李娜在介紹國(guó)外房產(chǎn)澳大利亞房產(chǎn)推介會(huì)楊娜買的房(圖由楊娜提供)

　　今年已有上百個(gè)青島人買了國(guó)外房子

　　青島人海外咋買房澳大利亞：買房沒有所謂公攤面積，“首付”存入信托賬戶 美國(guó)：“法拍屋”價(jià)挺低，但每年2%物業(yè)稅讓人愁

　　從去年開始，受限購(gòu)令影響，青島樓市成交量萎靡不振，這時(shí)候一些房產(chǎn)代理銷售公司開始把目標(biāo)轉(zhuǎn)向國(guó)外樓市。青島一房產(chǎn)銷售公司推出購(gòu)買澳大利亞房子，客戶可憑購(gòu)房合同，購(gòu)房款證明報(bào)銷往返機(jī)票的活動(dòng)。據(jù)該公司相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，因受國(guó)內(nèi)限購(gòu)令等政策影響，部分想投資房產(chǎn)的客戶把投資目標(biāo)轉(zhuǎn)向海外市場(chǎng)。無(wú)獨(dú)有偶，去年下半年，青島西蒙斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(鵬翔海外)成立，該公司專門代理銷售澳大利亞樓盤。記者了解到，從去年11月到現(xiàn)在，每個(gè)月公司都要舉行推介會(huì)，向青島購(gòu)房者介紹澳大利亞樓盤的價(jià)格等情況。

　　11月9日，記者調(diào)查多家房產(chǎn)代理銷售公司獲悉，從今年1月份到現(xiàn)在，已有上百個(gè)青島人在國(guó)外買了房子。其中購(gòu)買澳大利亞、美國(guó) 、加拿大和歐洲房子的人最多。青島西蒙斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(鵬翔海外)成立一年多的時(shí)間里，已經(jīng)銷售了20多套澳大利亞新房，買家都是青島人，以投資客為主。

　　“之前，美國(guó)樓市很受關(guān)注。但經(jīng)濟(jì)危機(jī)后，美國(guó)樓市受影響很大，房?jī)r(jià)很不穩(wěn)定，購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)還是很大的。澳大利亞要好一些，現(xiàn)在房?jī)r(jià)比較穩(wěn)定。房?jī)r(jià)也有波動(dòng)的時(shí)候，但整體上是穩(wěn)中有升。”公司銷售主管向記者介紹。

　　光律師費(fèi)就花了6萬(wàn)多

　　11月9日下午，在市南區(qū)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)園，記者采訪了楊娜。楊娜是青島人，2007年到澳大利亞悉尼讀研究生，兩年后在悉尼從事會(huì)計(jì)工作，去年7月，她買下了悉尼市區(qū)一套面積為100多平方米的精裝修公寓，房?jī)r(jià)300多萬(wàn)元，結(jié)束了在澳大利亞4年的租房生活 ，去年年底她回到青島工作。“首付20% ，分開付的，先付10%，然后再付10%。有一部分是我自己工作掙的，剩下的錢是家人給的。”提起買房原因，楊娜告訴記者，“考慮的是性價(jià)比，租房的話性價(jià)比不高。悉尼公寓的租金是很高的，而且一直在上漲。租公寓的一間房，一周的價(jià)格是200～250澳元，租別墅的一間房，一周的價(jià)格是170～230澳元。公寓的位置好一些，在市區(qū)，別墅則在郊區(qū)。”

　　“現(xiàn)在來(lái)看，我應(yīng)該在剛到悉尼的時(shí)候就買上一套公寓。以房養(yǎng)學(xué)，是可以做到的。但很多家長(zhǎng)沒有這樣的眼光，就沒考慮。”楊娜說(shuō)，“我買房子也沒花多長(zhǎng)時(shí)間，兩周的時(shí)間，看了三個(gè)樓盤，就把房子定下來(lái)了。我主要考慮的是地理位置，最后買的這套公寓位置很好，在市中心，很容易租出去。”

　　“房子早就交付了，交付時(shí)是精裝修，色調(diào)什么的都可以選擇。只要買點(diǎn)家具就可以拎包入住了。我這套房子現(xiàn)在交給中介打理，出租出去，每周收取房租就行。”楊娜說(shuō)。

　　“在悉尼，會(huì)不會(huì)出現(xiàn)搶房的情況？有沒有一次性付款的？”“沒有搶房的，不需要搖號(hào)。看好哪套房子，貸款購(gòu)買。沒有一次性付款的，如果有那么多錢，就會(huì)貸款買好幾套房子，一次性付款性價(jià)比不高。”

