并購重演“國進民退”？

　　調控不斷深入，房企并購案不斷，國企憑借信貸、融資方面的優勢，立于搶跑線。

　　東地產  謝敏敏  馮偉  報道

　　4月初，杭州金星地產宣告破產。

　　4月17日，SOHO中國發布公告稱，將從綠城手中收購綠城廣場置業全部股權和貸款，總價21.3772億元人民幣，由此制造房地產業又一起大規模的并購案。這也是繼外灘地王項目后，SOHO中國與綠城的第二次合作。

　　對積極“賣身”自救的綠城，和急于尋求好的商業項目的SOHO中國來說，這場被業界形象地稱為“相互救贖”的交易無疑是一種雙贏之舉。

　　其實，自2010年以來，伴隨著政策吃緊、資金鏈短缺，中國房地產行業的并購案就持續增長。據統計，2011年房地產行業共完成113起并購事件，同比增長34.5%。

　　業內人士分析，今年或將迎來新一輪的并購浪潮，行業洗牌速度加速，一批規模小、經驗淺、具有“玩票”投機性質的中小開發商將會退出市場，而行業的龍頭企業則會借此時機進行結構布局調整，鞏固行業地位，有利于房地產市場向健康透明方向發展。

　　只是，在并購浪潮之下，國企在信貸、融資上具備的優勢，使得“國進民退”之說再度甚囂塵上。

　　此外，在并購之下，大型房企是否會走向行業壟斷？在業內人士看來，中國市場龐大，不可能形成香港市場四家獨大的局面。只是，對于有融資優勢的房地產企業，更有利于擴大規模。

　　劉德揚

　　第一太平戴維斯中國董事長

　　今年下半年將會是一個并購潮的啟幕。

　　周建成

　　上海易居房地產研究院院長辦公室主任

　　并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企。

　　胡旭陽

　　世邦魏理仕物業顧問有限公司投資部董事

　　我不太建議去并購公司，意義不大，在合規性操作方面也存在問題，面對潛在的風險一定要謹慎。

　　政策的持續施壓使得房企資金愈發緊張，并購此起彼伏，并購潮是否已經上演？

　　劉德揚：現在只是剛剛開始，可以預見越來越多的并購案將會出現在市場中。在今年房地產市場基調已定的前提下，從我們了解的市場來看，資金緊張的房地產企業，已開始著手尋求合作伙伴。今年下半年將會是一個并購潮的啟幕，而錢多的開發商勢必是并購的主動方。

　　周建成：事實上，從2010年以來，我國房地產業的并購案例就開始持續增長。截至目前，房地產業已占據并購市場中諸多行業的前列。伴隨著宏觀調控政策、市場競爭等外部推力，以及獲取資源、企業發展戰略調整等內部因素的共同作用，今年后半年，房地產行業將迎來新一輪并購整合的浪潮。

　　胡旭陽：很難做出精準的科學預測，今年第4季度并購事件可能會多些。現在業界都在觀望政策面的形勢，目前來看短期內不會寬松；另一方面，銀行貸款也給開發商帶來更大的限制。這兩方面都會影響現金流，缺錢的房企賣項目保生存，因此并購事件可能會越來越多。

　　新一輪調控下房企倒閉的大幕被緩緩拉開，這是否給蟄伏中的觀望者一個并購抄底時機到來的信號？

　　劉德揚：目前買方既有境外基金，也有國內資金實力房企和國內基金等，各方也都在積極與需求方接洽，當然主動權更多地掌握在買方市場。

　　香港80年代曾出現過一波并購熱潮，當時太古集團就已非常低廉的價格拿下中環太古廣場地塊，而現在部分房地產企業也在低價拋售地塊。或項目，對于買房來說選擇的余地更多。只是，在購買時，買方更多的是考慮商業地產，畢竟住宅處在調控風波中，尤其是境外資金。

　　周建成：當前，房企并購呈現出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則多是有項目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企，像綠城這樣的被并購案例較少。有些被并購，是出于被動的選擇，有些被并購，是出于主動的放棄。

　　胡旭陽：這給公司并購提供了很多機會，但是這種并購更多是在項目層面而非公司層面。我不太建議去并購公司，意義不大，在合規性操作方面也存在問題，面對潛在的風險一定要謹慎。

　　并購重組是否是房企走出資金鏈困局的最佳辦法？

　　劉德揚：對房地產企業來說，資金緊張不言而喻，房企再融資遇緊之下，通過出售股權或項目或地塊，不失為走出資金鏈困局的一種辦法。

　　周建成：目前來看，房地產企業的資金鏈還沒有到了普遍緊繃面臨斷裂的境地，但是不乏部分企業資金吃緊難以為繼。對于有資金有實力的企業，通過并購來實現業務拓展不失為一種選擇。房企并購的本質是對目標企業所擁有的土地或房地產項目的吸收。對房地產企業來說，通過并購重組，可在較短的時間內形成自己的品牌優勢，增強抵抗風險的能力。

　　出現房企破產可以警醒行業投機者，但融資優勢方主要集中在國有房地產中，是否會導致“國進民退”現象？

　　劉德揚：國有企業確實在融資平臺和土地資源方面占據優勢，所以對一些缺乏資源的企業擁有主導權，我個人認為，盡管如此，但不至于出現“國進民退”的現象。

　　周建成：為市場因素導致的優勝劣汰，那的確有利于行業整合，但是相反，如果是因為非市場的行政因素，譬如不公平的融資環境所造成的行業整合就未必是一種進步，譬如目前出現的“國進民退”現象。所以，要具體問題具體分析。