì)，再加上現(xiàn)在信貸方面的錢也比較松快。樓市在去年第四季度基本上是沒什么交易量的，而到今年第四季度卻要旺起來了，原因就是去年沒有信貸，個(gè)貸在年底也已經(jīng)沒有了，但今年的個(gè)貸卻比較充裕。

　　今年以來，房地產(chǎn)市場(chǎng)指數(shù)開始回暖，回暖的因素是穩(wěn)增長(zhǎng)的貨幣政策和信貸思路的放開，現(xiàn)在各種錢都能通過信貸、信托流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　原來地方政府為了找到合理的財(cái)政收入渠道，就想開征物業(yè)稅。但這個(gè)時(shí)候又冒出房?jī)r(jià)上漲過快的問題，于是就希望用房產(chǎn)稅來抑制房?jī)r(jià)上漲。房?jī)r(jià)上漲主要是炒房炒出來的，所以大家普遍期待房產(chǎn)稅又能用來遏制炒房。

　　但是現(xiàn)在的問題是，光從房產(chǎn)稅的角度來解決問題不是一件容易的事情，并且全面開征，要達(dá)到像物業(yè)稅的水平會(huì)是一個(gè)很長(zhǎng)的過程，恐怕還需要立法。

　　懸疑三：劫富濟(jì)貧還是劫貧濟(jì)富？

　　胡景暉：

　　個(gè)人認(rèn)為，按照房產(chǎn)稅的原理來說，應(yīng)該是劫富濟(jì)貧。

　　不管是遺產(chǎn)稅還是房產(chǎn)稅，實(shí)際上就是為了解決貧富不均的問題，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)上的二次分配。房產(chǎn)稅的提出應(yīng)該是有這樣的初衷。

　　比如社科院提到的40平方米的標(biāo)準(zhǔn)，有可能在北上廣深是40平方米，而在武漢或者秦皇島可能是60平方米。這個(gè)原理就是普通老百姓滿足于自住基本需求的人均水平會(huì)被豁免的。

　　而房產(chǎn)稅主要針對(duì)的應(yīng)該是豪宅。以北京為例，可能界定為40平方米，那50平方米以上或60平方米以上就會(huì)是豪宅了。

　　所以我還建議將來在推行房產(chǎn)稅的時(shí)候，可以將之同住房租賃之間形成抵免機(jī)制，這也能避免“誤傷”百姓。

　　以北京為例，如果將來要開征房產(chǎn)稅，原則上從第二套開始或者房屋面積大于50平方米開始征房產(chǎn)稅，每年按照房屋市場(chǎng)上的1%來交。假設(shè)兩三百萬元的一套房，那每年就要交兩三萬元的房產(chǎn)稅。但是如果將這套房子拿來出租，為了給予證明，那就要交租房的綜合稅，一套兩三百萬元的房子出租大概每月3000元左右，3000元的5%也就只有150元，交一年才1800元。兩個(gè)選擇，大家必然都會(huì)選擇后者。拿著綜合稅的稅票到房產(chǎn)局去登記，就能免去或抵扣一部分的房產(chǎn)稅。這樣的抵免機(jī)制就會(huì)使北京市場(chǎng)上可供出租的房源大量增加。

　　我認(rèn)為房產(chǎn)稅的推行根本沒有任何問題，最根本的問題在于勇氣，在于如何做到公平公開。對(duì)于我或者我的員工們來說，征不征房產(chǎn)稅都沒有什么問題，像他們大多住的不過是60平方米、80平方米的房子，有的還在租房，就是要收房產(chǎn)稅也收不到他們頭上。

　　按照房產(chǎn)稅最早期的設(shè)定來說，首先涉及到個(gè)人稅收。國內(nèi)和個(gè)人財(cái)產(chǎn)有關(guān)的只有個(gè)人所得稅。但在國外，除了個(gè)人所得稅，還有財(cái)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅主要有遺產(chǎn)稅和房產(chǎn)稅兩個(gè)大項(xiàng)。事實(shí)上，針對(duì)個(gè)人稅收來講，房產(chǎn)稅能夠彌補(bǔ)個(gè)人稅收的一個(gè)斷檔和空白。

