新浪財經訊 2012新浪金麒麟論壇于11月20日在北京JW萬豪酒店召開，本次論壇主題是：“新周期中的經濟改革”。華遠地產股份有限公司董事長任志強、首都創業集團董事長劉曉光[微博]、中國城鄉建設經濟研究所所長陳淮[微博]參加了“幸福的成本”電視辯論現。

　　以下為辯論實錄：

　　褚琳：各位好！歡迎來到電視辯論現場。說到幸福對現代人來說，大多都覺得這跟房子是直接相關的。實際上最近在網絡上做了一個調查，一共有36萬的網民做出了回答，我們大家一起來看看調查的結果。有八成的人認為幸福跟房子相關，而有70%的人認為一個幸福的家庭一定有至少一套房子。那這樣的答案也顯示出了現代人的一種心理狀態。

　　那我們緊接著就有一個問題，那么房子的多少、房價的高低跟幸福的程度就直接相關嗎？房子是不是綁架了我們的幸福呢？有關這個幸福我們要請出今天三位專家，我來介紹他們一下。任志強，華遠地產股份有限公司董事長；劉曉光，首都創業集團董事長；陳淮，中國城鄉建設經濟研究所所長，歡迎。

　　這三位專家相信在座的各位也是非常熟悉，他們都是這個領域的專業人士，那么在今天開始我們的討論之前，我們請三位專家和在座的跟我們一起來看一段短片。

　　這個短片看到我們介紹一個基本的背景，現在國內的經濟增速在下滑，而房地產的調控一直沒有松手。那我們首先想問問任總，作為一個地產商，您已經感受到這個調控對這個市場的影響，那么以前都說房地產是拉動經濟的三大引擎之一，那么經濟低迷的時候，一拉動房地產經濟也跟著增速上行。那在這樣的情況下，在如今的背景下，這樣的事情還會重演嗎？

　　任志強：現在房地產不是挺好的嗎？

　　褚琳：怎么好法？

　　任志強：今年估計銷售總量會比去年還多一點。

　　褚琳：是全國還是說一些大城市？

　　任志強：全國。

　　褚琳：那幾個一線城市呢？

　　任志強：一線城市可能更高吧？10月份北京和去年同期相比就增長了很多。11月份又增長了100多。我估計全年下來去年大概10.9億吧，今年可能得突破11億平方米。總量比去年要多啊。

　　褚琳：你說的是一個數量，那價格呢？

　　任志強：價格也不錯。

　　褚琳：相對于去年的情況？

　　任志強：相對于去年的情況，如果把所有房子都算上的話，總體還是漲了8到9的幅度吧。

　　褚琳：那您說出現了這樣的情況，調控又一直在進行，那是說這些調控措施都不怎么管用了嗎？

　　任志強：不是不管用。調控措施是不讓你幸福，比如說農村人想買房子，他告訴你不能買。對吧？你想買第二套告訴你不能買，你想買第三套，告訴你更不能買。換句話說，就是我們的政策調控目的就是讓大家不幸福。

　　褚琳：觀眾都在拍手啊。

　　任志強：我還沒說完呢，你還可以繼續說嗎？

　　褚琳：好，您接著問。描述您旁邊劉總也是在認同您的反應。

　　任志強：我們剛剛開完十七大，換句話說就是調控政策是在。

　　褚琳：十八大，任總？

　　任志強：開完了十七大了，十八大還沒完呢。剛開始。十七大里頭一個很重要的條款是說要增加居民財產性收入，公民財產性收入。即不許投資，又不許投機，那拿什么增加財產性收入啊？明顯的調控措施是違反黨的十七大工作精神的，所以好像沒人把這個調控看成一個好東西。

　　我們總理說他當政了七八年政策都沒出中南海，我就奇怪，我如果當總經理，我的政策都不出我的辦公室，我這總經理還能當嗎？那就說明這個政策太差、太差了，差得都不出中南海了，他不是很差、很差嗎？我覺得我們從2003年開始調控政策，似乎沒有一條是符合十四大、十五大、十六大精神的。十四大提出的是建立市場經濟框架，朱镕基實行中央制度改革是希望市場化，結果是都被十七大否決了。那肯定是政策上有點問題，從現在看調控到現在開始，大家都喊，2010年就喊史上最嚴厲的調控政策，2011年又喊史上最嚴厲的，2012年還喊史上最嚴厲的，什么時候叫最嚴厲呢？嚴厲了半天，我們看銷售還是增長的。