　　在青島買新房，簽合同之前，需要繳房屋專項(xiàng)維修資金，大約 1萬(wàn)元，然后交至少30% 的首付，再辦理銀行貸款，隨時(shí)可能承受銀行收緊貸款帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó) 、澳大利亞和歐洲買新房，都不需要繳這筆維修金，也不需要擔(dān)心收緊房貸的問題。“在國(guó)外 ，銀行有很多，都是競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。只要你信用沒問題，銀行會(huì)爭(zhēng)著給你放貸。”在芬蘭工作的青島人杜鵬告訴記者。

　　“我買房子的時(shí)候，聘請(qǐng)了一位律師，最后花費(fèi)1萬(wàn)多澳元，折合人民幣6萬(wàn)多元。然后就是印花稅了，費(fèi)用是2萬(wàn)多澳幣，折合人民幣10多萬(wàn)元。交房以后的費(fèi)用主要是市政配套費(fèi)用、水電費(fèi)等，也是按季度交付。如果回到中國(guó)，會(huì)有中介公司幫忙打理，在網(wǎng)上支付就可以。”楊娜說(shuō)。

　　“澳大利亞賣毛坯房還是精裝修房子？公攤面積怎么算？”“國(guó)外的房子，沒有公攤面積這一說(shuō)。標(biāo)明的都是使用面積，有的按房間銷售。澳大利亞沒有毛坯房，不論是別墅還是公寓，都是精裝修以后交付。”

　　“首付交給開發(fā)商，還是政府？”“在青島的話，首付交給開發(fā)商，接受政府監(jiān)管。在澳大利亞不用擔(dān)心開發(fā)商攜款逃跑，先交的10%不會(huì)給開發(fā)商，等到開發(fā)商履行合同將房子都建設(shè)好了，才能拿到所有房款。”

　　面積超了不補(bǔ)價(jià)，不賣車位

　　楊娜房子交付的時(shí)候，中介拍攝了幾張房子的照片，“交付之前，政府會(huì)找專業(yè)人員去驗(yàn)房，標(biāo)準(zhǔn)列得很細(xì)，保證不出問題。”

　　“房子交付的時(shí)候，如果面積和之前合同簽訂時(shí)注明的不一樣怎么辦？如果面積超了會(huì)不會(huì)補(bǔ)差價(jià)？在青島 ，交房時(shí)如果面積超了，一般會(huì)要求購(gòu)房者補(bǔ)上這部分差價(jià)。”

　　“這個(gè)不用擔(dān)心。專業(yè)人員測(cè)量房屋實(shí)際面積后，會(huì)出一個(gè)報(bào)告，面積如果超出合同標(biāo)明的面積，購(gòu)房者不用交錢。如果面積小了，開發(fā)商得承擔(dān)責(zé)任，補(bǔ)給購(gòu)房者這部分錢。如果超出了3%以上，購(gòu)房者可以直接退房了。”

　　楊娜告訴記者，澳大利亞房?jī)r(jià)主要受市場(chǎng)的影響，“如果經(jīng)濟(jì)不好，失業(yè)人數(shù)增加，房?jī)r(jià)會(huì)往下降。2008年的時(shí)候，澳大利亞房?jī)r(jià)就跌了。最近看了一些數(shù)據(jù)，現(xiàn)在澳大利亞房?jī)r(jià)還是很穩(wěn)定的。”

　　另外，在空置率方面，青島郊區(qū)一些新建小區(qū)出現(xiàn)了入住率太低而無(wú)法供暖的情況。在澳大利亞，政府嚴(yán)格控制房屋空置率問題。政府部門會(huì)經(jīng)常發(fā)布區(qū)域空置率情況，區(qū)域人口情況和房屋供求關(guān)系。

　　“你買房子，有沒有考慮車位問題？買車位了嗎？”“不用考慮車位。別墅都會(huì)配車位，部分公寓也是有車位的。車位是房子的一部分，在澳大利亞根本就沒有買賣車位這一說(shuō)。”

