瑞琬 王霄 發自上海

　　日賺3.2億的中國煙草集團自09年殺入地產行業便來勢洶洶，不但出手闊綽爭“地王”，而且帶動麾下地方投資子公司頻投地產。據悉，近三年煙草行業向國家上繳的稅利以每年千億的速度增長，業內人士稱雖財大氣粗，但外行進場也存滯銷風險。   

　　中煙爭“地王”

　　2010年，北京“地王”大望京一號地之爭一時間甚囂塵上。經過84輪激烈競價，遠洋地產以40.8億元的價格將“地王”收入囊中，而競價對手正是中煙旗下的中維地產。

　　據悉在該地塊進入2萬元每平米競拍單價時，大部分企業都選擇了退出，只剩下遠洋、保利和中維地產三家。而當地價漲至總價38億元時，保利也放棄了追逐，只剩中維地產和遠洋“火拼”。雖不敵遠洋，但中維地產距“北京地王”僅有一步之遙。

　　這場瘋狂的“地王”之爭讓任志強(微博)和潘石屹(微博)兩位地產大鱷也錯愕不已。任志強稱，無法承受這樣的天價，只好承認自己的無能，要轉入二、三線城市。潘石屹做了測算，結論是樓盤銷售價45000元/平方米，才可以有10%的利潤。

　　資料顯示，中維地產于2009年9月注資成立，由中煙子公司中國雙維投資公司、浙江省煙草專賣局、云南中煙工業公司共同發起，注冊資金30億元。

　　成立后不久，中維地產就開始在福建、廣東、浙江、重慶等地頻頻出擊。

　　2010年中維地產悄悄進入重慶市場，同年以13.18億元競得漢鋼地塊，次年以14.3億元總價在重慶連拿兩地，下半年又在杭州豪擲23億購入三宗地塊。

　　地方煙草頻投房產

　　中煙在房地產市場揮金如土，地方煙草集團也不甘示弱。

　　細數起來，廣東煙草旗下有珠江城置業有限公司、上海煙草有上海煙草集團房地產開發經營公司、福建煙草有福建海晟房地產公司、內蒙古煙草有派力房地產公司、浙江煙草系統下有浙江香溢置業股份有限公司、云南煙草系統下有興云投資股份有限公司等。

　　浙江煙草系統下的房地產業務，共擁有8家主營業務為房地產的公司，并擁有一個上市公司香溢融通控股集團股份有限公司。據香溢融通2011年報，集團公司實現利潤總額2.67 億元，同比增長84.03%，實現凈利潤 2.02 億元，同比增長90.79%，利潤和凈利潤均創歷史新高。商品房銷售收入10.7億，占總銷售額同比增長11.2%。

　　廣東煙草2009年耗資32億元打造了珠江城寫字樓，高309米，為廣州第三高樓，建成后高調全球招商。這座摩天大廈將于今年六月交樓，據地產網數據顯示，其租金價格在廣州市主城區天河區寫字樓中最高。

　　據此前消息稱，中國煙草總公司計劃將旗下各工商業分公司的優質存量房地產資產置入中維地產，未來將把這一房地產平臺運作上市。

　　暴利之下的選擇

　　據悉，近三年煙草行業的稅利以每年千億的速度增長。據2012年全國煙草工作會議上的數據顯示，2011年全國煙草行業實現工商利稅7530億元，同比增長22.5%，其中上繳國家財政6000億元，同比增長22.8%，占財政總收入7.25%。

　　隨著興業銀行近日發布了定向增發公告，中國煙草總公司凈利潤史上首次曝光，2010年其凈利潤達到1177億元，平均日賺3.2億元。

　　同策咨詢研究部總監王巍立認為，中煙集團或者地方煙草集團累計每年貢獻數千億的利稅之后，仍有大量現金結余，一直在尋找相關利潤回報較高的其他行業，尋求多元化發展。我國目前房地產投資開發門檻還相對較低，為煙草企業掘金提供了機會。

　　此外，從目前國內的投資行業發展狀況來看，私募、信托、基金或者股權合作等渠道才剛剛起步，對于非專業企業來說，投資渠道相對狹窄。房地產作為資金密集型行業，雖然經受宏觀調控擠壓，仍然具有較高回報誘惑，而目前房地產信托基金等國外流行的投資方式還未在國內普及。

　　“煙草老大們只能親力親為，自己下海。”

　　據煙草專業研究人員稱，投資房地產還有自用的考慮。很多煙草集團有產業園區、辦公、企業員工居住等需求，因此開發了不少體量的商業地產和住宅。

　　暗藏滯銷風險

　　目前，中央明確堅持房地產調控不放松、促進房價合理回歸政策，企業投資開工更加謹慎，許多開發商不得不打折促銷、以價換量。

　　據中國房地產指數研究院數據，今年一季度全國商品房和住宅銷售均價分別為5691 元/平方米和5303 元/平方米，同比分別下跌1.1%和2.4%。銷售面積同比降幅14%左右，為近年來同期最低水平。總資金來源增速大幅下降，國內貸款和自籌資金增速均顯著放緩，住宅用地成交面積下降50%左右。

　　中國房產信息集團發布的《2012第一季度房企業銷售TOP50》統計顯示，一季度銷售額過百億的房企較去年同期減少兩個，龍頭房企一季度業績收縮明顯，僅萬科、中海、綠地、保利保持了百億優勢。

　　地產龍頭企業尚且如此，作為外行的煙草公司，是否也會面臨產品滯銷、資金鏈緊張的困境？

　　新聚仁機構品牌部總經理沙立松表示，“外行進場存在技術和人才短板，同時受政策影響房地產市場復雜多變，若前期項目開發量較大，資本投入較多，像浙江煙草確實是面臨這方面的危機。”

　　他同時談到，煙草公司因流動資金豐沛，人脈資源豐富，擁有眾多優質土地資源，所以資金周轉情況較專業房產公司好。在融資渠道上，除直接融資和以價換量回籠資金外，地方煙草投資公司還可直接向集團借款，利率低于銀行貸款。

　　“專業度和金融風險控制能力是未來考量房地產開發成功與否的兩大關鍵因素。” 王巍立稱。

　　對煙草這樣的外行入市，他提出兩方面投資建議：戰略上建議強強聯手，不求一家獨大，建議選擇營收狀況良好的專業房地產開發公司一起合作拿地開發，降低風險，像上海煙草的部分項目就選擇委托代理開發；產品選擇上，仍然建議面向剛需或者改善需求的普通商品住宅，對相對開發過剩的商業地產要謹慎考慮。