　　褚琳：對啊，所以我就是想知道是不是這個調控已經沒什么用了，如果您說這個調控還是有的，那今年和相對于去年的這種增長說明了什么？

　　任志強：調控和經濟沒什么關系，調控是告訴你，不能讓你幸福了，和別的都沒什么太多關系。所以你要把這個東西搞清楚，比如說調控是以住宅價格為主要目標，你就不能說他和全部房地產有關系，因為他沒管商業，也沒管寫字樓。對吧？那么他說這個市場經濟，如果沒有了價格的發現或者說價格的指導性因素，那怎么去調節供求關系呢？換句話說到底我們還要不要市場經濟？我們說十七大開過去了，十八大就告訴你，胡主席的講話里又再一次說了，要把市場和保障兩個分開，不能把市場弄沒了。意思就是說前頭的政策看來不太對，要對的話我們的部長不會說不得以而為之，全世界有沒有哪個政府官員會說他實行了一個極好的政策，這個政策是不得以而為之的政策呢？中國的理論邏輯和世界的理論邏輯好像都不是這樣的。對吧？

　　那么也就是說他用了一個最爛的政策來挽救自己在下臺之前還能待的住。

　　褚琳：稍候呢，我們還會回到您這兒，讓您再抒發您的見解。

　　任志強：剩下該他們倆說，我說完了。

　　褚琳：劉總，您覺得現在這個調控政策，剛才任總已經做了從十四大以來的各種解讀，您呢？您覺得今年房地產的價量相對于去年的上漲，對于這個調控政策的反應是一種什么樣的反應呢？完全無視調控政策的存在嗎？

　　劉曉光：我的觀點是今年的增長應該是比較溫和的增長。如果說剔除了寫字樓商業的地產之后，住宅的價格6.9%，好像達不到百分之八點幾，這是第一個。

　　第二個來講從調控比如說限購，肯定起了很大的作用，不是說一點作用沒有。如果說限購就影響了幸福，這個我覺得可能還不能那么說。

　　陳淮：你是有北京戶口。

　　劉曉光：針對不同的消費者可能也不太一樣。

　　褚琳：那您覺得怎么說比較合適呢？調控對幸福有影響嗎？對您擁有房子有影響嗎？

　　劉曉光：調控對已經有房的人影響不是很大，對沒有房子但是又不符合條件的人肯定是有影響的。但是來講剛才志強說的，實際上我覺得調控在限購上確實是一個不得以的辦法。因為它沒有把保障房真正保障起來，所以在商品房這塊來講，又沒有完全用經濟手段來調節的時候，他就用行政手段。我相信這種手段將來會改變，也可能會取消。但是什么時候取消我不知道。

　　褚琳：那如果是改變的話，您希望是怎么改變？您覺得這是符合市場規律，又符合全民的利益？

　　劉曉光：就兩條了，一條就是商品房讓它市場化，用經濟調節手段來調節，保障房真正保障起來。剛才你說的關于幸福不幸福，實際上房子跟幸福肯定是有關的。幸福是什么呢？應該我覺得是一種感覺，當然這種感覺是在有物質的基礎上的感覺，如果說你感覺很好，你沒房子住肯定也不幸福。如果說你有了房子住，感覺又很好，那肯定是更加幸福了。

　　褚琳：就像在座的幾位？

　　劉曉光：不是我們。中國人民我相信大概兩億多吧，兩億多人幾千萬個家庭，因為在這二十年中，在住房的改善當中應該是受益者。我看了很多包括美國夢，包括新加坡夢，包括丹麥夢都是有一座房子，美國人提出有一座獨立的房子。有了這個夢我覺得這個國家就有希望了，這跟房子是有關的。他連去追求一個房子的夢都沒有了，我相信這個國家也沒有動力。

　　褚琳：陳主任，前面這兩位地產商都在前面發言了，您不一定跟他們是站在一波的。

　　陳淮：我是跟你站在一波。

　　褚琳：我還沒表露觀點呢？

　　陳淮：你已經表露很多觀點了。

　　褚琳：我一直在提問。

　　陳淮：你的問題里包含著這么幾層意思我不能同意。

　　褚琳：請講。

　　陳淮：第一個從調控以來，所有的調控文件明白無誤的都在強調努力支持保護鼓勵老百姓自住型需求，沒有一次說老百姓自住型、改善型首次置業的需求應當受到抑制，從來沒有過。所有的文件都有依據，要努力增加商品房的有效供給，沒有一個文件沒說過。所以首先說調控就讓老百姓沒房子住了，或者住房改善的速度慢了，是沒有道理的，這是第一。

　　第二，你又講到了經濟下行，在2012年穩增長中，相對于出口，相對于消費，相對于小微企業，相對于石油、鋼鐵、化工等重要基礎重工業，相對于制造業，全國國民經濟中穩定程度最高的，對穩增長貢獻最大的就是房地產業，這是第二層意思。

