深圳特區報訊 (記者 徐強)國土資源部、國家發改委日前聯合印發了《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》，其中備受關注的內容是增加了“住宅項目容積率不得低于1.0(含1.0)的限定”，這也是我國首次將別墅類房地產項目列入最新版的限制、禁止用地項目目錄中，此規定被業界普遍解讀為“禁墅令”的升級版本，意味著今后別墅類開發項目將從根源上受到抑制。

　　深圳繼續停供別墅用地

　　記者從市規劃國土委也了解到，按照國土資源部的要求，近兩年來，深圳對別墅類用地一直都有著十分嚴格的限制，并停止了別墅用地的供應。

　　今年年初時，國土資源部發布《關于做好2012年房地產用地管理和調控重點工作的通知》，其中就強調了“要嚴格控制高檔住宅用地，不得以任何形式安排別墅列用地”，隨后，深圳市有關部門也發布了相關規定，繼續停止別墅類房地產開發項目的土地供應。

　　土地利用更趨合理

　　多位專家昨在接受記者采訪時表示，此次將別墅類用地首次列入限制、禁止用地目錄，這是對此前“禁墅令”的加強，意味著住宅用地門檻隨之提高，從中也可以看出，中央貫徹落實房地產市場調控政策的決心未變，樓市調控仍在延續。

　　在深圳市房地產研究中心主任王鋒看來，國土資源部和發改委這一舉措的目的在于貫徹落實節約、集約用地，從而有利于規范房地產用地供應管理，倘若這一政策得以規范落實，那么就有望在根源上摒除房價大幅上漲的可能性。

　　深圳中原地產市場研究部專家認為，此前一系列的金融政策引起此輪調控以來的市場預期轉向，帶動了市場新一波的成交回升，諸多言論猜測樓市會觸底反彈，而從長期來看，土地市場如若規范化，房價合理回歸將會大有可能。此次限制、禁止用地新目錄的公布，也迎合了此前政府明確表示的支持剛需、引導預期的政策導向，此規定將從操作層面進一步將別墅類房地產開發項目排除在外，進一步印證了關于差別化調控政策的傾向，也有利于行業結構調整優化。

　　短期內別墅成交或上升

　　“禁墅令”進一步升級將對房地產開發企業帶來怎樣的影響？多家開發商均昨在接受采訪時，均明確表示支持國家這一政策，但他們也坦言，這一舉措會對豪宅別墅市場產生一定的影響，或會助漲豪宅別墅的價格。

　　一位不愿具名的地產開發商就認為，由于目前深圳高端別墅類產品供應本就緊俏，而別墅類用地又被列入限制禁止用地目錄，短期內別墅豪宅市場的成交或許會有較大幅度上升。對開發豪宅別墅的開發商來說，目前的資金壓力會因成交上升而有所緩解，但未來拿地將受到更大限制。

　　今年我市1500余套別墅入市

　　開發商出招規避“禁墅令”，純別墅少豪宅多

　　深圳特區報訊 (見習記者 曾潔)事實上，“禁墅令”2003年首次被提出后，國土部5次強調不得供應別墅用地，但近幾年全國范圍內新建別墅項目仍屢見不鮮。

　　記者調查發現，與高居不下的空置率形成反差，近幾年我市各類別墅項目陸續推出，也不乏老項目加推的例子。據統計，目前我市新增純別墅項目零星可數，但利用“高低搭配”做大容積率，或者在產品設計上規避獨棟概念的“擦邊球”別墅項目源源不斷。世聯地產(微博)提供的統計數據顯示，今年我市將有1500余套、約49萬平方米的別墅涌入市場。

　　在售純別墅項目約10個

　　就在三天前，記者接到南山區一別墅樓盤售樓處電話，稱該項目已正式推向市場，若有意看房需提前預約。據介紹，該盤主要供應聯排和獨棟別墅，容積率僅為0.98，其中獨棟別墅價格在6000多萬元，聯排價格為3000多萬元。此外，香蜜湖北一集別墅、高層為一體的豪宅項目日前舉行了發布會。

　　“禁墅令”在近10年的時間里被國土部5次提出，但在全國各地新建別墅項目仍高調出場，原因何在？業內人士表示，由于對別墅的定義存在漏洞，給開發商創造了打“擦邊球”的機會。國土部對于別墅的明確定義是“獨門獨院、兩至三層”，這意味著除獨棟形式的別墅外，包括聯排、疊拼、雙拼等建筑形式均未被列入別墅類型，僅屬于高檔住宅。