　　黃瑜：

　　從理論上說，所有的商品房都應(yīng)該收取房產(chǎn)稅。在實(shí)際操作過程中，我們可以參考其他國家的經(jīng)驗(yàn)，商業(yè)辦公用房要征，多套住房要征，明顯高于普通住房需求的別墅公寓要征。而保障房體系內(nèi)住房、低收入人群住房以及一些公益性質(zhì)的商品房可以考慮不征或少征。

　　但是現(xiàn)階段實(shí)行全面征收還需要考慮到這樣的問題，由于住房供應(yīng)總體不足

　　(2010年人口普查數(shù)據(jù)顯示，城市家庭中55%的家庭人均住房面積少于30平方米，約27%的家庭租房，北京、上海等地更是接近40%)，市場(chǎng)中買方仍處于劣勢(shì)，房產(chǎn)稅會(huì)轉(zhuǎn)化為交易環(huán)節(jié)的房?jī)r(jià)或其他稅費(fèi)，不僅沒有達(dá)到應(yīng)有的效果，也增加了剛需的負(fù)擔(dān)。正如二手房市場(chǎng)，本該由賣方承擔(dān)的個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)，普遍由買方完全承擔(dān)。

　　另外，中國有龐大的租房人群，他們所租住的也必然是房東不居住的第二套房甚至第N套房，每年征收的房產(chǎn)稅會(huì)自然而然地轉(zhuǎn)嫁到租金當(dāng)中，以租金養(yǎng)房的現(xiàn)象也完全可能出現(xiàn)。

　　所以，我國的房產(chǎn)稅應(yīng)該更加凸顯不同社會(huì)發(fā)展階段的變化和差異，逐步地、適當(dāng)?shù)財(cái)U(kuò)大征收范圍。

　　印其鳴：

　　最關(guān)鍵的是制度的設(shè)定，只要制度設(shè)計(jì)好了就不會(huì)劫貧濟(jì)富。面臨這么多困難，如何設(shè)計(jì)就有一個(gè)基數(shù)。這個(gè)基數(shù)不管是40平方米，還是第二套房，只要在這個(gè)基數(shù)內(nèi)就是不征稅的，超過這個(gè)特定的基數(shù)就要征稅了。

　　我們現(xiàn)在的房產(chǎn)稅提到的公開透明，在以后推行時(shí)肯定會(huì)征求老百姓的意見的。關(guān)鍵是目前中國的稅制還不夠完善。

　　懸疑四：沿襲歐美模式還是另行中國特色？

　　范小沖：

　　國外的土地是私有的，但是我國土地都是國有的。買房時(shí)會(huì)有40年、50年、70年的土地租用年限，所以在產(chǎn)權(quán)、所有制方面是不同的。

　　此外，中國的房產(chǎn)稅沒有在上世紀(jì)80年代末90年代初，即房地產(chǎn)市場(chǎng)化開始的時(shí)候推出，而是在20年后推出。在這期間，蓋起了太多的房子，這些房子在賣的時(shí)候70年出讓金是一次性交清的，而且買房子時(shí)沒有提過未來要交物業(yè)稅之說。那么對(duì)于原有的老房子征稅的時(shí)候，難度就會(huì)很大。

　　再有一點(diǎn)，物業(yè)稅不是一個(gè)交易環(huán)節(jié)能夠一次性控制的，但又需要年年去申報(bào)，年年去交，制約的手段就不夠多。因?yàn)橹袊�的信用體制和稅收體制還沒有完善起來，所以征收的難度和成本就會(huì)非常高，而且在觀念上也讓人很難理解。

　　而且不同的產(chǎn)權(quán)，不同的房子，非常復(fù)雜。中國的房產(chǎn)體制一開始沒有一次性改到位，遺留了很多問題。

　　印其鳴：

　　國外征收房產(chǎn)稅就類似于我國社區(qū)內(nèi)征收物業(yè)費(fèi)一樣。

　　在美國對(duì)房產(chǎn)都有一個(gè)評(píng)估價(jià)，并以此為基數(shù)來征稅。如果是在中國，還是按照價(jià)格征稅比較合適。地方的征稅標(biāo)準(zhǔn)就讓地方政府自己設(shè)定即可。假如一個(gè)地方公共服務(wù)水平高，教育水平高，那就必須要多交稅，這在美國也一樣。