　　第三，并不是因為房地產業有了一定的波動或者是異常需要調控，房地產業就是罪人，在過去二十年，過去十年中，中國老百姓生活改善最明顯、最大之處就是住房條件的改善。我們從1980年到2000年，最明顯的改善是溫飽，從憑糧票吃飯到衣食有余。這十余年我們最大的改善是老百姓住房條件的改善。我們進入21世紀之后，蓋了80多億平方米的城鎮住房，第六次人口普查數據，中國城鎮人口到2012年末是6.66億人，2.34億個家庭，這意味著這十年我們蓋的房子相當于三分之一的家庭搬了新房。要知道這可是全世界最大規模的一個城鎮人口群，十年。

　　這還沒說完，而且我們在過去一些年中，不斷地在人口擴張的情況下，讓老百姓人口快速擴張的情況下，人均居住條件有了明顯改善，這就越發的不容易。二十年前不用很久遠哪，上海市民有一半家庭，恐怕早上起來第一件事干什么？

　　任志強：倒馬桶啊。

　　陳淮：現在還有多少？改善的面小嗎？速度慢嗎？當然，我們還遠遠不夠，不夠表現在四個方面，但多數人改善了，還有20%-25%的困難群眾沒改善，或者很小改善，這就要蓋保障房。第二改善了的人群也才達到了基本需求，他們還進一步要求擁有改善性、舒適性的需求要滿足。

　　第三，剛才任先生說了，農民工進城是中國城市化成功與否質量高低最大的考驗，我們這個問題還沒破題。

　　第四，我們老舊危房的改造，也還遠遠沒到位，所以我們還有任重而道遠的路可走，但是說我們的調控沒起作用，或者說我們這些蓋的都讓老百姓不幸福了，恐怕是言之過及了。

　　褚琳：您看任總，您剛才的言論是言之過及了。

　　任志強：不，你這兩個概念。政策是希望老百姓不幸福，但是市場的力量是希望老百姓幸福。不是說政策你不讓我幸福我就不幸福了，老百姓自己在努力爭取幸福。你比如說這些買房子的，包括他說的這個，陳淮說七千多萬套，那是朱镕基時候想讓大家幸福進行的住房制度改革，所以大部分是在那個時候獲得了房改之后的分配效益，以及以舊換新包括更換新房和住房問題，政策不鼓勵，不表示市場不鼓勵啊。

　　褚琳：所以兩種力量在博弈。

　　任志強：市場的力量和每個人努力的力量我還是要追求幸福的，我才不管你爭取不爭取。我們舉個最簡單的例子，我們的豬肉曾經漲價漲的很高，政府為了讓大家多養豬，所以決定給一頭豬政府出錢上一千塊錢保險，這是好事吧？結果是老百姓把豬都殺了，為什么？殺了這個豬可以賣錢，這份錢之外我還可以領一千塊錢保險，這多好啊？換句話說就這個政策不對頭，最后可能讓這個豬肉價格更貴了，不一定說這個政策不對頭，這個市場就不運轉了。

　　褚琳：好。

　　任志強：這是兩個不同的概念，你不要理解錯了。

　　褚琳：好，說起這個政策，我們可以跟大家一起再了解一個大家可能在座各位都非常關注的一條政策就是房產稅，我們一起來看一個片子。

　　好，這個片子可能稍微有點卡，但其實對于房產稅這個問題，即使不放這個短片，可能在座各位也有相當的了解。我們在現場放這個片子也是希望大家有一些動態的畫面可看，使得這個研討可以更加的深入和精彩。

　　這個片子出現的問題，但是各位心中的這種想法跟思想肯定還是非常活躍。我接著問一下劉總關于房產稅這個問題，其實很多專家都說房產稅是一個稅種，它并不是為了抑制房價而推出的，但另一方面也承認這個房產稅的確可以對房價之間產生某種關系，您怎么認為呢？

　　劉曉光：房產稅不是為了抑制房價而出臺，但是房地產肯定對抑制房價、抑制投資有所影響。你看重慶就很明顯了，我在重慶看。他對別墅是收房產稅的，所以重慶的別墅銷售肯定受到影響。

　　第二個我的理解將來是對高檔的房產收，可能還不能夠說一概對所有的房產都收稅，這里就有一個系統的收稅的方案。為什么要試點呢？為什么不能整個鋪開呢？對什么樣價格的房產？對多大的房產？對什么樣檔次的房產進行來收稅？這個我覺得來講都是一個很重要的問題，也是一個很慎重的問題。