　　目前悉尼一套別墅的價(jià)格大約是70萬(wàn)澳元，公寓是60多萬(wàn)澳元。“悉尼的購(gòu)房主力是哪些人？年輕人買房的多不多？”“在悉尼，普通職工的收入是一年6萬(wàn)多澳元，十年便可以買上一套房子。當(dāng)?shù)啬贻p人租房的比較多，30多歲才會(huì)考慮房子和結(jié)婚問題。澳大利亞人買房，都是用自己的錢，父母不會(huì)給他們錢。”據(jù)楊娜介紹，澳大利亞各個(gè)城市之間的房?jī)r(jià)差距沒有國(guó)內(nèi)那么明顯。

　　“現(xiàn)在留學(xué)生買房的情況比以前多了。在推介會(huì)上，有些家長(zhǎng)就是給孩子買房子，有的用于投資，也有自己住的。”

　　“房子交付以后，我找了一家中介公司，幫我把房子租了出去。我的房子位置很好，租房需求大。一共有6個(gè)客戶遞交了租房申請(qǐng)。中介公司把他們的詳細(xì)情況逐個(gè)列了出來(lái)，然后讓我選擇，看看租給哪個(gè)客戶。房子租出去以后，每周中介都會(huì)把房租打給我，其中有5%的房租要留給中介。在澳大利亞，買賣二手房也得通過(guò)中介才可以。”楊娜說(shuō)。

　　“投資回報(bào)率如何？”“每周收的房租是720元澳元，每周房貸僅有590澳元，以租養(yǎng)房沒有太大問題。”

　　“一年多了，房?jī)r(jià)有沒有漲？”“我買的時(shí)候，100多平方米是60多萬(wàn)澳元。現(xiàn)在買一套91～92平方米的公寓也得60多萬(wàn)澳元了，總體來(lái)說(shuō)，漲了一些。” 去年7月，青島人楊娜花了300多萬(wàn)元買下了悉尼市區(qū)一套100多平方米的精裝修公寓，結(jié)束了在澳大利亞4年的租房生活；今年2月，青島人郭女士花200多萬(wàn)元拿下阿德萊德一套面積為 200多平方米的別墅，別墅也是精裝修……從今年年初到現(xiàn)在，已經(jīng)有上百名青島人出手購(gòu)買國(guó)外的房子 ，主要購(gòu)買的是澳大利亞、美國(guó)、加拿大、歐洲的房產(chǎn)。不過(guò)，在國(guó)外買房、養(yǎng)房和國(guó)內(nèi)有比較大的區(qū)別。青島人在澳大利亞不能買二手房，買新房得找律師，光律師費(fèi)就得6萬(wàn)多元；房子交付后，你還得買家具保險(xiǎn)和房屋保險(xiǎn)等；在美國(guó)買個(gè)房子，得做好每年繳幾萬(wàn)元物業(yè)稅的準(zhǔn)備。

　　買套“法拍屋”，養(yǎng)房不容易

　　此外，目前國(guó)內(nèi)也出現(xiàn)了到國(guó)外買地或者去國(guó)外當(dāng)農(nóng)場(chǎng)主的現(xiàn)象，青島人投資國(guó)外土地或者去國(guó)外當(dāng)農(nóng)場(chǎng)主的多不多？“在澳大利亞，青島人可以買地，但必須提前申請(qǐng)，拿出詳細(xì)規(guī)劃來(lái)。如果想建住宅，得在規(guī)劃中說(shuō)明建多少層等，普通人做不到這一點(diǎn)，買地的很少。”

　　不論是在澳大利亞還是在美國(guó)、加拿大，市區(qū)公寓的價(jià)格要略高于郊區(qū)別墅，這和青島正好相反。青島目前市區(qū)普通住宅和公寓的價(jià)格要比郊區(qū)別墅低很多，別墅價(jià)格依然是最高的。“澳大利亞的房?jī)r(jià)與青島相比怎么樣？”“一套別墅，在悉尼賣60多萬(wàn)澳元，在墨爾本賣50多萬(wàn)澳元，在阿德萊德更便宜。”楊娜說(shuō)。

　　阿德萊德的別墅，單價(jià)約為1萬(wàn)元/平方米，這個(gè)價(jià)格要比青島市區(qū)的別墅低很多。在養(yǎng)房方面，除了日常的維護(hù)費(fèi)用，大部分澳大利亞房子不需繳納房產(chǎn)稅。

　　孫曉東早在2010年的時(shí)候便在美國(guó)加利福尼亞州買下一套別墅。這套別墅價(jià)格非常低，是法院拍賣的房子。“按照市場(chǎng)價(jià)，這套別墅得賣200多萬(wàn)美元，拍賣價(jià)格只有150多萬(wàn)美元，我就買下來(lái)了。程序很復(fù)雜，等了半年多才把證件辦齊全了。”孫曉東告訴記者，“2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)以后，有些房主還不起房貸，拖延了3個(gè)月到6個(gè)月，銀行就會(huì)收回房子，然后組織拍賣。這樣的房子挺多，廣告上也有宣傳。”

