林瑯

　　SOHO中國(00410.HK)與復(fù)星集團(tuán)關(guān)于上海外灘8-1地塊的“官司”還懸而未決，關(guān)于項(xiàng)目的寫字樓部分將被包裝成“定制總部”對外整售的傳聞已開始在坊間流傳。

　　“早在外灘地塊權(quán)屬交易風(fēng)波爆發(fā)之前，復(fù)星方面曾經(jīng)主動(dòng)接觸過機(jī)構(gòu)或企業(yè)，洽談寫字樓整棟出讓的意向。”一位金融投資機(jī)構(gòu)人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》，“只是當(dāng)時(shí)開價(jià)實(shí)在很高，即使是整棟出讓的話，也要8萬元/平方米的均價(jià)。”

　　記者多方獲取的信息表明，外灘8－1地塊的散賣策略并不是空穴來風(fēng)。“在招攬意向買家的過程中，最大賣點(diǎn)是‘定制企業(yè)總部’，最少也是整層起售。當(dāng)然，如果愿意幾層一起買的話，最好不過。”有知情人士解釋。

　　順著上海東門路、人民路、龍?zhí)堵泛椭猩綎|二路行駛一圈，連見多識(shí)廣的出租車司機(jī)也不禁感慨，“這個(gè)工地真是大。”東門路上的工地出入口，“外灘國際金融服務(wù)中心(商地塊)項(xiàng)目”的字眼赫然入目，項(xiàng)目公司的名稱仍然顯示為“上海證大外灘國際金融服務(wù)中心置業(yè)有限公司”。

　　這就是出讓以來始終話題不斷的外灘8-1地塊。根據(jù)公開信息，外灘8-1地塊分為南北兩個(gè)部分，集中了寫字樓、酒店及一座露天劇場。記者從高處看到，工地中豎立著三座高聳的塔吊，地下三層結(jié)構(gòu)的工程已經(jīng)初露端倪，工地上頻繁進(jìn)出的混凝土車，顯示工程正在緊鑼密鼓地進(jìn)行著。

　　目前外灘8-1地塊所在的上海老黃浦區(qū)僅綠城集團(tuán)旗下的黃浦8號(hào)寫字樓項(xiàng)目在售，該項(xiàng)目總套數(shù)僅18套，對外報(bào)價(jià)約7.5萬元/平方米，不過自2011年12月24日開盤以來“有價(jià)無市”。

　　對于講究利潤回報(bào)的投資機(jī)構(gòu)而言，8萬元/平方米的整購價(jià)格無疑是影響交易的主要因素。因此在復(fù)星詢問多家無果后，另一種銷售策略隨之浮出水面。“就在今年上半旬，項(xiàng)目方面曾經(jīng)有意無意間的放風(fēng)出來，稱如果寫字樓會(huì)實(shí)行散賣的話，估計(jì)會(huì)在10萬元/平方米的均價(jià)甚至更高。”有業(yè)界人士對記者表示。

　　“外灘沿線的甲級寫字樓原本供應(yīng)不大，以上海外灘中心為例，當(dāng)前的租金約在9~10元/平方米·天，稍遠(yuǎn)一些的海洋大廈，在7.5元/平方米·天左右，不過這已經(jīng)算是在人民廣場板塊了。”上述人士稱。“如果是在外灘濱江沿線的話，估計(jì)租金肯定會(huì)超越10元/平方米·天。”

　　事實(shí)上，早在2010年間，證大房產(chǎn)獨(dú)力扛下外灘8－1地塊之初，便已有實(shí)行散賣以期迅速套現(xiàn)的初衷。同年11月，復(fù)星國際接手項(xiàng)目公司上海海之門房地產(chǎn)投資管理有限公司，一躍成為持股50%的大股東。之后，復(fù)星系逐漸替代證大，順理成章成為項(xiàng)目公司的主導(dǎo)者。

　　對于散賣傳聞，有接近復(fù)星集團(tuán)的人士認(rèn)為，是否最后會(huì)采取這種策略還未完全確定，“只是一種設(shè)想而已。”記者向復(fù)星集團(tuán)相關(guān)人士求證時(shí)，得到的答復(fù)是“始終會(huì)采取自持的方式”。項(xiàng)目另一相關(guān)方SOHO中國相關(guān)人士的回復(fù)也是：“外灘相關(guān)物業(yè)的發(fā)展策略為持有。”

　　根據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場的進(jìn)展，外灘8－1地塊距離獲取預(yù)售許可證的時(shí)間還很漫長。“可推斷的是，如果寫字樓要進(jìn)行散賣策略的話，只能像酒店那樣，進(jìn)行預(yù)先銷售。”有業(yè)內(nèi)人士推斷。

　　根據(jù)SOHO中國此前的公告，外灘8-1地塊中3萬平方米的酒店面積以及6000平方米的地下配套用房權(quán)益，已經(jīng)出讓給了“第三方”。本報(bào)當(dāng)時(shí)獲悉的信息顯示，這些面積已經(jīng)以量身定制的名義，與萬達(dá)達(dá)成了“預(yù)售”共識(shí)。