　　褚琳：那現在這種試點在幾個城市，而且只對增量進行試點，您覺得能起到一個很好的模型的作用嗎？試點的成果能夠把他適用于整個市場嗎？

　　劉曉光：這個還是在摸索。為什么重慶的試點、上海的試點不太一樣，將來其他的試點可能還會有一些新的特點。我的感覺可能還是要繼續試點，可能不能一下鋪開。

　　褚琳：陳主任研究政策，對于房產稅這個政策的推出。

　　陳淮：房產稅不是政策是制度。

　　褚琳：是一個制度，那么作為一個制度的建設，是不是以后只針對，因為現在的試點只針對增量，那么以后真的是作為一項制度的話，存量會涉及到嗎？

　　陳淮：這種問題應該說已經回答過一千遍以上了，因為房產稅不是中國新發明的一種稅法。

　　褚琳：當然不是。

　　陳淮：是全世界普遍采用的一種直接稅，也就是對個人征收的稅。你上的稅有兩種，一種你在任志強手下打工，他實際上已經替你交了一部分稅，企業交的稅已經有你的扣除了。一個是個人所得稅和資產稅為代表的直接稅。所以呢，我們用不著猜要不要對存量征，沒有不對存量征的。也就是說中國絕無可能例外的我只對增量征，但是房地產全世界又有一個共同的規律，如同所得稅一樣，在生活必要限度內是不征的。對吧？有收入就要征個人所得稅，全世界皆然。但是全世界皆然的還有在生活必要的個人所得范圍內是不征的，住房也是一樣。有資產就要征稅，沒有什么存量、增量的區別。但是在生活必要的范圍內是不征的。

　　褚琳：但是存量比如說在座幾位，都有不止一套房子，如果有些人只有一套房子，那您說的一個人一個家庭應該擁有幾套房子算是需要，多出多少套房子才算是資產？

　　陳淮：你有一套也是資產，我們擴清一點經濟學的知識。你有一平米也是資產。

　　褚琳：那也應該征稅？

　　陳淮：征稅。你的稅率叫零，不是你沒上稅。諸位趕明兒跟稅務局辦購房資格的時候，繳稅多少年。你那個收入沒達到繳個人所得稅，你也是繳了稅的。只是你的適用稅率是零，你繳了零元，不等于沒有繳，務必搞清楚這一點。那么我們在生活必要限度內部征，意思是說在一個合理范圍內，可能稅率是零，或者象征性的3塊錢，這是可能的。至于你說多大是一個合適宜的，我以為這種理解本來就過于機械了。二十年前，清華、北大的雙講師還得是校長特批，給一間筒子樓叫脫困。給一間筒子樓是特批的，因為你有貢獻，你們是雙講師，而且是兩口子才行呢。現在就是廉租房也必須是成套住宅，任志強先生有一個很形象的說，二十年前我們脫困的標準是戶居一間房，現在我們的脫困標準也就是滿足基本住房需求的標準是戶居一套房，不是多少平米。

　　我們再有十年左右的周期，合理的居住標準應該是人居一間房，這不是我發明的，發明者專利權是任先生的。我同意這個說法，人均一間房，所以你簡單說多少是不征的，這里面就很大的差別了，因為小房子不一定便宜，大房子不一定貴。看它在哪個城市，和城市的哪個區位，以及它不同的檔次，對嗎？所以簡單用平米或者單價來表達，都不合理。自然在具體的規定中，會對此有細則。我們沒必要在這里頭把這東西，就現在你就討論個底掉，叫與時俱進，以及高舉符合中國國情的社會主義，我們自然第一要符合中國國情，第二要隨著社會的發展而不斷調整和變化，沒有一成不變的標準。

　　褚琳：這個理解。那現在的步驟是進行試點，某些城市而且只對增量吧，能不能再幫我們理清一下。

　　陳淮：那理清不了，你請稅務局的來說，那得公務員說了。你說的那都是決策性信息，我們探討的是客觀規律。

　　褚琳：那應不應該擴展到存量房呢？

　　陳淮：我剛才已經兩次強調說過沒有什么應該不應該，一定要擴展到，不擴展到就不叫制度了。

　　褚琳：理解。

　　陳淮：所有人有工資收入，都應該征個人所得稅，沒有說誰應該不征個人所得稅，有嗎？只是他的收入在個人生活必要限度內，他的適用稅率是零。

　　褚琳：任先生，剛才陳主任在討論的時候也說了您的一段話。

　　任志強：他說這個是理想的情況下。我們現在的《稅法》是叫做對住宅，就是住宅產業是免征的，我們1986年出的時候，《房地產稅現行條例》是免征的，他的意思就是如果要完全開征的話，他就應該是沒有免征一說了。無非就是說可能我人均收入3500才收個人所得稅，也可能就定的標準。比較早定標準可能是匈牙利，匈牙利大概在60年代的時候定了一個標準，人均25平米，凡是超過25平米的加稅，因為匈牙利地太小了。但是后來解體了，或者叫做和蘇聯解體以后改了。