　　據統計，去年深圳共有710套別墅產品入市，僅銷售282套，今年的市場供應量較去年增加了逾一倍。記者初步統計，目前我市在售豪宅項目達20多個，其中獨棟結合聯排的純別墅項目僅有10個左右，其余的均由多種豪宅類型結合，包括景觀高層、疊拼、高級公寓、洋房等多種形式。但這些項目中，基本上全都有獨棟別墅供應。

　　中聯地產一位置業顧問分析，為規避政策，開發商以低容積率別墅搭配高容積率集合式建筑，最終使建筑用地總容積率達標，也有在設計上使用疊加等方法規避獨棟概念的。雖然獨棟別墅少了，但多形態的豪宅名目漸多。

　　新政對我市市場影響不大

　　深職院房地產研究所長鄧志旺認為，多年來，別墅建設屢禁不止，主要原因是高端物業強烈需求的存在。另外，對于政策實行的監管力度不嚴也使得許多地方的別墅自由生長。

　　他同時認為，對開發商而言，別墅建設屬于“天價利潤”工程。一般別墅建設往往選在市郊，土地價格便宜，對周邊配套設施的要求也低，利潤比普通住宅高得多，而建高端別墅對開發商品牌建設和影響力有大的提升作用，可謂“一石二鳥”。

　　對于新政，鄧志旺表示，我市目前存在的純別墅項目不多，開發商已經學會各種規避方法，預計對我市別墅建設影響不大，主要影響內地多個別墅建設興起的城市。價格方面，別墅與其他類型住宅不同，具有資源和稀缺優勢，常年趨于穩定，不會大起大落。

　　部分別墅入住率不足三成

　　深圳特區報訊 (見習記者 曾潔)深圳別墅市場有種奇怪現象：一邊各種類型的新別墅拔地而起，一邊不少已售出的老別墅卻空空蕩蕩。記者近日走訪我市多個別墅區，發現許多“看起來很美”的別墅區，即使周末依然居者較少，空置率較高。

　　華僑城一樓齡超過10年的別墅區，荒草叢生。一售樓人員表示，這里的入住率只有30%。常年在該小區工作的清潔工馮阿姨告訴記者，由于別墅區設計老舊又臨近湖邊，導致蚊蟲滋生，近幾年老業主紛紛搬離。一位業主告訴記者，他已經將別墅掛牌出售，300平方米的別墅打算以3800萬元賣出，遠遠低于時價。

　　在南山區另一高端別墅區內，一位中介人員正帶著看房者選房。他告訴記者，這個豪宅區有多層、高層、獨棟別墅和聯排別墅可選擇，由于坐擁兩湖兩山，景觀資源極佳，目前已吸引包括一些國內著名歌唱家、多個互聯網公司CEO和知名企業家入住。記者了解到，該項目中的別墅價格上億，最貴的達3億元一棟。據介紹，目前該區的入住率約為50%。

　　而在東部濱海一著名別墅區，物管人員透露，一些景區內別墅常年空置。

　　記者采訪時了解到，別墅空置主要有三種原因：一是長線投資。“業主不在乎租金多少，他們寧愿空著，等待好價錢立即出手。”一位資深地產人士表示；二是功能置換。不是用來居住，而是用作會所或度假；三是環境問題。有專家指出，衛生條件如蚊蟲、安全問題等，都有所影響。曾策劃了紅樹西岸等深圳知名藝術樓盤的羅先生告訴記者，自己的幾位朋友都被蚊子咬出了別墅，咬回了公寓樓。

　　“土地日”前摸清深圳土地家底

　　我市人均用地僅為133平方米

　　深圳特區報訊(記者 徐強 通訊員 王芳)記者昨從市規劃國土委獲悉，為迎接“6.25全國土地日”，我市將舉行“全國土地日主題宣傳周”活動，時間為6月25日至30日，期間將邀請180個市民參觀體驗春繭深圳灣體育中心、京基100大廈等6個土地節約集約典型項目，今起接受郵件方式報名。

　　目前，深圳陸域土地面積共有1991平方公里，海洋水域總面積為1145平方公里，經過30多年高度發展，深圳已經成為一座高度密集的城市，深圳人均用地只有133平方米。據不完全統計，深圳1991平方公里的土地上，承載著1500萬人的就業和生活，人口密度高達每平方公里7785人，成為國內人口密度最高的城市之一。

　　據有關資料顯示，香港人口密度為6420人/平方公里，廣州目前的人口密度為6626人/平方公里。此次舉辦土地宣傳周的目的是呼吁大家珍惜土地，挖掘存量用地潛能，提高土地的利用質量，以此破解深圳土地利用的瓶頸，促進深圳的可持續發展。 據介紹，今年我市土地日的主題為“提高土地的利用質量，促進深圳可持續發展”。