　　“買房?jī)赡炅耍�房子沒升值。法拍房都很便宜，影響了市場(chǎng)價(jià)格。美國(guó)的房子有物業(yè)稅，這個(gè)讓人很頭疼，按照年份繳納，一年得繳納房?jī)r(jià)的 2%，也就是說(shuō)，如果一年的升值幅度不到2%，房子就得賠錢。雖然房子對(duì)外出租能掙到錢，但是房子要折舊。在青島，二手房?jī)r(jià)格和新房差不多，二手房升值也沒問題。在國(guó)外，二手房的價(jià)格會(huì)受到折舊的影響，評(píng)估公司會(huì)給出評(píng)估價(jià)。”

　　在采訪中，記者了解到，美國(guó)、澳大利亞和歐洲的房子，都需要買保險(xiǎn)。“我的房子交了500多澳元的物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)。”楊娜說(shuō)。楊娜告訴記者 ，除了物業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)，還有家具折舊費(fèi)等，保險(xiǎn)公司會(huì)對(duì)折舊進(jìn)行評(píng)估，然后給予一定的補(bǔ)償。楊娜還告訴記者，在國(guó)外買別墅后，那塊地也是你的 ，所以要算清楚后花園和前庭的面積。要查看附近的學(xué)校有哪些，國(guó)外也有學(xué)區(qū)房。

　　在美國(guó)居住的青島人郭進(jìn)則說(shuō)，如果用于投資，建議選擇較為成熟的城市，比如紐約、底特律等。如果用于休閑自住，不妨購(gòu)買風(fēng)景宜人、適宜居住的新型城市的房屋。

　　新房供應(yīng)量少，房型可自己設(shè)計(jì)

　　目前，青島市有新房16萬(wàn)套在售，這在悉尼是不可想象的 。悉尼整個(gè)城市的新房供應(yīng)量只有幾千套。悉尼的一家開發(fā)商，一年開發(fā)200套新房，這樣的開發(fā)規(guī)模在國(guó)內(nèi)算少的，但是在澳大利亞已經(jīng)算巨型開發(fā)商了。普通開發(fā)商每年只開發(fā)70～80套房，不允許投機(jī)圈地。楊娜在接受記者采訪時(shí)表示，“澳大利亞政府對(duì)準(zhǔn)入企業(yè)的資金實(shí)力和公眾信用狀況有嚴(yán)格要求，一般企業(yè)難以進(jìn)入這個(gè)行業(yè)。”

　　據(jù)青島西蒙斯房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司(鵬翔海外)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，澳大利亞樓市也曾經(jīng)因市場(chǎng)過(guò)熱導(dǎo)致動(dòng)蕩。主要是大量日本資金涌入黃金海岸區(qū)域，大量開發(fā)后突然從房地產(chǎn)領(lǐng)域撤資。“澳大利亞二手房交易占主流，交易信息通過(guò)聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)共享。在二手房?jī)r(jià)格方面，房主說(shuō)了不算，應(yīng)由銀行出具權(quán)威評(píng)估，業(yè)主可以選定其他單位評(píng)估，評(píng)估獨(dú)立保證了科學(xué)性，所以結(jié)果相差無(wú)幾。”目前澳大利亞限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，不允許外籍人士購(gòu)買二手房，也就是說(shuō)青島人是不能在澳大利亞買二手房。另外，開發(fā)商只有50%的新房能夠外銷，這些信息受到嚴(yán)格監(jiān)控。

　　在青島，房屋蓋到三分之一以上需要申請(qǐng)預(yù)售證，然后便可以銷售，戶型和建筑材料等都是開發(fā)商來(lái)定的 。在澳大利亞，情況是不一樣的。“在澳大利亞買房，有以下幾個(gè)步驟。開發(fā)商拿地以后，購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)參觀，土地交割以后交首付辦理貸款。要先簽土地合同，把土地轉(zhuǎn)給購(gòu)房者。等到房屋建設(shè)以后，再給開發(fā)商部分錢，然后分別是封頂、裝修、交房，分批次把錢給開發(fā)商。另外，購(gòu)買別墅，購(gòu)房者可以自己設(shè)計(jì)房型，只要符合規(guī)劃要求，開發(fā)商便可以參照建設(shè)。裝修材料也可以自己選擇，然后開發(fā)商用此材料進(jìn)行建設(shè)。”青島一房產(chǎn)代理銷售公司的銷售員李娜告訴記者。