　　這個25呢，倒過來說要按日本的說法，就是25以下算貧困戶，你是25以上算富裕戶了，我是25以下算貧困戶。比如說陳教授剛才說的，我說要變成人均一間房，現在很多國家規定是人均少于1.9間房是困難戶，那么就隨著經濟發展叫與時俱進，隨著經濟發展這個標準是不斷提高的過程。所以收稅也同樣，那個免征的部分會叫零稅率的部分是不斷提高的過程。從目前來看我們沒有修改《稅法》和收稅條例之前，沒有對所謂的叫做存量房和增量房征收，只有我們重慶用的是對別墅和超過多少、多少錢的房子征收。上海用的是對超過人均60平米以上的增量房征收，所以你這兩個定義都沒用這個。對重慶的定義也沒用這個，對這個非增量的別墅也征，上海是如果你人均不超過60平米你的增量也不征，所以不僅僅是一個增量和存量的關系問題。

　　陳淮：上海是只要你不再買。

　　任志強：不，再買不超過人均60平米也不征，這是兩個標準兩個情況。但現在的這兩個試點都是不合法的試點。沒有一個法這兩個城市出臺這個法律的時候，沒有一個寫了有根據上位法是誰誰，我們來征收的，沒有。文件都上寫著根據國務院第139號，國務院會議決定國務院沒有征稅權，人大才有征稅權。人大可以授權國務院，但是沒把這一部分授權給他，起碼住宅免征這一塊是有法律文件的，有條例的，而后頭這倆試點是沒有條例的。沒有條例能不能試？可以試。鄧小平那時候說，可以摸著石頭過河可以試，但是這兩個試點都違反了2001年或者2003年正式列入國家文件中，說要推行物業稅或者叫房產稅的初衷，因為那個初衷是要進行稅改，他在實行房產稅，同時要取消一些現有的稅收。比如說土地使用稅等等，取消一部分然后變成另外一個，也就是說陳淮說的把間接稅變成直接稅的一個過程。

　　但現在這倆試點都不是，所以我說這倆試點都是違反原有文件規定做的一個嘗試，現在還沒有人來肯定說這兩個嘗試是對的，也沒有文件說這兩個嘗試是錯的，但都是一個實驗。實驗過程就是有風險的過程，或者叫不一定正確的過程。比如說做藥物實驗的時候可能這個錯了，動物身上打完錯了以后，就不能在人身上做實驗。所以現在只能叫做在動物身上打藥的實驗過程，沒有上位法，也沒有規定，完全不對的。

　　陳淮：任先生，你說的有點長。主持人他說你不對的時候，你不要太在意，在任先生眼里，誰說的都是不對的。

　　任志強：不，您說的是對的。

　　陳淮：他剛才說我太理想化了，他才是理想化呢。法，上位法，上哪兒找？中國最大的法是什么法？曉光最大的法是什么法？看法。我給你叫叫真，2007年末《物權法》出臺之前，任志強賣的房子都是與法無據的，那個時候我們根本沒有財產登記制度，你給老百姓發的房產證有上位法嗎？

　　任志強：有。

　　陳淮：那你怎么蒙的人家？

　　任志強：《房地產法》1995年1月1號生效的房地產法上有規定。

　　陳淮：房地產法規定那個歸屬權的問題可沒規定。

　　任志強：規定了。細則里明確規定了產權登記制度，是有規定的。你不能說沒有法。1995年那房地產法是個法呀，那是全國人大通過的，你不能說沒有法。

　　褚琳：任總一下又強調人大。其實剛才我們前面說了，現在政策的力量、市場的力量、人們對幸福追求的力量，那其實回過頭來我們還是得看看市場的反應，現在的房地產市場究竟是一種什么樣的狀態呢？我們來看短片。

