王健林

　　從首套房貸“即使做不到七折利率，也應該有八折”，到房產稅擴圍緩行，再到承認部分小產權房合法性……不一而足。

　　央行原副行長蘇寧：可以考慮給二手房交易制定較高的稅率

　　全國政協委員、萬達集團董事長王健林今年提交了一份名為《對首次置業和首次改善型置業貸款恢復7折優惠利率》的提案。

　　全國“兩會”大幕拉開，房地產調控依然是熱詞。

　　對于樓市調控暴露出的問題，由開發商、政府官員、專家學者組成的代表委員開出的“藥方”頗多：從首套房貸“即使做不到七折利率，也應該有八折”，到房產稅擴圍緩行，再到承認部分小產權房合法性……不一而足。

　　首套房利率打折的困惑

　　棋至中盤的樓市調控未來怎么走，是開發商最關注的話題。

　　全國政協委員、萬達集團董事長王健林今年提交的提案直指首套房貸款優惠。據王健林計算，由于調控，各家銀行取消了此前首套房貸款利率七折的優惠。相比調控前，現在首次購買一套100平方米的住房，按基準利率貸款八成，平均貸款10年，比七折優惠貸款多支出利息約10萬元，完全抵消了房價下降20%的好處。

　　在這份名為《對首次置業和首次改善型置業貸款恢復7折優惠利率》的提案中，王健林直言，應該對首次購房者有適當優惠，“即使做不到七折利率，也應該有八折。”

　　不過，多位受訪開發商認為，王健林提出的想法，可行性一般。

　　“銀行是講利益的，國有銀行稍微好點，股份制和外資銀行都不會那么配合，同樣的額度，銀行肯定愿意放給能接受更高利率的貸款人。”一位港資開發商說。

　　全國政協委員、中國科學院地理科學與資源研究所研究員梁季陽說，國家的政策中明確要求保護首套房購買者利益，但是一些銀行部門“明漲暗調”加大購房成本，這其中有多少是“以調控為初衷”，又有多少是“趁火打劫”？因此，梁季陽建議對首套房仍執行優惠政策，降低首付額度，并執行貸款優惠利率。銀行資金“有保有壓”沒錯，但必須擔負社會責任。

　　限購令退出時間表遐想

　　限購政策走向同樣備受關注。

　　全國政協委員、河南弘昌集團董事長陳世強提出，考慮到限購令的確對剛性需求和市場經濟產生一定負面影響，可考慮在一到兩年之后酌情退出。如果調控成果明顯，當房價增幅降低到一定程度時，限購令自然會放開。

　　朗詩集團投資部一位人士坦言，她最關心的就是，限購政策還會持續多久，半年內有可能放松嗎？

　　全國政協委員、祥祺集團董事長陳紅天對媒體稱，限購令“是階段性的歷史倒退”。

　　“應該取消非理性的限制性措施，放開市場。”滬上某開發商說。

　　滬上某高端樓盤營銷總監認為，政策微調應該體現在改變目前“一刀切”的局面，某些方面應該放松。比如，限購、限購政策應逐步放松，否則把所有的開發商都調控趴下了，對政府也沒有利。

　　該營銷總監還強調，僅放松剛需是不夠的，剛需就一個這么大的池子，該出手的現在也出手得差不多了。“我認為應當對改善性需求一視同仁，放開二套、三套房。小房子不準改善，和抑制剛需沒什么兩樣。”

　　一位港資開發商建議，為抑制投機考慮，可以采取一些措施。“比如說我在上海有兩套房子，規定一段時間內賣出，要征收5%的稅費，賣掉再買可以，讓市場流動起來。”

　　據新華海外財經報道，全國政協委員、中國銀聯董事長、央行原副行長蘇寧4日提出，近年來房價上漲過快主要是由投資購房而不是自住需求推動，房地產調控應當限制此類投機性購房。他同時表示，政府可以考慮給二手房交易制定較高的稅率。

　　蘇寧認為，中國需要制定長期的和更加市場化的政策來引導房地產市場持續發展。

　　另外，蘇寧指出，去年開始試點的房產稅并沒有預計的那么有效。

　　房地產稅費改革爭議

　　有非房地產業者給出的“更加市場化”的建議，是老生常談的暴利稅。

　　關于房地產業的“暴利”，全國人大代表、杭州娃哈哈集團有限公司董事長兼總經理宗慶后還建言，要“限制房地產開發商的暴利，利潤超過10%的部分應全額征稅”。

　　對此，南京某開發企業高管苦笑，“現在開發企業沒暴利可言了。”該高管稱，過去他們是賺得不少，2007年、2009年的時候，毛利潤率在30%～40%，凈利潤率在15～20%，但2010年、2011年，“我們好幾個項目都是微利，凈利潤5%以內，有的項目不賺不虧，就是圖個現金流。”

　　上述開發商抱怨，現在養豬的、做家電的都跑來做房地產了，“這個是不是也要限制一下？”

　　部分開發商從務實角度出發，論述稅費改革。滬上某開發商認為，稅費改革應當與土地改革“站在同一戰線上”，調控應當從源頭開始調，現有的調控，就是破壞了這個游戲規則。應該從限制土地出讓價格開始，對于非理性市場的價格應該喊停，比如溢價率大于50%，可以提高房地產增值稅、暴利稅。

　　全國工商聯房地產商會建議，土地價格過高是引發高房價根本原因，如果只想從增加房產稅征收方面調控房價，而不從土地出讓金制度改革入手調整中國的住宅價格，是不能從根本上解決問題的。要發揮好房產稅調控的作用，必須結合土地出讓制度進行改革。

　　在某港資開發商看來，房地產的很多問題都是制度設計的問題，是根本制度的問題，若要真的調控整個行業，就要做到全面、公平。比如房價高的原因是土地稅收高，那么土地制度和流通環節的制度體系就要理順。

　　一位上市企業營銷總監稱，應當把物業稅納入軌道，并配套遺產稅，“占有財產應該對社會回報。國外物業稅和遺產稅的稅率高很多，這樣才有效。”

　　上述港資開發商則認為，完全靠稅收來調控也不好，因為稅收高了，成本就高了，房價還是下不來，“有人說學習國外征收物業稅，但我認為，現在所有稅種都不減少的情況下，單單增加物業稅，還是增加了總成本，房價怎么下得來？不減少政府的利益也是不對的。”

　　“其實我覺得很多事情都很簡單，只不過某些既得利益群體不愿意這么做。”該營銷總監感慨道。