當“樓市暖冬”一詞出現在新華社的報道中時，意味著房地產市場的回暖已經得到了中央一級政府的認可，從年初的蕭條到二季度的強勢反彈，再到“金九銀十”的下探，直到年底的徹底回暖，今年樓市呈現出低開高走的態勢。其中土地市場的強勢回升對整個市場起到了決定性作用，海外熱錢則扮演了推手的角色。

　　熱錢涌入

　　盡管官方對海外熱錢涌入中國三緘其口，但是我們看到的是10月份之后，房企的海外融資規模在暴漲，抄底中國樓市的態勢已然形成。

　　11月29日，新城發展控股在香港上市成功，募集資金近19億港元。而在此前的11月23日，同樣來自內地的香港上市房企旭輝集團也成功登陸香港資本市場，募集資金15.3億港元。而據媒體報道，尚有數家房企也在籌備赴港上市中。

　　此前包括萬科地產和金地借道香港打開了國際融資平臺，根據鏈家地產[微博]的統計，11月以來，上市房企融資總額達到265億元，下半年以來密集融資現象突出。其中中海地產、SOHO中國、金地地產、中華企業等借助海外融資高達24.45億美元，為近年來少有的情況。

　　“海外資金進入中國主要是來抄底的。”頤和九州資產管理公司副總經理張磊向記者表示。他進一步表示，中國新一屆領導班子上臺后對于中國的經濟充滿信心，而目前中國的股市底部已現，海外資金抄底而來的時機已經到來。同時中國的房地產業在過去的兩年中，房企拿地并不多，而且資金鏈吃緊，海外機構正是看準了這樣的機會，紛紛給國內房企放債，借道進入中國房地產市場。

　　現在的海外融資環境相比年初已經發生了根本性的改變。

　　今年5月，經過一年多的談判，中海地產終于與美國保德信達成了收購協定。保德信出資20億元收購中海地產旗下中海宏洋位于廣州海珠區的中海光大購物中心，項目占地10萬平方米，折合樓面價2萬元/平方米。在出售中海光大購物中心之前，中海地產已經有了商業地產方面的規劃，在全國已經開發持有了260萬平方米的商業地產。同時保利地產[微博]也將北京春天里的商業地產項目轉售給了凱德置地。

　　而時過半年之后，房企從海外機構拿錢變得越來越容易。今年11月15日，中海地產分別發售了兩筆債券，獲得了10億美元的融資，同時SOHO中國也在11月份分兩次獲得了10億美元的融資。

　　進入地市

　　大量海外資金的涌入直接造成的后果就是讓地市著起了冬天里的一把火，樓市暖冬隨之到來。

　　11月27日，上海外灘濱江綜合開發有限公司和中國太平洋財產保險股份有限公司聯合體以27.7億元拍得黃浦區594(北塊)、596街坊商辦地塊，樓面價達到了3.6萬元/平方米，刷新了今年上海土地市場的最高單價紀錄。

　　11月30日，南京新科地王的出現將本輪拿地潮推向了頂峰，中冶置業以底價56.2億元拿下南京下關區濱江江邊路以西2號地塊，成為2012年以來全國范圍內的總價地王。

　　根據鏈家地產市場研究部統計，2012年11月份包括北京、上海、廣州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈陽、武漢的全國10個主要城市的土地市場成交規劃建筑面積為2584萬平方米。總土地出讓金為713.3億元，環比上漲27.5%，同比去年同期上漲25%。但今年前11個月的土地出讓金額同比去年下滑22%，因此在今年12月份還將有大量的土地出讓，屆時將會出現拿地高潮。

　　房企融資進入土地市場是業內公開的秘密。

　　早在年中，金科股份曾經發出過“舉債拿地”的公告，為了支持公司快速發展，更好地在當前及今后一定時期獲取價格較低的優質開發項目，公司與控股股東重慶市金科投資有限公司(以下簡稱“金科投資”)擬簽訂《借款協議》，金科投資在2012年度內向金科股份及控股子公司提供總額不超過人民幣10億元的信用借款，借款期限最長不超過三年。

　　同時對于金地地產今年11月份的第二次海外融資，業內人士也認為此舉是為了進一步擴充土儲做準備。

　　供地高峰

　　對于各地國土局而言，開發商拿地熱潮似乎來得晚些，因此年底的推地時機不會錯過。

　　寧波市國土部門日前掛牌公告，12月內在市三區內的東部新城、洪塘，鄞州新城區內的陳婆渡、廟堰、下應，以及城西的古林、高橋等地，均有純商品住宅用地或商住混合用地出讓；這批宅地的總用地面積超過73萬平方米，超過前11月總和。

　　而最為著急的當屬武漢國土部門。日前，武漢市國土規劃局連發五次公告，12月將舉辦6場土地拍賣會，推出121宗國有建設用地，接近今年前10個月出讓133宗土地的供應總量。

　　同時上海國土部門也擬在12月推出20幅地塊，10幅為住宅用地，占50%。10幅宅地中6幅為純宅地，4幅為商住和商住辦用地，主要分布于寶山、嘉定、金山等遠郊區域。

　　從最近全國主要城市供地及成交土地的節奏看，土地市場回暖的跡象出現，高單價、高總價的地塊次第出現，已經明顯影響了周圍區域市場以及整體市場購房者的預期。

　　按照多地塊的樓面價和目前區域內整體市場的銷售情況，部分開發商對房地產市場的樂觀程度有明顯提高， 樓市成交量復蘇以及整體資金面緩解的情況下，開發商拿地的積極性也開始上漲。

　　從目前土地出讓的情況看，依然呈現明顯的不均衡性，一些位置比較好的地塊受到熱捧，溢價及成交單價雖然比較高，但相比2010年地王出現的地板價高于在售項目價格的現象還有一定差距。各地對出讓土地的定價也比較高，而且在目前市場出現回暖的情況下，地王的出現的確對市場非理性發展有明顯的推進作用。商報記者 賴大臣/文 王悅/攝