　　這說了現在最近的10月份的一個數據，那劉總你看這個數據基本上跟您掌握的還相差不大吧？基本一致。

　　任志強：相差大啊，剛才不說了嗎。

　　褚琳：那您糾正一下，真實的數據。

　　任志強：那如果把住宅加上寫字樓，加上商業整個的地產問題，一直到11月份的情況，穆小蘇跟我說是9.2%。他這個數字是有問題的。

　　褚琳：這是公共的一個數據，國家統計局的數據。

　　任志強：人家寫的是新建住宅。

　　任志強：不包含二手房。

　　陳淮：不包括保障性住房，也不包括寫字樓、商場，也不包括。

　　任志強：也不包括公務員集資建房。

　　陳淮：對，不包括。保障性住房都在那里頭。

　　褚琳：剛才大家聽過一耳朵，不是特別切實，我這里確實說是國家統計局的數據。

　　陳淮：不是，你問問在座有幾個能看懂的。

　　褚琳：七十個大中城市，看不懂正好，所以各位來解讀一下。剛才劉總說了，跟他掌握的數據其實有一定差異的。

　　陳淮：最主要你看不懂，他每一個月說環漲不超過0.8，如果按10個月算的話，每個月0.8%，十個月就是8%了。所以大部分人都沒看懂。

　　褚琳：這是國家統計局的數據，的確經常讓人看不懂啊。

　　陳淮：我環比這個月沒超過0.8，這個月沒超過0.8，你看看沒怎么漲，就0.8吧。可是你要把10個月環比都漲了0.8，你加起來是多少？我們幸虧有幾個還沒有，幸虧有幾個月沒漲或者負的，要不然就超出去了。但是即使這樣，你把每個月加起來以后算出來的結果大概住宅漲了5點幾，對吧？他說那個是包括商場、寫字樓的總價格，那是9點幾。

　　褚琳：9點幾是今年以來1到10月份累計漲幅。其實在調控這一年，最近的這一年，漲幅還是不小。如果再加上11、12月，那恐怕超過10%，也是預料之中的。

　　陳淮：這恐怕言過其實了。

　　褚琳：又言過其實。那陳主任糾正一下。

　　陳淮：這種環比數據，你一再強調統計局的數據，統計局數據就一分假都沒做，有意義嗎？

　　褚琳：為什么沒有意義呢？

　　陳淮：一點意義都沒有。你看爹媽一天天老，你每天比較他比昨天環比嗎？過五年、十年你看出爹媽真的老了，背駝了，對嗎？這是第一個。

　　第二，這種平均房價沒意義，因為有沒有可能我們考考主持人簡單數學，平均房價降統計局沒做假，你上劉曉光的樓盤看，上任志強的樓盤看，房價都漲，有沒有可能？

　　褚琳：所以我們大家對于平均數據。

　　陳淮：有還是沒有？

　　褚琳：有可能啊，非常有可能，所以大家對于平均是非常有意見，因為平均掩蓋了很多問題，所以請各位來，談一談平均背后的問題。

　　陳淮：因為客觀規律不是統計局掩蓋，一個姚明加一個潘長江，他們倆平均身高1.78米，一個姚明加倆潘長江，他們的身高都沒變化，他們三人的平均身高是1.6米，改編構成就成。劉曉光賣掉了一個單價1萬塊錢一平米的房子，又賣掉了一平米五千塊錢的房子，這兩平米的房子平均房價7500，現在這兩種房子都漲10%，劉曉光又賣掉了1萬1平米的房子，賣了兩平米5500的房子，1萬1加5500正好是兩萬二，兩萬二除以3是7300，所有的房價都漲10%，平均房價下降了三個百分點，這不是個數學游戲，北京、上海、廣州、深圳，這過去兩到三年來，遠郊區化的趨勢明顯還是不明顯？劉曉光都跑到房山蓋房子去了，你問問他。

　　劉曉光：明顯。

　　陳淮：對不對？在這個趨勢下，你還會看到平均房價下降，但是你買那個房子，不一定下降。

　　褚琳：對，您剛才這一段話總結的就是平均數沒有意義，這些我想在座各位大家普遍同意平均數沒有意義，凡是去看過房子的人都深深體會這一點，他我們應該如何看這房子。

　　陳淮：應該看規律。

　　褚琳：可以幫我們分析一下。

　　陳淮：那不是我們這十分、八分鐘能講完的，講一個房地產經濟學還得是A、B、C，60課時。

　　褚琳：陳主任在招生了，大家有意可以報名啊。

　　陳淮：我沒招生，長江商學院的EMBA在招生。

　　劉曉光：將來這個房價應該是分類抽樣比較科學了。

　　任志強：現在也分類啊。

　　劉曉光：但是公布的時候不是分類的，這需要統一數據要具體化分類。你比如核心區對比，不是核心區的對比，這樣的話就更清晰一點。

　　陳淮：稍微說幾句啊，我們主持人從說到現在的話題，我也稍微，她老是說到最重要的地方，她又改了一個話題。這房產稅很難嗎？其實很容易。我跟任總討論過，中華人民共和國公民一人發30平米抵稅券，你愛抵多高檔、多低檔，大城市、小城市反正就是30平米，拉倒。凡是超出了一律收，這不完了嗎。沒有那么難、復雜，對不對？再回到第一個問題幸福指數，幸福存在著一個邊際收益，成本劇烈遞增。

　　褚琳：我想在座各位今天來的非常值，因為在座三位嘉賓，不僅是行業內首屈一指，極有發言權的人，而且他們坐在這兒，知無不言，言無不盡，很遺憾跟幾位嘉賓道個歉，因為我們的節目時間只有一個小時，而各位又日理萬機，接下來您不兩位還有安排嗎？我們的辯論一個小時，所以每個話題20分鐘，不得不一層層遞進。但是既然嘉賓來了，觀眾也這么有熱情，想方方面面問題都了解到，所以我們特別留出了10分鐘的時間給觀眾做一個自由問題，有問題的請舉手。