　　“購(gòu)買澳大利亞的房產(chǎn)，業(yè)主要提供四個(gè)證件：身份證、護(hù)照、駕照、國(guó)際信用卡，銀行樂于提供貸款，因?yàn)閷?duì)項(xiàng)目的實(shí)際價(jià)值有信心，不擔(dān)心業(yè)主不還款。購(gòu)買澳大利亞房產(chǎn)的業(yè)主需要先支付房款的10%，這筆費(fèi)用相當(dāng)于國(guó)內(nèi)的首付，但不交給開發(fā)商，而是交給律師存入獨(dú)立信托賬戶，該賬戶信息受到律師協(xié)會(huì)的監(jiān)督，業(yè)主收房前開發(fā)商不能動(dòng)用。”

　　房?jī)r(jià)和利潤(rùn)公開透明

　　“在購(gòu)房過(guò)程中，雙方都需要律師，這一規(guī)定是強(qiáng)制性的，澳大利亞的購(gòu)房合同目前厚達(dá)200～ 500頁(yè)，涉及多方面專業(yè)知識(shí)，一般業(yè)主或銷售人員是無(wú)法完全掌握。即使沒有合同方面的問題，通過(guò)律師買樓也是必須的 ，這樣業(yè)主可以不必?fù)?dān)心信息不透明。”

　　2009年到2010年，青島的商品房漲幅明顯，利潤(rùn)不透明，備受爭(zhēng)議。購(gòu)買澳大利亞新房不會(huì)有這方面的擔(dān)憂。據(jù)介紹，每個(gè)澳大利亞的樓盤價(jià)格都經(jīng)過(guò)銀行和其他專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，能夠評(píng)估的因素全部公開量化，開發(fā)商的利潤(rùn)在一定的范圍內(nèi)，政府部門對(duì)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)有長(zhǎng)期的統(tǒng)計(jì)分析和走勢(shì)圖，公眾可以完全獲取。房?jī)r(jià)和利潤(rùn)是透明的，澳大利亞開發(fā)商隨便要價(jià)根本不可能。

　　交房方面，國(guó)內(nèi)商品房有整體驗(yàn)收和單體樓座驗(yàn)收。在澳大利亞每套房子都要驗(yàn)收。“開發(fā)商也害怕，一套房子出了問題，會(huì)讓他們丟了飯碗。業(yè)主投訴可以使一個(gè)公司很快因失去信用而倒閉。由于信息透明共享，澳大利亞房產(chǎn)中介寧愿放棄業(yè)務(wù)也不會(huì)欺騙購(gòu)房者 ，房產(chǎn)開發(fā)商寧愿支付高額延期違約金也不敢將不合格房屋交給業(yè)主。”還貸款方面，在澳大利亞，5年內(nèi)可只還利息不還本金。

　　“貸款基準(zhǔn)利率是6.7% ，貸25萬(wàn)澳元以上，利率為6%，如果貸50萬(wàn)澳元以上，利率低至5.7%。”銷售員李娜說(shuō)，“澳大利亞房?jī)r(jià)很穩(wěn)定，主要靠出租房屋賺錢。房屋交付后，前10年，可以交給政府出租，包租10年。每年補(bǔ)貼1.2萬(wàn)澳元，但租金低于市場(chǎng)價(jià)20%。購(gòu)買房屋得看區(qū)域的空置率，這個(gè)都是公開的，政府經(jīng)常發(fā)數(shù)據(jù)。空置率如果太高，房子自然不好出租。”

　　購(gòu)買國(guó)外房子并非穩(wěn)賺不賠。“匯率風(fēng)險(xiǎn)是最大的風(fēng)險(xiǎn)，如果在人民幣貶值的時(shí)候出手，就不劃算了。此外，有些國(guó)內(nèi)購(gòu)房者跟著自己的感覺走，覺得這個(gè)戶型好，這個(gè)房子好，就出手了。然而當(dāng)?shù)厝丝赡懿⒉幌矚g這樣的房子。等你出租或者出售的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)不受歡迎。另外，買房時(shí)也可能出現(xiàn)貸款辦不下來(lái)的情況。”文/圖 記者 李晨 實(shí)習(xí)生 康軍 許旭