　　其實(shí)我們也可以按照一個(gè)評(píng)估價(jià)格來征稅。在國外，對(duì)于這個(gè)評(píng)估價(jià)是固定的，一般一二十年都不會(huì)變。至于土地產(chǎn)權(quán)問題，雖然在國外土地產(chǎn)權(quán)為私有，只征房產(chǎn)稅，而我們則還有土地出讓金。但這是兩個(gè)概念。

　　在美國，只有小地方，這個(gè)小區(qū)的政府才擁有對(duì)當(dāng)?shù)氐恼鞫悪?quán)。相比之下，雖然目前咱們國家的縣級(jí)政府擁有征稅權(quán)，但沒有立法權(quán)，也沒有解釋權(quán)。而且稅收到最后還得上繳到省級(jí)，還有一定的財(cái)政分配。

　　需要注意的是，像美國提到的地方政府和我們說的地方政府在概念上是不一樣的。他們說的地方政府是州以下的政府，相當(dāng)于咱們的縣以下的級(jí)別，對(duì)他們來說，房產(chǎn)稅可以成為地方政府的主要稅種，但是在我國卻不行。

　　之前有人說的房產(chǎn)稅能成為地方政府的主要稅種，我覺得這不切實(shí)際，首先要搞清楚的是美國地方政府的級(jí)別情況。

　　交土地租用金是購買土地使用上的權(quán)限，而在土地上有了房產(chǎn)，對(duì)這個(gè)財(cái)產(chǎn)征收的稅就是房產(chǎn)稅。普通百姓可能不理解，但是從稅收上來講，這二者的稅基是不一樣的。就像一個(gè)企業(yè)要建一個(gè)工房，工廠就要交耕地占用稅，在經(jīng)營(yíng)之后也還要交增值稅或房產(chǎn)稅等。

　　黃瑜：

　　在國外，由于土地大多為私有，地和房之間不存在某一個(gè)到期的矛盾。而在我國，所謂的自動(dòng)延期并沒有從根本上解決住宅用地70年產(chǎn)權(quán)到期后如何保障的問題。我們的建議是，以房地完全權(quán)屬為前提，產(chǎn)權(quán)人即使去世，只要其繼承人完成產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的過程，就需要繼續(xù)對(duì)房屋繳納房產(chǎn)稅；房產(chǎn)稅的繳納與個(gè)人信用體系掛鉤，必要時(shí)采取行政手段催繳或查封。至于房產(chǎn)稅的支出，建議參考美國的做法，建立房產(chǎn)稅專款專用的通道。

　　房產(chǎn)稅如何評(píng)估，公平、公正、高效是這項(xiàng)工作的準(zhǔn)則。在具體實(shí)施過程中，可以嘗試參考基準(zhǔn)地價(jià)模式，形成區(qū)片基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，建立自動(dòng)化的評(píng)估系統(tǒng)進(jìn)行批量評(píng)估，加之對(duì)個(gè)人住房套數(shù)、面積等情況的綜合考量，確定每套房屋的稅率，從而得出最終所需繳納的稅款。

　　胡景暉：

　　在歐美，房產(chǎn)稅是地方政府財(cái)政的主要來源。以美國為例，其房產(chǎn)稅大概為1.5%左右，地方政府拿這筆錢主要用于當(dāng)?shù)氐慕逃�和社�?huì)治安，提供社區(qū)環(huán)境，進(jìn)而房?jī)r(jià)更高，致使房產(chǎn)稅也能更高，從而形成良性循環(huán)。但我國很多地方政府在工作中卻往往很短視，不顧當(dāng)?shù)亻L(zhǎng)遠(yuǎn)的發(fā)展。

　　在今年“兩會(huì)”期間我看到一個(gè)提案：用土地的永久使用權(quán)去和百姓交換繳納房產(chǎn)稅的意愿。這樣一來，既解決了70年后的土地使用權(quán)的歸屬問題，也解決了房產(chǎn)稅和土地使用權(quán)相匹配的問題。

　　(本版稿件均由 每經(jīng)記者 胡健 采訪整理)