　　提問：您好我問一下任總，因為我是來自澳大利亞的發展商，首先一點根據海外經驗，幸福指數跟房價和自有房比例是反比的，就是說自住房的比例越高，實際上幸福指數是下降的，比如說像發達的美國，美國加州最發達自有房比例38%，英國42%，德國42%，所以說而中國現在住建部的信息是說中國私有房比例包括農民高達89%，那按這種理論的話，如果幸福指數升高，跟海外經驗相配比的話，應該是自有房比例下降的。

　　您怎么看待這個問題？

　　任志強：我覺得你說反了。外國人可以把房子賣掉以后去旅游，中國人總想把房子留下來給兒子，這個觀念上的差別就是中國人得留一大堆房子。曾經有一個人有哪個專家說獨生子女政策讓一個80后幾年以后可以分到七八套房子，這都胡扯。你以為你老子死了，你娘就死了。你娘可能活到90歲還沒死呢，你等不到分那套房子給你。所以你說這個事我不太認可，我們最近剛做了一個關于德國住房制度的研究，德國的住房私有化率在整個歐洲和發達國家都是比較低的。但最近出麻煩了，從1976年開始的時候，他們大規模生產，但是人口跟不上。所以大概平均一個家庭有1.2套房子，就是套戶比是1.2，日本、美國、英國、韓國都經歷過1.2套的過程，香港現在大概1.086也是大于1的，中國現在還小于1呢。換句話說你那個東西可能是在房子多到了超過家庭戶數的情況下才成立，因為我隨便租就可以。但是你要在中國少于這個戶數的時候，你沒有房子沒有自己房子你就會被租戶趕來趕去，所以就是反著的。

　　但是最近我們發現，歐債危機之后，只有德國的房子往上漲，別人都往下跌，為什么？老齡化程度過高的時候，家庭戶數人口急劇縮減，從3.86下降到2.05，老人也不死，所以需要的房子越來越多，他從3千3百萬戶，變成了四千多萬戶了，戶數增加了。尤其是在戶數增加的時候，從1.2變成了1：0.99，他不夠一套房子了，所以他房子開始呼呼漲價。中國大家都知道已經進入了一個老齡化的過程了，一些專家認為老齡化的過程就是房子多出來了，然后可以給兒子、可以給孫子，每個人可以繼承七八套，從德國的經驗看，完全說反了，越來越不夠了。因為家庭和戶數的比例我們從3.86，現在已經下降到2.86，下降到一個點，到1%了。最近還在下降，估計很快要下降到按照老齡和人口計算，我們按德國的公式推算一下，大概十年以后就變成2.03、2.07這么一個水平區間了。

　　那么也就是說同時這一個家庭要多出兩套房子來，就我要多占用兩套房子，那就是越沒房子就越沒房子，所以你說那個是正好和中國是反著的。因為從德國的案例可以看，當你小于1的時候，這房子一定是自己擁有了最幸福。如果大于1的時候，我寧愿租房子，因為租房子房價低于我買房子的成本。在中國什么是最幸福的？僅從房子上來說，上學、教育什么都不管，誰有本事從銀行拿到更多的錢去貸款買房子，誰就是最幸福的。因為你用最高的杠桿率鎖定了一個早期的最低成本，而贏得了一個巨大的未來收入形成的盈利空間。陳淮教授老經常說，房子價格不決定在開發商，我們蓋了房子就是我蓋的再貴，這一平米10萬塊錢，貴吧？但最后決定這10塊錢漲成20萬塊錢的是政府，政府在旁邊修了一個好的公園，修了一個好的學校，修了一個五星級大酒店。然后還修了一個天安門廣場，你看你的房子值錢不值錢？20萬塊錢也不賣啊，所以最終決定房價的不僅僅是房子里頭的東西，還有很多是窗戶之外的東西。你們想想哪個政府會不在市政基礎上加大投入和改善這個城市呢？

　　如果不是得出來的結論是他們還要大量投，那房子不是越早買越幸福嗎？其實道理就這么簡單。

　　劉曉光：另外還跟社會保障條件還有關系。為什么持有房子要多，跟整個的社會保障條件肯定有很密切的關系。

　　褚琳：好，還有一個問題的時間請這邊的觀眾做一個提問。

　　提問：謝謝，十八大之初，我們人均收入未來要翻一番，請問任總您的房價會翻幾番？

　　任志強：人均收入翻一番，得看物價翻幾番。如果物價翻了三番，那人均收入翻一番就要隨著物價翻成六番了，這就是陳淮剛才講的幸福度增加了一點點，越往后那一點點的時候，越得增加十倍、二十倍。

　　褚琳：不過有關專家解讀說是人均收入翻番，是拋除了通貨膨脹率了。

　　任志強：如果拋除了通貨膨脹率的話，現在大家買房子都應該很容易，我們的貨幣大概這幾年時間，這十年的時間增加了6倍左右，我們的房價也增加了6倍左右，和貨幣增長率是一樣的。同樣如果扣除了物價貶值這一部分的話，你的收入是在增長的話，你買房子應該更輕松了。但實際情況是這樣嗎？不是。

　　我們的房價和貨幣增量的這個倍數是相等的，如果貨幣沒有這么多增量，我們房子可能也不會有這么多增量，但是貨幣增量的同時，一定是你的收入貶值，存在銀行的錢貶值了，一定是這么個結果，所以你才更買不起房子，就這么簡單。

　　褚琳：劉總，也是這么簡單。

　　劉曉光：關鍵是可變價和不變價的計算了，如果說收入的翻番，如果說剔除了物價指數的話，那么我覺得來講房價的增長速度可能跟他差不多，可能是差不多的，每年增長的幅度。大概是應該是這么一個規律就比較穩定了。

　　褚琳：就算是穩定了。還是說到了政策，陳主任做一個簡單的總結。

　　陳淮：剛才兩位提問者坦率說都對經濟學了解的不夠。第一個提問者講。

　　任志強：你老假裝專家，你還老貶低人家。

　　陳淮：你剛才還舉了從我這兒學習的例子呢，第一個提問者假定人們的需求在所有的發展階段需求強度都是一樣的，不可能在我上山下鄉返城的時候，我坐在火車上最幸福的是到家第一天，我什么也不吃，光吃紅燒肉。第二天什么也不吃，光吃煮雞蛋，在人們衣食沒有飽暖之前，他的需求幸福最大的指數影響因素就是吃喝穿，到了一定階段房子才和幸福有關系，這是第一層。

　　第二層意思幸福指數和房子有關系是和房子的這個居住改善狀況，改善到一定程度，人們就不認為，就像私家車，到美國人們不認為有私家車是一件多么幸福的事，美國那鬼地方要飯也得有輛車開著去要去。對吧？這個是和社會發展階段。第二個提問者呢是假定人們的消費構成不變化，那么收入增長的時候，你原來吃用20%，收入增長了我的吃也能增長20%，你的老板給你加薪30%，你會多吃30%嗎？對吧？

　　我再舉個很容易理解的例子，你掙三千塊錢，每個月最多拿出600塊錢用于住房消費，你這四千塊錢每個月你可以拿出1200塊錢用于住房消費，也就是你生活只要增長33%，住房消費能力可以增長100%，所以我們先剖去物價不說，收入翻番，人們的住房消費能力可以幾何基數增長。當然這里頭得讓任志強先生把那房價別漲那么老快。

　　任志強：那你先得說指數不變。

　　陳淮：首先是有這么一個意思，所以我們別簡單地說，收入和房價的一個簡單關系，不是那么簡單的問題。

　　任志強：所以在低收入的時候，恩格爾指數可能是50，到你高到一萬、兩萬。

　　陳淮：隨著人們的收入增長到一定程度，我再給你一個幸福感。讓你覺得幸福一點點，當你的支出收入比也就是你和你老婆掙的錢，在你正常生活支出中，正常生活支出占到85%、90%、95%的時候，那個房價高低和你沒關系，漲落跟你沒關系。因為你根本就不具備資產累積能力，當你的支出收入比占到70%左右的時候，你才開始具備資產累積能力，這個時候你有了幸福感了。因為你能上銀行存錢了，是不是？買個理財產品，炒點小股什么的。當你的支出收入比占到一半了，50%。你具備了累積不動產持有不動產的資產累積能力，你抗風險能力還不夠。比如說你失業下崗怎么辦，家里有變故怎么辦，利率漲一倍怎么辦，只有當你的支出收入比占到三分之一及以下的時候，你就叫了中產階級了。中產階級在支出收入比的三分之一以下，意味著你具備了中產階級的那個產字的資產累積能力。我們希望的是十八大之后的十年，中國老百姓的大多數人的支出收入比從現在不同層次的都有十到三十個百分點的降低，這就叫幸福，這就叫購買力，這就叫我們大家所期盼的，不是簡單的收入和房價，或者是物價之間的比值關系。謝謝大家。

　　褚琳：好，謝謝臺上三位嘉賓，也謝謝在位的各位聽眾，那么我們這一節有關幸福和房子的討論就暫告一段落，謝謝大家。